Цены на жилье и дальше будут снижаться

В декабре прошлого года замминистра регионального развития Сергей Круглик заявлял, что объем жилищного строительства в России в 2009 году сократится на 15% - до 52 млн м2 против 61,4 млн м2 в 2008 году. Однако с наступлением нового года правительство почувствовало в себе силы изменить ситуацию. Недавно министр регионального развития Виктор Басаргин заявил, что объемы жилищного строительства будут расти.

По данным аналитиков, в Москве самый значительный спад объемов ввода жилья произошел именно в 2008 году, когда количество квадратных метров сданных новостроек сократилось по сравнению с уровнем 2007 года на 20%. Это произошло из-за того, что строительная отрасль была не подготовлена к кризису. При этом в целом по России объем вводимого жилья не только не сократился, но даже немного вырос – почти на 500 тыс. м2.

Российский рынок недвижимости не ждет повторение опыта 1998 года, когда спад объемов жилищного строительства по России составил около 6% и 2% - в Москве, уверены эксперты. Дело в том, что 1998 году из-за значительной девальвации рубля число людей, способных приобрести недвижимость сократилось гораздо больше, чем сейчас. К марту 1999 года доллар подорожал к рублю почти в 4 раза. Сейчас максимальный прирост стоимости доллара по отношению к рублю составляет всего 50%.

При этом по прогнозу правительства, дороже 41 рубля доллар в ближайшие полгода стоить не будет, а большинство зарубежных экспертов сходится во мнении, что в течение тех же ближайших 6 месяцев доллар начнет дешеветь по отношению ко всем остальным валютам. Таким образом, не приходится ожидать, что сбережения, за счет которых приобретается недвижимость, сократятся так же, как в 1998 году. Это значит, что такого сокращения спроса, как в 1998 году, не будет, считают эксперты.

Участники рынка, пройдя один из острых моментов – конец 2008 года, когда многим из них было необходимо расплатиться по кредитам, – теперь надеются перетерпеть и начинают замораживать стройки. Однако, по мнению аналитиков, принципиальное отличие 2009 года от 1999-го в том, что у государства есть средства на покупку соцжилья.

Ранее премьер-министр Владимир Путин заявлял, что не допустит повторения ситуации 2005 года, когда появилось большое количество обманутых дольщиков. По его мнению, избежать этой ситуации можно, передавая стройку добросовестным девелоперам.

За декабрь 2008 года государство планировало выкупить порядка 15 тыс. квартир для военных. Девелоперы согласились по ценам, предложенным государством, продать только 3 тыс. квартир. Однако Владимир Путин заявил, что государство не намерено тратить на выкуп жилья более 28 тыс. рублей за квадратный метр (при выкупе квартир для военных государство тратит только 50% от стоимости квартиры).

Таким образом, при полном выкупе государством жилья средняя стоимость 1 м2 не должна превысить 56 тыс. рублей. По данным Минрегиона, в IV квартале 2008 года средняя стоимость 1 м2 жилья составляла порядка 59 тыс. рублей. Таким образом, правительство установило минимальный порог снижения цен на жилье на уровне 5%. Это означает, что власти готовы ждать конца года, когда девелоперам будут нужны средства для расплаты с кредиторами. И тогда недостроенные квадраты можно будет выкупить по еще более низкой цене.

При этом сейчас стало очень распространено частно-государственное партнерство, когда бизнес готов вкладывать деньги в строительство при условии, что на реализацию проекта будут даны гарантии государства. Кроме того, деньги на покупку соцжилья есть и у региональных правительств. Государству необходимо всего лишь порядка 500 млрд рублей для того, чтобы в 2009 году было построено 65 млн кв. м жилья. Из них около 300 млрд рублей уже были пущены в конце прошлого года на поддержание строительной отрасли. Еще около 200 млрд рублей планируется потратить в 2009 году.

Цены на жилье и дальше будут снижаться, поскольку платежеспособность населения резко упала, уверены эксперты. Большинство потенциальных покупателей предпочитает переждать кризис, пока рынок труда снова вернется в эпоху дефицита рабочих кадров. Кроме того, полностью отсечена от рынка недвижимости группа покупателей, рассчитывавших приобрести жилье в кредит.