Городское правительство может поторопить инвесторов

Завышенные перед кризисом арендные ставки и цены продажи на коммерческую недвижимость были обусловлены высоким спросом и дефицитом предложения высококачественных помещений во всех сегментах рынка. Сегодня в экономике спад. Желающих вкладывать в недвижимость не много, и спрос оставляет желать лучшего. "Многие инвесторы, планировавшие до кризиса строительство коммерческих объектов, пребывают в растерянности, - отмечает шеф-редактор портала Dprealty Виктория Кулибанова, - Неуверенность в том, что строить и строить ли вообще подтверждается практически полным отсутствием новых проектов".

Докризисный уровень инвестиций в коммерческую недвижимость Петербурга возобновится не ранее, чем через 3-4 года, уверены в NAI Becar. Если никаких экономических катаклизмов не произойдет, и рынок продолжит развиваться в существующем темпе, то через 1,5-2 года арендные ставки увеличатся на 50% по сравнению с нынешним уровнем.

Впрочем, специалисты Colliers International все же насчитали в прошедшем году несколько крупных сделок. Шесть из них, общим объемом около $170 млн. касались офисной недвижимости. Еще пять, объемом около $200 млн. – торговой. По словам экспертов компании, объем операций соответствует докризисному уровню и даже превосходит его.

Трудности ценообразования

Небольшое количество сделок объясняется сложностью определения себестоимости многих объектов. Из-за того, что здание строилось на пике рынка, продавцы склонны выставлять на него высокие цены. Покупатели, напротив, ищут возможность дешевого приобретения. Достичь баланса интересов в таких условиях очень сложно.

Определить привлекательность коммерческой недвижимости сложно еще и потому, что нет полной уверенности, достиг ли рынок дна. Неопределенность повышает риски прогнозов и оценок инвестиционной привлекательности коммерческой недвижимости.

При этом, по словам специалистов ARIN Commercial Real Estate Services, зарубежные инвесторы склонны принимать решение о покупке объекта, основываясь на стандартных финансовых вычислениях его будущей доходности. Российские инвесторы способны более адекватно оценить инвестиционную привлекательность объекта. Поэтому собственникам они интереснее.

Не ко времени подоспели

Городское правительство может поторопить инвесторов Несмотря на падение спроса на офисы, рынок пополняется новыми объектами. Рост предложения не может не отразиться на стоимости аренды. Ставки на офисные помещения сегодня снизились практически в три раза, отмечают в NAI Becar. Показательный пример – «Атлантик-Сити», который изначально предлагал помещения по 1,5 тыс. руб. за кв. метр, а теперь озвучивает ставку в 900 руб. за квадрат в месяц. Для особо крупных клиентов ставка может быть снижена даже до 600 руб.

Относительно стабильный интерес проявляется к торговым и гостиничным объектам. Высокие риски предполагают соответствующую доходность. Поэтому некоторые крупные торговые и гостиничные сети предпочитают расширяться сегодня. Затраты на проекты – минимум в два раза ниже, чем до кризиса.

Самая сложная ситуация – с логистическими объектами. Именно этот сегмент в кризис просел сильнее остальных. На складских комплексах отражается не только сокращение производства, но и падение оборота торговых сетей, которые снизились примерно в одинаковой пропорции. По данным NAI Becar, объем грузоперевозок через порт Петербурга снизился вдвое по сравнению с показателями аналогичного периода прошлого года. Соответственно на 40-50% сократился грузооборот в логистических комплексах. Это влияет и на количество арендаторов и на снижение стоимости аренды.

Арендные ставки в среднем снизились на 20-30% в рублях, что неудивительно. Еще в 2008 году совокупный потенциальный спрос на складские помещения оценивался в 1 млн. кв. м., а в стадии ввода уже тогда было порядка 3 млн. кв. м. Сейчас и в будущем, учитывая инерцию (складские помещения вводятся долго), рынок логистических и складских комплексов будет перенасыщен, что позволяет предположить проблемы с их заполняемостью.

Между тем, в Colliers International ожидают закрытия ряда сделок между производственными и дистрибьюторскими компаниями и владельцами высококласных складских и производственных объектов. Их средняя стоимость составит около $1 тыс. за кв.м.

Ждать или ускорять?

Количество сделок и их суммы будут расти. Вопрос в том – насколько быстро и высоко. Вполне вероятно, что возврат к докризисному уровню инвестиций, может наступить быстрее, чем прогнозируют аналитики NAI Becar. Например, в том случае, если городское правительство предпримет ряд мер по стимулированию рынка.

Скептически настроенные аналитики уверены, что от действия властей мало что зависит и инвесторам придется ждать, пока страна не выйдет из кризиса. «Активность инвестиций в недвижимость зависит не только от мер правительства, но также от состояния экономики: уровня платежеспособности и покупательской активности населения, стабильности рубля и готовности банков кредитовать проекты», - отмечает Виктория Кулибанова.

Тем не менее, можно предположить, что если правительство Петербурга согласится предоставить налоговые льготы, создать свободные экономические зоны в привлекательных местах, стимулов у инвесторов станет больше. Город может также стимулировать интерес инвесторов снижением цен на государственную недвижимость и отсрочкой затрат на инфраструктуру объектов. Ведь интерес инвесторов сейчас подогревается как раз снизившимися ценами на землю.

Если до кризиса стоимость земельных участков была сильно завышена, то сегодня они более приближены к реальности, считают аналитики ARIN Commercial Real Estate Services. Кроме земли, подешевели строительные материалы и рабочая сила. Так, стоимость стройматериалов снизилась до 20%. В Colliers International говорят о падении маржи строительных компаний с 30-40% до 15-20% и ниже. Некоторые строительные компании, имеющие большие строительные мощности (например, в лизинге), берутся за работу с даже отрицательной ликвидностью.

МНЕНИЕ

Директор по развитию бизнеса ASTERA St.Petersburg Людмила Рева

Людмила Рева В Петербурге сегодня практически нет объектов, отвечающих требованиям инвесторов. Немногие из них, потенциально интересные инвесторам, либо не выставлены на продажу, либо выставлены по завышенной цене. Тем не менее, со временем рост, безусловно, будет, но весьма скромный. Мы ожидаем, что на полноценное восстановление рынка уйдет не менее пяти лет, но и потом бума не произойдет. Такого реактивного роста, какой рынок коммерческой недвижимости демонстрировал в 2006-2008 годах, мы уже, скорее всего, не увидим.

На 2010 год анонсировано достаточно много крупных проектов в сфере торгово-развлекательной недвижимости (более 1 млн. кв.м.), однако весь анонсированный объем не будет введен. При благоприятном развитии ситуации сдадут в эксплуатацию не более трети заявленного количества квадратов высококачественной торговой недвижимости. Аналогичная ситуация и в офисном и складском секторе, хотя там заявленные объемы прироста рынка скромнее.