Складским рынком правит арендатор

Участники дискуссии сошлись во мнении, что в России наконец начали ценить клиентов в складском бизнесе, будь он арендатор или дистрибьютор товаров для торговых сетей. И подчеркнули, что это первый значимый результат кризиса. Складские девелоперы, вынужденные сегодня работать на рынке покупателя, демонстрируют максимум лояльности по отношению к арендаторам. Они готовы сдавать небольшие пространства и даже с некоторым оборудованием, снижать ставки, заключать краткосрочные договоры в рублях.

Сегодня мы наконец можем наблюдать определенную активизацию на рынке складов как класса А, так и классов В и С. В. На рынке активно ведутся переговоры между компаниями и складскими операторами, но приведет ли это к подписанию договоров — об этом мы будем судить по итогам года. Вообще нужно отметить, что в течение всего этого года в классе А складской недвижимости сделок практически не заключалось.

Дмитрий Деев, директор департамента коммерческой недвижимости в Санкт–Петербурге

До середины этого года клиенты только присматривались к предложениям на рынке, иногда вступали в переговоры, но на самом деле делали все это лишь с одной целью — для того, чтобы затем прийти к своему арендодателю и попытаться сбить цену, то есть можно сказать, что до недавнего времени компании только и делали, что пытались договориться о максимально возможном снижении ставок. Сейчас ситуация начинает меняться. Появился ряд как небольших, так и крупных компаний, которые уже действительно заинтересованы в аренде складских площадей размером от 6 до 20 тыс. м2.

Вера Бойкова, руководитель отдела индустриальной недвижимости компании ASTERA St.Petersburg

Я бы хотел отметить не только минусы, но и плюсы. Например, один, и очень значительный, плюс заключается в том, что девелоперы складской недвижимости в этом году стали более лояльны к арендаторам. Если раньше арендовать 1,5 тыс. м2 было проблемой — арендаторам отказывали под предлогом того, что минимальный размер лота 5 тыс. м2, — то теперь девелоперы готовы резать складские площади так, как нужно клиенту, готовы номинировать арендную ставку в рублях, готовы заключать короткие договоры. В прошлом году арендная ставка составляла порядка $ 140 за 1 м2, сегодня можно без особых проблем найти склад класса А за $ 100 и при этом еще попытаться заключить краткосрочный договор в рублях. Или еще один пример: если раньше, арендуя склад класса А, мы могли рассчитывать исключительно на голый пол, то сейчас можно арендовать фирменные складские площади класса А с установленными стеллажами и даже с погрузо–разгрузочной техникой. Правда, пока такие предложения редки. Что еще произошло за год? За год увеличился товарный запас на рынке фирменных складов класса А. В августе 2008 года он был равен примерно 1 млн м2, в октябре 2009 года — 1 млн 600 м2. Доля вакантных площадей, по моим подсчетам, сегодня составляет более 30%.

Максим Соболев, директор по развитию группы компаний «АЛИДИ»

Сегодня мы вынуждены работать на рынке покупателя. Если компания говорит, что она готова арендовать склад за $ 100 за 1 м2, — с ней соглашаются, завтра она говорит, что для нее эта цена слишком высокая, и предлагает $ 80 за за 1 м2 — и арендодатели опять идут навстречу. Но должен же быть предел, ниже которого опускаться уже нельзя. Какой он, сказать пока никто не может.

Константин Волков, директор по развитию компании «Энерго Логистик»

Конкурировать на складском рынке только на уровне арендных ставок в текущей ситуации довольно сложно. В ценовом вопросе сегодня все проявляют очень большую гибкость, ставки снижают чуть ли не по первому требованию. Поэтому мы пытаемся предложить своим клиентам новые дополнительные услуги. И это не просто маркетинг, это необходимость.

Ольга Якимова, менеджер по PR и рекламе ООО «АТЛ Холдинг»

Сегодняшняя ситуация, на мой взгляд, демонстрирует, что строительство новых складов в Петербурге начнется не скоро. Значительно упал спрос на вакантные складские помещения, условия получения кредитов невыгодные. Эти факторы обусловливают спрос. Интерес приходится подогревать снижением ставок, что увеличивает срок окупаемости проектов. Игрокам рынка остается только ждать, когда потребление опять начнет расти.

Павел Колесов, руководитель отдела продаж компании Relogix, Петербург

При строительстве новых складов нужно учитывать такой фактор, как транспортная доступность. Правительство заявляет о том, что Петербург должен позиционироваться как большой логистический центр, но затем не выполняет заявленные планы по строительству дорог и развязок. Например, посмотрим на Московское шоссе, сейчас основная клиентская зона, где разместились наши автогиганты, отрезана от промышленной зоны Шушары–3, где сосредоточены логистические комплексы. Я имею в виду терминал «Восход», станцию Шушары, ж.–д. пути, таможенный пост. В общем, я хотел бы сказать, что нам, представителям логистического бизнеса, хотелось бы, чтобы город нес большую ответственность в части транзитно–транспортной политики, которую он декларирует.

