Жизнь в офисной «провинции»

Вся первая половина прошлого года прошла под знаком децентрализации офисного рынка Петербурга. Многие девелоперы говорили о том, что в скором времени в центре города не останется места для новых офисных зданий и что настало время начать реализовывать проекты бизнес-центров на окраинах. Появилась даже новая классификация офисной недвижимости, которую разработали три международных консультанта. При определении класса в первую очередь обращали внимание на техническую начинку здания и его конструктивные особенности, а уже потом -- на местоположение. «Таким образом, у девелоперов появилась обоснованная возможность строить бизнес-центры классов А и В+ в удаленных районах города и возле КАД», -- говорит Екатерина Марковец, директор департамента консалтинга и оценки Агентства развития и исследований в недвижимости (АРИН). Начали появляться проекты высококлассных объектов в районе Пулкова, на ул. Савушкина, пр. Энгельса и других отдаленных магистралях.

По данным АРИН, сегодня на стадии строительства порядка 200 тыс. м2 офисных площадей в удаленных от центра районах. Многие из них относятся к классу В+. По данным Colliers International, только на зону Пулково-3 приходится около 24% от общего числа высококлассных объектов офисной недвижимости, ввод которых запланирован на текущий год.

В поисках арендаторов

Потенциальными арендаторами периферийных бизнес-центров еще год назад называли логистические, IT-компании, call-центры, то есть те, для которых близость к центру и пешеходным потокам стояла не на первом месте. В число целевых арендаторов некоторые девелоперы включали крупные представительские и международные компании, которым нужны были головной офис и back-office. Причем оба высокого класса. Однако подобное позиционирование уже тогда могло быть ошибочным. «У меня отношение к крупным проектам офисной недвижимости возле КАД было изначально настороженным, потому что я не понимал, на какую «аудиторию» они рассчитаны, -- комментирует Сергей Игонин, управляющий «АйБи ГРУПП». -- Я солидарен с московскими девелоперами, которые скептически относились к таким проектам. С их точки зрения, Петербург -- не Москва, в Петербурге нет в таком объеме крупных, федеральных компаний, которые имели бы многотысячные офисы». По его словам, в Москве много таких компаний, которым необходимо иметь главный, представительский офис и back-office. Это и международные компании, и крупные отечественные компании, вертикально интегрированные холдинги. В итоге процесс децентрализации офисного рынка в Москве стал активно развиваться. «Примеры подобные есть -- бизнес-центры, которые строит IKEA в Химках, бизнес-парк «Крылатские холмы» -- вполне успешные проекты, -- говорит Сергей Игонин. -- В Петербурге я затрудняюсь назвать хотя бы одну компанию, которая нуждалась бы и в большом головном офисе, и еще в большем офисе на окраине».

В кризис больше всего пострадали именно новые бизнес-центры, расположенные достаточно далеко от центра Петербурга. «Офисы высокого класса, расположенные в периферийных районах, были реализованы на перспективу с расчетом на стабильное развитие рынка в течение длительного времени, -- считает Дмитрий Кузнецов, директор департамента офисной недвижимости Colliers International. -- На мой взгляд, процесс децентрализации мог быть успешен, если бы рынок находился на подъеме. Новые территории предполагалось превратить в развитые бизнес-районы с хорошей транспортной доступностью. Проекты, которые уже начаты, оказались флагманами этого движения и, к сожалению, весь удар взяли на себя».

По данным АРИН, заполняемость периферийных объектов офисной недвижимости, находящихся на завершающей стадии строительства, на март 2009 года составляла порядка 20-50%.

В кризис больше всего пострадали периферийные бизнес-центры.

Фото: итар-тасс

Цифры

Вакансии на периферии

20% составляет минимальный уровень заполняемости бизнес-центров на окраинах Петербурга, новых или на последних стадиях строительства. В целом этот уровень редко превышает 50%.

Источник: АРИН

Факты

Крупнейшие действующие бизнес-центры в периферийных районах города

Статистическую информацию к статье, графики и таблицы Вы можете найти в PDF-версии газеты

Факты

Запрашиваемые арендные ставки в некоторых новых периферийных бизнес-центрах, введенных в эксплуатацию в конце 2008 г. -- начале 2009 г.

Статистическую информацию к статье, графики и таблицы Вы можете найти в PDF-версии газеты