Покупайте землю небольшими порциями

В декабре прошлого года компания RDI Group вывела на рынок новый «Загородный проект». В его рамках покупателям предлагается на выбор земельные участки без подряда, с коммуникациями в коттеджных поселках «Клубничные поля» (20 км от МКАД по Киевскому шоссе) и «Южные Горки» (в 9 км от МКАД по Каширскому шоссе) от 10 до 39 соток.

Уникальность предложения состояла не только в небольшой площади участков, но и в их стоимости — на тот период она составляла 8,8 тысячи долларов за сотку и была на 10% ниже рыночной цены. По словам PR-менеджера компании Алексея Артошина, в «Клубничных полях» и «Южных горках» за 2,5 месяца активных продаж из 26 и 25 га соответственно распродано примерно треть участков. При этом спрос на участки сохраняется, объемы продаж в среднем составляют примерно 20-25 участков в месяц.

По такому же пути пошла и компания «Евразия Сити», девелопер проекта «Серебряная подкова», расположенного в 15 км от МКАД по Симферопольскому и 11 км по Каширскому шоссе, и компания «Красивая земля», предлагающая сейчас такие участки площадью от 10 до 30 соток в шести подмосковных поселках.

«Из-за кризиса продажи крупных участков инвестиционных объемов 15-20 гектаров не шли, и мы для получения денежного потока решили разделить их на небольшие, от 10 соток, и распродать. Ставка была сделана на объемы продаж», — рассказывает в интервью BFM.ru ведущий эксперт компании «Красивая земля» Алексей Некрасов. Результат превзошел все ожидания: в настоящее время в поселке Земляничный в Чеховском районе Московской области, на расстоянии 47 км от МКАД по Симферопольскому шоссе, продано 130 участков.

Недавно «Красивая земля» выставила на рынок подобное предложение в поселке Сосновый аромат в 45 км от МКАД по Симферопольскому шоссе; за месяц было продано 60 участков. Сейчас цена за сотку варьируется от 55 до 200 тысяч рублей в зависимости от расположения объекта. «В день мы заключаем в среднем от 7 до 12 договоров», — говорит Некрасов.

Спрос покупателей аналитики объясняют снизившейся стоимостью строительства собственного дома. «Это рынок рассчитан на покупателей эконом-класса исключительно. Стоимость лота в среднем составляет примерно 80 — 100 тысяч долларов. Потенциальные покупатели в элитном сегменте предпочитают приобретать уже готовые дома либо земли в максимально готовых коттеджных поселках. У них другая модель поведения, — говорит BFM.ru пресс-секретарь «Инкома» Антон Гололобов. — А покупатели эконом-сегмента рассматривают покупку участков как возможность вложения и сохранения своих средств».

По словам Антона Гололобова, розничный земельный рынок до кризиса практически не существовал, поскольку спросом такие предложения не пользовались. К примеру, стоимость земли без подряда, с коммуникациями, в направлении Киевского и Симферопольского шоссе (до 20 км от МКАД) до кризиса составляла 15-20 тысяч долларов за сотку. С началом кризиса такие участки упали в цене в два раза.

По данным компании «Земер», рынок поселков без подряда до 2008 года развивался не очень быстрыми темпами, в связи с чем возник определенный дефицит участков без подряда. Однако во втором полугодии 2008 года их стали массово выводить на рынок. Только за август-январь было выведено на продажу около 20 поселков без подряда (других поселков появилось около 5). В январе-марте таких поселков выведено еще около 10. Всего их сейчас насчитывается около 100. Объем рынка достиг 1,5 млрд долларов. И до сих пор спрос на такие участки серьезно не удовлетворен.

При этом ленд-лорды, развивающие сейчас активно продажи земли «в розницу», даже на начальном этапе проектов, при цене ниже рыночной, получали доходность на уровне 10%, подсчитал один из собеседников BFM.ru, пожелавший остаться неназванным.

К настоящему времени спрос разогнал цены на рынке. RDI теперь предлагает приобрести земельные участки по цене уже 9,9 тысяч долларов за сотку. «Эта рыночная цена», — сообщает Алексей Артошин. По оценке анонимного источника, доходность продаж сейчас выросла с 10 до 30%.

Очевидно, возросшим спросом объясняется и ожидаемый рост цен на участки без подряда. На сайте компании RDI уже размещено объявление: стоимость участков от 9,9 тысяч долларов за сотку будет держаться до мая этого года. В дальнейшем компания повысит цену. В поселке «Серебряная подкова» цена участков площадью от 15 соток 295 тысяч рублей за сотку продержится до 31 апреля.

Стоит отметить, что в марте текущего года долларовые цены на земельные участки на вторичном (участки в деревнях, дачных кооперативах, вторичные продажи в коттеджных поселках) и на первичном рынках (участки без подряда) стали расти. По данным компании «Земер», в марте был зафиксирован рост по отношению к февралю на вторичном рынке на 2,7%, до 6,7 тысяч долларов и на 2,2%, до 8,2 тысяч долларов за сотку на первичном рынке. Рублевые цены снизились из-за укрепления национальной валюты в марте. Самое значительное снижение зафиксировано на землю, расположенную в направлении Новорижского шоссе: на вторичном рынке — на 4,87%, до 263,5 тысяч рублей за сотку, на первичном рынке — 0,88%, до 345,6 тысяч рублей.

При этом, как говорится в исследовании «Земер», на вторичном рынке многие участки по-прежнему сняты с продажи из-за низкой стоимости. Продавцы готовы предоставлять дисконт, но не более 15%. Большинство предложений по-прежнему размещают по той же цене, что и осенью 2008 года. В связи с этим спрос крайне низок.

Малоактивен и рынок продаж крупных участков земли «инвестиционных объемов». Раньше сделки на этом рынке заключались в основном между ленд-лордами и девеперами. «Сейчас с точки зрения стоимости земли у последних есть отличная возможность приобретения земельных участков под развитие коттеджных поселков: к примеру, стоимость земли упала, а владельцы участков готовы предоставлять дисконт до 50%», — считает Антон Гололобов. По данным «Земера», несмотря на финансовую нестабильность, уже начали продаваться промышленные площадки площадью 2-5 га. За первый квартал, по данным аналитической группы «Земер», было совершено около 5 таких сделок, две из них вели иностранные компании. В марте покупатели начали рассматривать участки сельхозназначения площадью 1-3 га под поместье с разрешением под крестьянско-фермерское хозяйство. «Прошло несколько сделок по ближнему Подмосковью по сниженным ценам. Например, компания «Стройконсалтинг+» переуступила права на земельный участок в Бутово структурам СУ-155. Таким образом, крупные землевладельцы ликвидируют кассовый разрыв», — говорится в отчете компании «Земер».

На ожидаемую активность инвесторов с достаточным запасом наличных средств рассчитывают и в компании «Красивая земля». По словам Алексея Некрасова, земельный банк компании составляет примерно 15—20 тысяч гектаров. Однако реализовать в виде земельных участков площадью 10—30 соток в компании планируют не более 20% от общей площади актива, а остальное оставят для крупных инвесторов и таких же цен.