Инвесторы могут забыть про недвижимость на пару лет

Интервью Геннадий Стерник дал агентству ПРАЙМ-ТАСС.

Как только появились первые признаки финансовых неплатежей, этот кризис стали сравнивать с кризисом 1998 года. На ваш взгляд, можно ли проводить параллель и применять те же методы по выходу из кризисного состояния, как 10 лет назад?

Геннадий Стерник: Проводить параллель можно и нужно, чтобы нащупать общие закономерности и различия. У нас короткая история кризисов на рынке недвижимости – всего два, а в других странах – десятки. Что касается методов выхода – то сейчас Геннадий Стерникситуация совсем иная. Тем не менее, один аналогичный кризису 1998 года метод в экономике уже сработал – девальвация рубля (гораздо более мягкая и плавная) дала некоторые положительные результаты.

В условиях кризиса на финансовом рынке основная проблема – потеря индикаторов оценки недвижимости. Как в этих условиях измерять рынок?

Г.С.: Это иллюзия. Все индикаторы остались. Другое дело, что кризис отменил предысторию в некоторых трендах и закономерностях – но это частности.

Как изменился объем рынка недвижимости – жилой и коммерческой – в столице и регионах России?

Г.С.: Если под объемом рынка Вы понимаете объем сделок, то он снизился довольно сильно: количество зарегистрированных сделок купли-продажи квартир в Москве упало в декабре-феврале на 30-50% относительно прошлого года. По экспертным оценкам, в коммерческой недвижимости – еще больше. То же и в регионах. Особенно не повезло рынку новостроек – сделки единичны.

Что сейчас происходит с ценами на квартиры в столице? Повторяют ли изменения цен на первичном и вторичном рынке в регионах московский тренд?

Г.С.: С октября цены в столице мягко снижаются и потеряли уже от высшей точки 7-10% в рублях. В пересчете в доллары по курсу ЦБ РФ – 25-27%. То же и в регионах, только Москва "в середине диапазона" выборки из 24 городов.

Как повлияли колебания основных валют на изменение цен и спроса в секторе жилой недвижимости?

Г.С.: Прошедшая девальвация рубля к доллару, несмотря на то, что все рынки (и Москва в их числе последняя) перешли к рублевой номинации цен, серьезно повлияла на рынок, причем – в основном в положительную сторону.

Дело в том, что после спада спроса осенью и снижения объема зарегистрированных сделок на вторичном рынке накопленный в прайсах общий объем предложения не вырос так сильно, как обычно происходило. Причиной послужило то, что в декабре-январе в связи с начавшейся девальвацией рубля и падением цен (в долларовом эквиваленте) продавцы ушли с рынка, и объем вновь поступающего предложения снизился с 10-12 тысяч до 2-4 тысяч, а часть ранее выставленных квартир просто снималась с продажи. Однако в феврале, в связи с остановкой девальвации рубля, начали возвращаться на рынок и продавцы (убедившиеся в возможности сохранения вырученных от продажи жилья денежных средств), и покупатели (прирастившие рублевый эквивалент своих долларовых сбережений и убедившиеся в бессмысленности дальнейших инфляционных ожиданий).

Учитывая текущие изменения на финансовом рынке – отсутствие спроса на рынке купли-продажи, девелоперскую просроченную задолженность по кредитам перед банками, слишком дорогие кредиты для строительных организаций – можно ли прогнозировать дальнейшее снижение цен на жилье?

Г.С.: Да, все еще можно. Спрос пока слабо восстанавливается, но темп снижения не будет значительным, скорее всего до конца года – еще 5-10%. Точнее, мое предсказание в том, что цены в ближайшие 2 года будут расти в темпе "инфляция минус 10-15%". Это значит, что при инфляции в 13-14% (запланированной на 2009 год правительством) цены к концу года окажутся примерно на сегодняшнем уровне, если инфляция не дай Бог дойдет до 20%, то цены даже вырастут на 5-10%.

В долларовом эквиваленте цены от сегодняшнего дня пройдут такой же путь (в пересчете по курсу 34-35 рублей за доллар). Но если случится еще один скачок курса (до 40-50 рублей), то конечно этот эквивалент еще упадет (такой сценарий не исключается некоторыми экономистами).

Что касается влияния трудностей застройщиков, то этот фактор мог бы повлиять на цены в сторону роста (из-за снижения объема предложения), но в ближайшие 2-3 года он не сработает: платежеспособный спрос не будет повышаться, а если и будет, то он достигнет уровня предложения (а это обязательное условие начала роста цен) еще не скоро. Поэтому я думаю, что в дальнейшем цены будут колебательно стабильны еще 5-7 и более лет.

Вы сделали предположение, что кризисный период может продлиться от 3-х до 7-лет. От каких условий будет зависеть его длительность и характер протекания?

Г.С.: Поскольку это "не наш" кризис, то и выходить из него мы сможем только вместе с США и всем миром и даже вслед за ними. Я не верю, что экономика США, Европы, а с ней и спрос на наши экспортные ресурсы серьезно восстановится за 1-2 года. Поэтому и называю такие сроки "нашего кризиса": 5-7 и более лет депрессивной стабилизации.

Каково на ваш взгляд будет соотношение государственного и коммерческого строительства во время и по окончании кризиса? Станет ли рынок более прозрачным? По каким признакам можно будет оценить, что мы прошли кризис?

Г.С.: Доля госзаказа увеличится, и вряд ли после окончания кризиса опять уменьшится. Рынок уже стал более прозрачным, как и вся наша экономика и политика. Надеюсь на продолжение этого процесса. А судить можно будет тогда, когда темпы роста ВВП, промпроизводства, доходов населения станут устойчиво положительными (не менее 6 месяцев) и достигнут хотя бы 4-5% годовых. К сожалению, надеяться на тот признак, который был в прошлом кризисе – возвращение цен на жилье на докризисный уровень – на этот раз не приходится. В рублях – они могут и превзойти его при высокой инфляции, но в долларовом эквиваленте они не достигнут пройденных исторических максимумов (в среднем $7500 за квадратный метр в Москве), наверное, никогда.

Насколько на сегодняшний день финансовый кризис в США управляет развитием кризиса на российском девелоперском рынке?

Г.С.: Уже не управляет. Долги девелоперов либо реструктурированы, либо оплачены, в т.ч. активами. Никто уже не рассчитывает на дешевые западные кредиты. И это – один из положительных эффектов кризиса ("через тернии – к звездам", к нормальной цивилизованной экономике и рынку недвижимости).