Покупателей терзают два демона

СПб. Председатель совета директоров холдинга RBI Эдуард Тиктинский в интервью «ДП рассказал правду о марже строителей и дал прогноз, на сколько упадут продажи недвижимости в 2009 году. RBI всегда была очень консервативной девелоперской компанией. Вы извлекли из этого пользу при наступлении кризиса? -Недавно приезжал человек из Morgan Stanley (акционер RBI), директор фонда, в управлении которого находится $ 50 млрд, и он сказал: «Спасибо вам большое за вашу консервативную политику. Управляя компаниями в сфере недвижимости по всему миру, в фонде откровенно говорят, что мало кто из этих предприятий находится в таком хорошем состоянии, как наша. Они, кстати, в свое время твердили нам: «Покупайте, покупайте, покупайте! Нас все толкали на большую агрессивность, но нам удалось отстоять свою позицию. Мы никогда не строили политику земельных закупок на том, что завтра все вырастет и тогда мы свою цену оправдаем. Мы покупали только ту землю, которая проходила у нас по экономике. Ежегодно любая компания,и мы в том числе, утверждала два графика- прогноз роста (в последние годы это всегда был прогноз роста) цены и роста себестоимости. На чем стояли мы в RBI? На том, что в течение 3лет себестоимость и цена растут одинаково. Что говорили многие: смотрите, как маржа растет, и полагали, что так будет всегда. Сейчас мы считаем, что цена может корректироваться, но себестоимость расти не будет, но в нашем прогнозе это изменение несущественно, потому что в массовом жилье маржа вообще невелика. Условно говоря, была 10-15%, прогноз маржи на сегодняшний день равен 0-7%. Наши читатели, комментируя на dp.ru подобные данные о марже, задаются вопросом: почему девелоперам, вместо того чтобы мучиться и строить свой малоприбыльный бизнес, не положить деньги в банк? -Я читал дискуссии, мне понятна позиция некоторых ругающих строителей. У девелоперов разная репутация. Кто-то вел себя некорректно, выставлял роскошную жизнь напоказ, людей это раздражало, и сейчас они в определенной мере злорадствуют. Ты кого-то посылал- теперь тебя посылают. Речь идет о рентабельности с оборота. В любом проекте находится, грубо говоря, 20% собственных средств, остальные 80%- это средства дольщиков и кредиты. Рентабельность собственного капитала выше, чем рентабельность с оборота, но на нее нельзя опираться, считая, что строители наживают невообразимые прибыли, ведь есть еще вопрос рисков. Рентабельность 10-15%- пороговая с точки зрения рисков. Какова рентабельность в элитном жилье? -В элите все более индивидуально: цены на землю, затраты на проектирование, стройка. Например, наш премиальный объект на Новгородской улице, который мы начали перед самым кризисом. По нашим расчетам, рентабельность должна быть 25-30% с оборота. Замораживать его мы не собираемся, будем строить на собственные средства и продавать квартиры тогда, когда рынок восстановится. Нам выгоднее провести докапитализацию компании, привлечь еще одного инвестора например, чем выходить с такими проектами в ноль. Еще месяц назад вы говорили, что собираетесь увеличивать кредиторскую задолженность компании. -Теперь мы не собираемся этого делать. Сейчас занимать неправильно. Мы всегда были апологетами развития за счет прибыли, за счет увеличения капитализации. И в текущих реалиях должны в еще большей степени становиться апологетами такого подхода. В последнее время мне все чаще задают вопрос: «Как чувствуют себя ваши западные партнеры? Откровенно говоря, мне все равно, как себя чувствуют сами банки. Они не давали мне денег в долг. Ни я им ничего не должен, ни они мне ничего не должны. Фонд Deutsche Bank внес деньги в капитал совместного предприятия, в рамках которого реализуется три проекта, фонд Morgan Stanley внес средства в капитал RBI. Базовая разница между кредитом и капиталом состоит в том, что, давая кредит, вы рассчитываете на меньшую доходность, но гарантированную. Когда вы даете в капитал, вы делите риски. Фонды- квалифицированные инвесторы, у них никаких вопросов нет, ониже видят, что сейчас происходит на рынке. Да, они рассчитывали на другую доходность до кризиса. Я тоже рассчитывал. В каком из ваших подразделений продажи упали больше- в классе комфорт или в элите? -Примерно одинаково. Люди и в массовом сегменте, и в комфорте, и в элите ведут себя похоже. Их терзают два демона. Первый- выстоит компания или нет, второй- может, будет дешевле. Этих двух мотиваций достаточно, чтобы люди резко снизили активность на рынке. На 2009год мы делаем расчеты исходя из сокращения объемов продаж на 50%. В 2010году ситуация будет восстанавливаться. Покупателю сейчас нужно выбирать застройщика очень аккуратно. Ключевым фактором является задолженность компании: ее размер и сроки выплат. Если застройщику надо в декабре-феврале гасить большой кредит - это проблема. Но в Петербурге компаний, которые публикуют свою отчетность, меньше 10. -Ну и хорошо. Разве это мало? Вот и идите в эти компании, если их бухгалтерские данные вас радуют. Но и те компании, которые раскрывают информацию, делают это так, что ничего не понять. Распыляют данные по дочерним фирмам, в лучшем случае публикуют отчетность по РСБУ, а не по МСФО. -Точно, вы все правильно сказали. Вот мы, например, разместили свою отчетность по международным стандартам на своем сайте. В ней легко разобраться. У нас вложений в стройку больше, чем взносов. Это значит, что наши объекты чуть-чуть «перестроены, что мы собственные средства вкладываем в объекты. В ситуации, когда у компании есть капитал, но она не может купить землю по приемлемой для себе цене, этот капитал вкладывается в стройку текущих объектов, чтобы повысить их прибыльность. Деньги-то все равно надо инвестировать. Если хотите в итоге получить квартиру, надо учиться разбираться. Покупателю сейчас можно покуражиться: прийти в компанию, запросить такой баланс, сякой баланс. Это надо делать, потому что это ваши деньги. Надо прекратить полагать, что пронесет, и бежать к тому, кто дает скидки в 15-20%. Все это мы уже проходили. Уже помогали недавно по просьбе города обездоленным дольщикам, которые хотели купить «подешевле.

«Покупателю сейчас можно покуражиться: прийти в компанию, запросить такой баланс, сякой баланс. Это надо делать, потому что это ваши деньги.