Владимир Одинцов, генеральный директор ЗАО «Логистика–Терминал»

Я абсолютно согласен. В Петербурге необходимо развивать инфраструктуру. Город должен быть удобен для жизни и для ведения бизнеса. Пока в плане удобства он еще очень далек от идеала. Даже сейчас, когда грузопоток упал, на дорогах все равно постоянный аврал. Транспорт простаивает. Создается ощущение, что наши дорожные сети не удовлетворяют самым элементарным современным требованиям.

Петр Бобровский, вице–президент по развитию и общественным связям НК «Национальный тарный союз»

Сегодня перед нами остро стоит вопрос о том, как удержать клиента. Первый момент — это цена. Но она уже упала до такой степени, что ниже уже, думаю, некуда. Второй момент — это, безусловно, повышение качества при сохранении тарифов и предложение дополнительных услуг, причем вполне возможно, что эти услуги можно предлагать за дополнительные деньги. Наверное, разница в арендной плате в размере 5% важна, но когда клиент стоит перед выбором, полный набор качественных услуг или эта разница 5%, то чаще выбирают услуги партнера, который идет в ногу со временем и предлагает максимум сервиса.

Константин Волков

Я знаю, что конкурентная борьба между логистическими операторами сегодня дошла до абсурда, фактически предлагают ставки до 5 рублей 90 копеек в сутки, включая НДС. Это цена ниже себестоимости. Но оператору выгоднее хотя бы наполовину заполнить свои площади, чем стоять пустым. Поэтому операторы, у которых высок процент вакантных площадей, идут даже на такие ходы ради привлечения клиентов.

Можно сказать, что бизнес находится на грани рентабельности. В этом году с рынка ушли несколько довольно крупных и известных операторов. Происходит процесс перераспределения рынка. Оператор вынужден либо терпеть убытки, если у него есть финансовая подушка, либо уйти с рынка.

Клиент, который получает от оператора такие ставки, должен понимать, что такие договоры не заключаются на долгосрочной основе и в скором времени неизбежно повышение тарифов или переезд к другому оператору. Стоит ли экономия нескольких долларов этих рисков?

Говоря о реальных адекватных ставках: если сравнивать с вышеупомянутыми показателями, то для обеспечения хорошего сервиса на долгосрочной основе ставки должны быть как минимум вдвое выше. Профессиональный оператор, который хорошо умеет считать, ценит свое имя и дорожит партнерскими отношениями, вряд ли предложит убыточные ставки и закрепит их в договоре на долгосрочной основе. Меня бы такой подход насторожил.

Что касается того, какие компании будут в более выигрышном положении, то я уверен, что это компании, дающие дополнительный сервис, предоставляющие комплексные предложения клиенту.

Я имею в виду, что они предлагают не только складские операции, но и услуги по транспортировке, по работе с таможней, по международным перевозкам, услуги добавленной стоимости.

Павел Колесов

Выражаясь автомобильными терминами, все игроки логистического рынка будут вынуждены расширить базовую комплектацию. Возможно, складские девелоперы будут чаще предлагать своим клиентам такие услуги, как перетарка грузов или, в идеале, комплексное управление складскими запасами. Действительно, сейчас уже можно наблюдать, что на некоторых складах формируют отгрузки для арендаторов. Мне кажется, это очень интересная тенденция.

Петр Бобровский

Совершенно согласен: для того чтобы удержать клиентов, нужно предлагать комплекс услуг. Кстати, еще не была названа еще одна возможная составляющая этого комплекса — таможенные услуги, от консультационных до брокерских. Важную роль сегодня начинают играть таможенные брокеры: они теперь стали и терминальными операторами, и складскими операторами и справляются с этими функциями вполне успешно. Также я считаю, что нельзя обсуждать отдельно проблемы складского оператора и складского девелопера. В Петербурге все переплетено, многие терминальные операторы заложили для себя возможность развития складской недвижимости, только по тем или иным причинам пока не реализуют складские части своих проектов.

Владимир Одинцов

Перед нами стоит еще одна важная задача, связанная с оптимизацией затрат на эксплуатацию склада. Нам сегодня приходится внимательно смотреть на каждую статью затрат и последовательно их сокращать. Причем большая часть расходов связана с персоналом, соответственно мы сейчас много работаем со штатом с точки зрения расширения функций каждого специалиста. Вторая важная статья расходов связана с затратами на электроснабжение. Например, мы оценили, какие складские зоны в какое время нуждаются или не нуждаются в освещении и в соответствии с этим составили план графика отключения зон. Наши расходы на электроснабжение, благодаря таким мерам, сократились не меньше чем на 10%.

Максим Соболев

Сокращать текущие издержки в работе склада — это серьезный аспект. Но еще нужно уделять больше внимания вопросу повышения производительности труда. Например, внедрять современные программы, контролирующие процессы на складе. Правильное распределение товара на стеллажах, оптимизация движения техники внутри склада и другие, казалось бы, на первый взгляд незначительные моменты позволяют сэкономить время, ресурсы и, следовательно, деньги.

Константин Волков

Доля вакантных складских площадей в Петербурге, по оценкам различных компаний, составляет порядка 30%.

фото: photoxpress