По уши в долгах

ЗАО "Открытый рынок строительных инвестиций" (ОРСИ) образовано в начале октября 2008 года. Компания намерена сформировать вторичный рынок обязательств строительных компаний Москвы и области. На торгах ОРСИ сегодня продаются объекты компаний "Авгур Эстейт" и "С.Холдинг". Самым дорогим лотом является переуступка банковского договора займа корпорации "Главстрой". Сумма обязательств составляет 1 млрд рублей, и на продажу лот выставлен с 50%-ным дисконтом — всего за 500 млн рублей, пишет BFM.

Руководитель аналитического департамента ОРСИ Инна Липушкина рассказала BFM.ru о том, как изменилась структура долгов, выставленных на открытую площадку: "На площадку стали поступать инвестиционные контракты с разной степенью реализации проекта (от 0 до 80%), земельные участки, переведенные под индивидуальное жилищное строительство. При тесном взаимодействии с банковскими структурами ОРСИ консолидирует в своей торговой системе пулы ипотечных закладных".

Экономический кризис затронул банковский сектор и прочно связанный с ним строительный бизнес, который на 85% финансировался за счет заемных средств. Кризис возродил проблему неплатежей. С лета 2008 года, по данным ОРСИ, долговые обязательства четырех крупных девелоперов — "Главмосстроя", группы ПИК, СУ-155 и "Мосстроймеханизации-5" — составили 318,54 млрд рублей.

И долговая нагрузка продолжает расти.

Из-за роста курса доллара девелоперы испытывают трудности с обслуживанием валютных кредитов. Летом 2008 года, опять же по сведениям ОРСИ, "Система Галс" привлекала заемные средства у зарубежных банков по курсу 26 рублей за доллар, теперь при возвращении каждых 100 тысяч рублей переплачивает лишнюю тысячу долларов.

Сходная ситуация у ГК "ПИК". В течение 2009 года компании предстоит погасить в иностранной валюте $460 млн кредитов. Все иностранные кредиты привлекались по курсу доллара США, значительно меньшему относительного текущего. Если считать по курсу на 9 февраля, который составляет 36,3798 рубля, то сегодня, по подсчетам ОРСИ, ПИК на разнице курсов потеряет 4,7 млрд рублей.

Совокупный объем долговых обязательств перед банками четырех крупнейших девелоперов с их дочерними компаниями — ОАО "ГК ПИК", ОАО "Главмосстрой", ОАО "МПСМ" и ОАО "Система-Галс" — составляет 81,07 млрд рублей. По 30 млрд рублей приходится на лидеров — ГК ПИК (кредит Сбербанка РФ — 11 млрд рублей) и "Главмосстрой" (кредит Сбербанка РФ — 5,6 млрд рублей). "Система-Галс" привлекла от ВТБ кредитов на общую сумму 17,779 млрд рублей. Кредитная задолженность дочерних строительных подразделений холдингов ГК ПИК, "Система Галс", "ГМС", "МПСМ", "СУ-155" перед поставщиками и подрядчиками составляет 5,4 млрд рублей. Такие сведения предоставляет ОРСИ.

Наибольшие пулы на продажу выставлены по долгам крупных девелоперов. У Mirax Group общая сумма обязательств дошла до 659 млн рублей, причем этот долг продается с дисконтом в 20%. У корпорации "Главстрой" на открытой площадке продаются долги на сумму 19,5 млн рублей, дисконт — 3%. У ГК ПИК продаются долги на 10,6 млн рублей без дисконта.

"Они предоставляют недостоверную информацию. Те долги, которые продаются на ОРСИ, не имеют никакого отношения к бизнесу компаний, это в основном долги по договорам соинвестирования частных лиц. Нет смысла комментировать частные долги", — сказал BFM.ru представитель известной компании-застройщика.

Руководитель аналитического департамента ОРСИ Инна Липушкина считает, что в связи с такой непростой долговой ситуацией, девелоперы будут замораживать объекты, находящиеся в низкой степени готовности. К тому же, по мнению эксперта, ряд девелоперов покинет рынок: "По нашему мнению, с рынка уйдут неэффективные управленцы, которые дискредитировали себя как девелоперы (ПИК, "Главмосстрой", "СУ-155"). А останутся на рынке строительные компании, за которыми стоят производственные мощности — 3–4 игрока, способные создать базу на основе живых, существующих сейчас предприятий", — говорит представитель ОРСИ.

Денис Колокольников из RRG считает, что есть несколько вариантов развития событий — смена собственника или привлечение стратегического инвестора в некоторых компаниях; помощь от государства; признание девелоперов банкротами. "Если застройщикам не удастся рефинансировать свои долги, компании и будут объявлять себя банкротами, значит, появятся обманутые дольщики. Такие компании, как ПИК, "Главмосстрой" или "Су-155", упомянутые в отчете ОРСИ, строили сотни тысяч квадратных метров в год, и у них есть обязательства перед частными лицами, соинвесторами. При возможной смене собственника обязательства перейдут к новым владельцам, а вот при банкротстве проблемы будут более серьезными. У всех крупных застройщиков есть незавершенные проекты, которые нужно достраивать. Плюс в этих компаниях работают десятки тысяч человек, увольнение которых может вызвать социальную напряженность".