00:0015 июля 200900:00
27просмотров
00:0015 июля 2009
Понятие якорного арендатора в офисную недвижимость пришло из торговой, где ключевых арендаторов называют «якорями» либо «магнитами».
«Якорь» в торговом сегменте -- это, как правило, арендатор, занимающий большую площадь (например, «Ашан»). «Магнитом» является арендатор, притягивающий покупателей в торговый комплекс (например, «Макдоналдс»).
«Магнитов» в офисной недвижимости нет, поскольку известный бренд, известная компания -- это прежде всего имидж здания, но он не притягивает других арендаторов. В офисном сегменте «магнитом» может выступать местоположение объекта.
Что касается «якорей», то в офисной недвижимости это либо компания, занимающая относительно большую площадь и на длительный срок, либо просто известная компания (бренд).Обычно якорные арендаторы -- это первые арендаторы здания, они появляются на ранних сроках строительства здания. Однако это условие не является обязательным. Например, в бизнес-центре «Соверен» на ранних этапах строительства первыми арендаторами были банки, которые на тот момент являлись якорными. Тем не менее, когда компания RBI арендовала офис площадью 4 тыс. м2, то она стала якорным арендатором.
Крупная рыба
«Якоря» интересны собственнику бизнес-центра задолго до ввода объекта в эксплуатацию по двум причинам.
Во-первых, они значительно помогают в выполнении плана по заполняемости. Во-вторых, помогают в привлечении финансирования. Но следует отметить, что сами арендаторы за год-два до въезда помещения не ищут.
Основной и самый надежный способ привлечения якорных арендаторов на ранней стадии строительства -- активный маркетинг. В его задачи входит самостоятельный выход на арендаторов и формирование доверительных отношений.
Особые условия
Для якорных арендаторов требуются отличные от других арендаторов условия: переделка проекта, лучшие условия аренды, низкая арендная ставка.
В текущей экономической ситуации, когда уровень вакантных площадей растет и на рынке присутствует большой выбор офисных площадей, в том числе и большого метража, большое значение уделяется коммерческим условиям и дисконт по арендной ставке играет большую роль. Есть случаи, когда потенциальные арендаторы проводят тендеры, рассылая письма собственникам офисных центров с предложением принять участие в подборе для них офиса. Что еще раз доказывает, что рынок офисной недвижимости в Петербурге стал рынком арендатора.
Наталия Киреева, консультант департамента консалтинга и оценки Maris Properties in association with CB Richard Ellis
Крупные офисные объекты стараются работать с крупными клиентами.
Фото: Кирилл ефимов
На заметку
Уступки для «якорей», на которые готовы пойти арендодатели
Дисконт по арендной ставке и стоимости аренды парковочного места
Предоставление бесплатных парковочных мест
Отделка и перепланировка помещений
Арендные каникулы
Скидка на первые месяцы аренды
Минимальная ежегодная индексация ставки
Фиксирование ставки в рублях
