Великое офисное переселение

Часть арендаторов устремилась на окраины и в депрессивные районы, где офисное предложение, идя навстречу кризису, формируют лабораторные корпуса НИИ и заводские администрации. Другая часть сажает оставшихся после увольнений сотрудников кучнее, уплотняется, а освободившиеся метры, отпирая пожарные лестницы, сдает (уже с отдельным входом) в субаренду. Собственники и управляющие еще вчера дефицитных офисов вступают в деликатные переговоры с арендаторами, чтобы эхо в их коридорах звучало не так гулко.

Тотальная миграция

Как отмечают многие аналитики, основная тенденция конца прошлого года -- замораживание или перенос сроков ввода в эксплуатацию еще не начатых инвестиционных проектов. Девелоперы начали пересматривать свои инвестиционные программы, и наиболее часто употребимым словом стало «реконцепция». Проекты на начальных этапах строительства и даже объек­ты с высокой степенью готовности также подверглись корректировкам. А к концу прошлого года в бизнес-центрах начались миграционные процессы.

Компания Praкtis CB подсчитала, что с начала декабря 2008 года по конец января 2009 года в процесс миграции вовлечены 13% бизнес-центров: в них освободилось от 1,4 до 6,7% арендопригодных площадей. А в ближайшие месяцы освободится еще 10-12%. АРИН приводит такие данные: заполняемость новых бизнес-центров класса А, В+ и В, введенных в 2008 году, находится на уровне 50-80%. Заполняемость строящихся­ бизнес-центров, ввод которых намечен на 2009 год, колеблется в диапазоне 40-60%. По расчетным данным этого агентства, на конец 2008 года в абсолютных значениях количество пустующих площадей в офисах класса А, В+ и В составляло около 190 тыс. м2.

В последние 2-3 года активно развивались такие отрасли, как девелопмент, строительство, лизинг, банковские, страховые и IT-услуги. Эти компании и составляли основу спроса на офисном рынке, а прогнозы развития этих отраслей закладывались в перспективные планы девелоперов. Но именно эти отрасли и попали под молот кризиса первыми: здесь не просто перестали расширять штат сотрудников, а и вовсе принялись сокращать издержки, в том числе на аренду.

«Арендаторы уменьшают площади за счет сокращения штата, обращаются­ к управляющим бизнес-центров с просьбой о снижении арендных ставок, рассматривают возможность переезда из более дорогих бизнес-центров класса А и В+ в более дешевые -- В и С, -- констатирует Екатерина Марковец, директор департамента консалтинга и оценки АРИН. -- Сейчас многие владельцы новых бизнес-центров испытывают сложности с заполнением площадей и изначально предлагают более низкие арендные ставки. Естественно, многие готовы переехать из старого офиса в новый. И, кроме того, многие НИИ и заводы начали сейчас срочно искать резервы­ площадей, освобождать такие помещения и сдавать их в аренду. В нынешних условиях они смогут их быстро заполнить и получить заработок».

Прошлогодние «заморозки»

Тенденция падения рынка наметилась в начале прошлой осени, несмотря на то что этот период традиционно считается высоким сезоном на рынке недвижимости. «Переходным стал IV квартал, -- подтверждает Вероника Лежнева, старший аналитик отдела экономических и стратегических исследований компании Jones Lang La Salle. -- Резкое снижение спроса на фоне продолжающегося активного вывода проектов на рынок привело к росту свободных площадей и снижению арендных ставок».

И тем не менее в Jones Lang La Salle считают, что кризис не остановит ввод новых офисных площадей. По крайней мере, в течение 2009 года новые бизнес-центры будут выводиться на рынок, поскольку многие из них находятся на финальных стадиях строительства и замораживание таких объектов неэффективно. В последующие же 2 года объем ввода офисных площадей существенно снизится -- такой прогноз дают все без исключения аналитики.

Меньше да больше

Кризис значительно повлиял на два типа офисных помещений: на небольшие, спрос на которые, согласно данным Praktis CB, основанным на опросе управ­ляющих, вырос на 17%, и на крупные офисные блоки от 500 м2 -- на них спрос уменьшился на 11%.

Помещения до 50 м2 начали пользоваться повышенным спросом по понятным причинам -- из-за сокращения компаниями издержек в целом и штата сотрудников в частности.

Но если один арендатор съезжает из престижного места, значит, оно освобождается для другого арендатора, который готов платить за престиж классом выше, чем был у него ранее, но по чуть более выгодной цене. И в условиях кризиса он легко сможет о такой цене с собственником офиса договориться.

«У нас уже есть несколько клиентов, которые переехали в новые бизнес-центры с лучшими характеристиками расположения и качества помещений, но при этом по ставке на 20% ниже той, которую они платили на прошлом месте, -- рассказал Дмитрий Кузнецов, директор департамента офисной недвижимости Colliers International. -- И мы ожидаем, что эта тенденция продолжится. При привлекательных ставках по вновь вводимым объектам можно ожидать переезда арендаторов из некачественных помещений с менее сговорчивыми собственниками в новые бизнес-центры с более гибкими условиями аренды».

«Объем ввода офисных площадей в 2009 году составит не более 60% от заявленного.

Игорь Горский, управляющий партнер АРИН