Недвижимость запуталась в прогнозах

Серьезные люди, обычно риэлторы, который сами кровно заинтересованы в сохранении уровня продаж и высоких ценах, предрекают то снижение цен, то их рост. Текущая экономическая ситуация делает эти прогнозы почти достоверными, потому как критериев оценки все равно нет, никто не владеет информацией, сколько квартир или домов куплено и по какой окончательной цене. "У нас нет общей статистики, - объяснил председатель совета директоров холдинга "Миэль" Григорий Куликов в интервью BFM. - Но могу сказать, опираясь на данные по количеству сделок в нашем холдинге. По нашей статистике, произошло довольно существенное падение: по объему сделок февраля этого года к февралю 2008 года — порядка 57%. То есть, более чем в два раза".

О существенном снижении стоимости квадратного метра говорил Григорий Куликов на конференции Building "Финансирование девелопмента в условиях кризиса" 20 марта. По его словам, в Москве коррекция долларовых цен по предложениям на жилье, без учета элиты, составляет 43%. "Цены реальных сделок еще ниже - коррекция до 50% в валюте, по сравнению с октябрем 2008 года", - сказал он. Никаких конкретных цифр, к слову сказать, для иллюстрации такого снижения не прозвучало.

Посмотрим, сколько стоило жилье в октябре прошлого года, оно ведь должно было упасть почти на 50%. Согласно данным "Индикаторов рынка недвижимости", самая "плохая" панель (5-тиэтажка, маленькая кухня), стоила $5758, значит ли это, что ее цена уменьшилась до трех тысяч двести, если верить экспертам. Нет же. Главный аналитик Российской гильдии риэлторов Геннадий Стерник считает, что сегодня квадратный метр жилья в Москве стоит порядка 170 тыс. руб., $5 тыс. "Индикаторы рынка недвижимости" мартовскую цену фиксируют на уровне 150 тыс. руб. - кто больше и кто меньше? По большому счету все эти цифры ни о чем не говорят и не учитывают суммы реальных сделок.

При этом хорошо известно, что столичное правительство приобрело в конце прошлого года жилье для соцнужд по цене менее $2 тыс. в сегодняшнем рублевом эквиваленте, то есть в два раза дешевле, чем оно стоит сегодня. Ясно, что продавая жилье на "грани себестоимости", строительные компании в последнюю очередь думали о снижении цены квадратного метра, намереваясь получить свои дивиденды за счет продаж "коммерческого остатка" покупателям, не входящим в список льготников (а таких большинство). В результате интересы местных властей и лояльных строительных компаний соблюдены в лучшем виде, а виртуальная стоимость квадратного метра осталась на "грани сверхприбыли".

Кардинально изменить ситуацию ценообразования на рынке недвижимости могло заявление первого вице-премьера Игоря Шувалова, который в середине марта сообщил о готовности поддержать застройщиков в обмен на снижение цен. По большому счету он озвучил мнение "народа", недовольного "недоступностью" жилья и попытками заинтересованных лиц всеми силами сохранить неадекватные цены на жилье. Ведь мало кто верит строителям, которые объясняют высокую "себестоимость" тем, что основной объем работ велся по докризисным ценам. На самом деле это означает одно: запланирован был рост цен на 20-30% минимум (в этом, к слову сказать, уверяли многочисленные аналитики), что было характерно последнему десятилетию. Под эту "естественную прибыль" брались кредиты в банках, платились зарплаты и премии, строились не только дома, но и планы на счастливое будущее. И не надо было думать о повышении производительности труда, улучшении качества строительства, оптимизации процессов - покупатель все оплатит из собственного кармана. Конкуренции никакой: по сравнению с автомобильным рынком, на котором западные производители активно вытесняют отечественных, на строительном хозяйничают только свои.

Именно поэтому слова Игоря Шувалова, что государство не собирается помогать строительным компаниям в сохранении докризисных цен на жилье, были быстро процитированы СМИ и так же быстро забыты. Очень уж непривычно на фоне многочисленных прогнозов, плачей, стонов и просьб "дайте денег" они прозвучали. Он в частности сказал, что предложение правительства (поддержка в обмен на снижении цен) не встретило понимания у крупнейших застройщиков, хотя "цена вопроса" составляла 100 млрд руб. Фактический саботаж предложения произошел, по его мнению, отчасти из-за поддержки строительных компаний ( а значит, и их цен ) региональными властями. "Государство готово выкупать в регионах практически готовое жилье в пределах 30 тыс. руб. за м2", – заявил Игорь Шувалов.

Несомненно, строители с таким ультиматумом не согласны и за "копейки" расставаться с честно заработанным без боя не собираются. Как антикризисную меру они предпочитают заморозить строительство неготовых объектов и дожидаться лучших времен, когда "клиент созреет" и готов будет платить столько, сколько скажут. Без вариантов.

Однако в нынешней ситуации быть собакой на сене может оказаться себе дороже. Государство, взяв на себя многочисленные социальные обязательства, будет всеми силами, плюс используя финансовые ресурсы, стараться сохранить объемы строительства, опираясь на лояльные или подконтрольные компании. Последние как раз появятся, когда подойдет время платить по кредитам, а банки откажутся рефинансировать долги. Уже об отказе приобретать квартиры у застройщиков заявили столичные власти. В этом году, по словам первого заместителя мэра Москвы, руководителя Комплекса экономической политики и развития Юрия Росляка, город планирует отказаться от практики приобретения у застройщиков готовых квартир на аукционах. "Я думаю, что мы в основном будем использовать только собственное строительство или строительство с привлечением средств граждан в рамках городской социальной ипотеки", – отметил он.

Государство таким образом все активнее вторгается в область ценообразования на рынке недвижимости, видимо, устав ждать от строителей реальных шагов по формированию рынка доступного жилья. "Что касается доступного жилья, то и тут правительство принимает все возможные меры, чтобы темпы строительства, несмотря на кризис, не только не снижались, но, наоборот, увеличивались, - сказал первый вице-премьер РФ Виктор Зубков газете "Известия". - Минобороны и Минрегион, например, через систему госзакупок приобрели свыше 99 тыс. м2 жилья для военных пенсионеров. И рынок строительный поддержали, и людям дали квартиры. Для расселения аварийных домов, где проживает почти 35 тыс. россиян в этом году, мы выделяем более 17 млрд. руб." Кроме того, добавил он, предлагается установить фиксированную цену квадратного метра жилья в домах эконом-класса по регионам России сроком на год.