Строители не могут двигаться

Такие выводы содержатся в отчете UniCreditAton "Российский рынок недвижимости: худшее впереди".

Среди первоначальных факторов, которые повлияли на уход инвесторов с рынка, аналитики компании называют усиление политических рисков в результате дела "Мечела" и войны с Грузией. По их мнению, это заставило инвесторов начать масштабную распродажу российских акций. Впоследствии она только усилилась на фоне оттока капитала из опасений мировой рецессии и продолжающегося кризиса ликвидности на российском и мировом рынках.

В результате капитал ушел, в том числе и со строительного рынка. В начале года строительные компании занимали деньги под 10-14%, к концу лета ставки повысились до 20-25%, сейчас же деньги стоят примерно 40-50%, если их вообще дают.

Девелоперы стали замораживать свои проекты. Как сказано в исследовании, "Корстон" заморозил 91% портфеля, или 990 000 м2, "Теорема" заморозила примерно 19% проектов, или 640 000 м2, Midland Development, сократила портфель проектов на 31%, или 500 000 м2, ЛСР заморозила примерно 2% проектов, или 172 300 м2, "Адамант" сократил проекты на 4%, или 142 000 м2.

Заместитель главы Минрегионразвития Сергей Круглик, на слова которого опираются эксперты UniCredit, ранее сообщил, что в России сейчас в состоянии полуготовности или частичной готовности находится порядка 78 млн м2 жилья. По подсчетам аналитков, чтобы ввести его в эксплуатацию, российским девелоперам потребуется как минимум $47-50 млрд.

Но даже если эти деньги будут найдены (господдержка, кредиты), а строительные компании стимулируют потребителя серьезными скидками (а аналитики UniCredit утверждают, что иначе продажи будут расти очень медленно) девелоперы смогут найти всего $27,9 млрд, а еще $22 млрд на достройку 18,3 млн кв. м взять будет неоткуда. То есть строительство на них фактически остановится.

По мнению авторов исследования, в среднем эти стройки находятся на стадии 50-процентной готовности. Чтобы их завершить строительным компаниям необходимо возвести около 39 млн кв. м. При средней себестоимости строительства $1,2-1,5 тыс. за 1 кв. м (это в среднем по России) это потребует как минимум $47 млрд.

По подсчетам аналитиков 20,7 млн м2 из этих 39 млн еще не построенных квадратных метров могут быть возведены с помощью госсредств, банковских кредитов и средств соинвесторов.

По различным госпрограммам строители могут получить до $14,6 млрд. Их хватит на не более чем 10 млн кв. м жилья.

Банки, способные сохранить и увеличивать объемы кредитования, а это в первую очередь ВТБ и Сбербанк, как считают аналитики UnicreditAton, смогут предоставить девелоперам не больше чем на $6 млрд – 'то еще около 4 млн м2.

При продолжающемся падении спроса от покупателей застройщики смогут получить около $7,3 млрд, которых хватит на 6 млн кв. м.

Для поддержания спроса снижение цен должно достигнуть не менее чем 50%, утверждают специалисты UniCredit. Ранее Сбербанк в своем исследовании прогнозировал, что цены на первичном рынке столицы в 2009 году упадут на 47-60%. Банковские аналитики указывают и на психологические причины, констатируя, что население не готово покупать жилье по докризисным ценам.

В любом случае, российские застройщики жилья найдут только около $27,9 млрд, но еще $22 млрд на достройку 18,3 млн кв. м взять будет неоткуда, резюмируют в UniCredit.

Опрошенные руководители петербургские строительных и инвестиционных компаний категорически не согласны с выводами, которые делают банковские аналитики относительно необходимости предоставления скидок при покупке квартир.

Так, генеральный директор СК "Импульс" Андрей Блинков назвал выводы аналитиков UniCreditAton, "профанацией". "На это пойдут только те компании, что стоит на грани банкротства, кому уже нечего терять", - говорит он. По словам Блинкова, для того, чтобы построить 1 м2, необходимо еще до начала возведения здания вложить 25 тысяч рублей в инфраструктуру, а еще 15 тысяч по расчету за 1 м2 – это деньги, которые уходят монополистам (ТГК, Ленэнерго и др) за подключение к коммуникациям. "Таким образом", - говорит руководитель строительной компании, - "нам пришлось вложить 40 тысяч рублей в строительство 1м2 жилья еще до его начала".

"Скидки в 50% - это иллюзии. На это могут пойти абсолютно отчаявшиеся, готовые к банкротству и самоликвидации компании", – заключает Андрей Блинков.

С ним согласен генеральный директор инвестиционно-строительной компании SVPgroup Денис Жуков. "Это нереально. Банковские аналитики не понимают специфики строительного бизнеса", - утверждает он.

Доводы Жукова те же. По его словам, еще до начала строительства оформляется договорная база, где все прописано – сколько стоит та же инфраструктура, например. "Так или иначе, но эти деньги буду получены монополистами, если не от продажи жилья, то по суду", - считает он.

Более того, заявленная властями Петербурга цена в 47 30 рублей (а это как раз около 50% скидки) кажется строителям малореальной. Так, ранее президент Ассоциации "Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада" Максим Шубарев заявлял, что цена в 47 тысяч за метр вряд ли заинтересует кого-то из ответственных, надежных участников рынка. Он считает, что принять данные предложения могут финансово неустойчивые компании, которые готовы пойти на что угодно ради сиюминутного затыкания финансовых дыр.