Коммерческая недвижимость Петербурга: на пороге зимы

По оценкам экспертов АРИН, на середину декабря средние ставки аренды на наиболее ликвидные встроенные помещения (удобное местоположение, высокий пешеходный трафик) составили в среднем 2 500 - 3 000 руб. за м² в месяц (спальные районы) и около 5 000 – 6 000 руб. за м² в месяц (центральные районы города).

«В конце ноября произошло увеличение количества встроенных помещений, предлагаемых на продажу», - рассказывает Екатерина Лапина, директор департамента коммерческой недвижимости АРИН. Связано это, прежде всего, с приближением конца года. Те, кто изначально решил реализовать свою недвижимость, стараются успеть сделать это до конца года, поскольку в начале следующего нас ожидает стагнация на рынке. «Как правило, в период с января по середину марта рынок замирает, - рассказывает Екатерина Лапина. – И думаю, что следующий год в этом отношении не будет исключением».

Также произошло увеличение количества встроенных помещений, предлагаемых в аренду. Связано это в основном с окончанием действующих договоров с арендаторами: многие из них по окончании действия договора старались изменить его условия в сторону снижения ставок аренды. Однако собственники ликвидных объектов на это практически не шли и выставляли свое помещение на рынок. А поскольку спрос на хорошие помещения по-прежнему присутствует, интерес к выставленным объектам проявляли и другие потенциальные арендаторы. В результате прежние арендаторы принимали решение никуда не съезжать, а владельцы, видя повышенный спрос на свое помещения, устраивали аукцион, в ходе которого ставка аренды могла повыситься до 30%.

В ноябре значительной активизации спроса в сегменте встроенных помещений, вопреки ожиданиям, не произошло. Однако, в его структуре заметно увеличение количества запросов на поиск помещений площадью 300 – 600 м², расположенным в проходных местах. Как правило, такими объектами интересуются владельцы магазинов по продаже одежды и обуви. Однако увеличение количества сделок по таким объектам пока не наблюдается. «Арендаторы рассматривают данные помещения, но в большинстве случаев не готовы платить за них ставку аренды более 2000 рублей за кв. м в месяц, - говорит Екатерина Лапина. – При этом собственники крупных встроенных объектов вставляют их по ставке 3000 – 3500 рублей за кв. м в месяц».

При этом большинство экспертов рынка отмечают увеличение увеличением спроса на покупку отдельностоящих объектов коммерческой недвижимости. «Более того, у нас появились клиенты, которые выставляют на продажу несколько встроенных помещений и параллельно просят подыскать им действующий торговый комплекс или бизнес-центр небольшой площади» - рассказывает Екатерина Лапина. «Это не удивительно, поскольку с инвестиционной точки зрения выгоднее приобрести одно одельностоящее здание, заполненное арендаторами, чем управлять несколькими встроенными помещениями», - добавляет Кайл Патчинг, управляющий партнер ARIN Commercial Real Estate Services. При этом, как отмечает эксперт, до кризиса инвесторам были интересны мегапроекты высокого класса, поскольку ставка аренды в таких объектах позволяла достаточно быстро окупить вложения и получать неплохую прибыль. «Сейчас интерес сместился в сторону зданий площадью до 6 тыс. кв. м, поскольку они не требуют серьезных итоговых вложений, вследствие чего инвесторы могут реализовать такие проекты за счет собственных средств», - добавляет Кайл Патчинг.

В то же время, как отмечает управляющий партнер ARIN Commercial Real Estate Services, сейчас ожидания продавцов и покупателей площадей в торговых комплексах и бизнес-центрах по-прежнему расходятся. «Раньше было рынок продавца, сейчас – рынок покупателя, но не все это понимают», - говорит Кайл Патчинг. Поскольку многие собственники объектов имеют кредитные обязательства перед банками, они в основном выставляют свою недвижимость по докризисным ценам. Покупатели, напротив, ищут предложения по «копеешным» ценам. «Сейчас ожидания продавцов и покупателей начали сближаться, но пока не настолько, чтобы рынок пошел вверх, - говорит Кайл Патчинг. – Хотя некоторое оживление, особенно в сегменте индустриально-складской недвижимости, появилось».

По мнению специалистов АРИН, активизация на рынке продлиться примерно до 20-х чисел декабря. Далее в течение месяца следует ожидать спада активности. «Следующая волна активности на рынке продлиться до середины февраля, после чего опять последует небольшой спад, связанный с февральскими и мартовскими праздниками», - отмечает Кайл Патчинг.