08:0919 декабря 200808:09
126просмотров
08:0919 декабря 2008
Рынок недвижимости приходит в себя после многолетнего роста цен. Скидки у некоторых девелоперов сегодня доходят до 70%. О том, что ждет рынок жилья в 2009 году корреспондент dpmoney побеседовал с директором по развитию агентства элитной недвижимости Welhome Александром Дьяченко.
dpmoney: Александр, давайте начнем с того, что изменилось на рын
ке недвижимости с наступлением кризиса?

Вторая тенденция – сформировался очень большой отложенный спрос. Многие люди, которые планировали приобретать недвижимость, отложили эту покупку до тех времен, когда станет понятно, что происходит. Рынка элитной недвижимости это касается даже в большей степени, потому что эта категория покупателей, как правило, об еспечена жильем и покупки совершает не вынужденно. Кроме того, в отличие от регулярного рынка здесь совершается не так много инвестиционных сделок.
Третья тенденция – это переоценка ценностей. За последние годы на рынке появилось довольно много псевдо-элитного жилья, псевдо-бизнес-класса, а зачастую и просто псевдо-жилья. К примеру, хрущевки по $6-7 тыс. за квадратный метр – это бред. Такое жилье не может столько стоить просто по своим эксплуатационным характеристикам. То же самое касается псевдо-бизнес-класса, когда компании строили на пятачке земли огромные небоскребы без нормального паркинга и придомовой территории. Это красиво именовалось бизнес-классом, а зачастую и звонкими названиями типа de luxe. Сейчас эти объекты падают в цене быстрее и глубже относительно докризисных цен.
dpmoney: Что происходит с объемом сделок и, в частности, тех из них,
которые совершают
ся с инвестиционными целями?
А.Д.: Количество сделок на рынке уменьшилось раз в пять, в
связи с чем объемы предложения выросли на 20-40%. Что же касается инвестиционных
сделок, есть различные данные, вплоть до того, что их доля на рынке - 30-40% от
общего числа. Думаю, на самом деле это не совсем так: они составляют максимум
7-10%.
Читайте также:
Инвестиционная квартира: что делать?
dpmoney: В рекламе и прочих предложениях некоторые девелоперы
предлагают сейчас скидки до 25-30%. Действительно ли весь рынок недвижимости
просел так сильно?
А.Д.: Наша служба аналитики и консалтинга отмечает скидки на
некоторые объекты даже в районе 70%. Но, во-первых, эти скидки не гласные, они
нигде не афишируются. Такие объекты предлагается риэлторам что называется
"реализовать под шумок", то есть продавцы говорят: если будут клиенты, мы вот
этот ряд квартир готовы продать даже с такой скидкой. Как правило это самые
никуда
не годные квартиры. А, во-вторых, сказать, что скидки по всему рынку достигли
70%, конечно, нельзя. В целом такого дисконта никогда не будет. Какой бы не был
кризис, надо понимать, что недвижимость, которая полгода назад реально стоила
$10 тыс. за метр, уже никогда не будет стоить $3 тыс. Просто потому, что
построить точно такую же сейчас стоит дороже. В крайнем случае ее выгоднее
держать или даже заложить, чем продавать со скидкой 70%.

Если говорить о рынке элитной недвижимости, я бы сказал, что по большому
счету он уже достиг дна. Хорошие объекты подешевели не сильно, но дальше они уже
и не будут дешеветь, плохие объекты подешевели достаточно – на 30-50% и больше,
и сейчас собственники будут пытаться их реализовать по этим ценам.
Приблизительно то же самое можно сказать и о рынке загородной недвижимости.
Поселки в 50-100 км от МКАД, которые позиционировались как de luxe для
постоянного проживания, сейчас тоже начинают сильно дисконтировать в цене. В
целом, большинство девелоперов уже понимают, что 2006-2007 года остались в
прошлом, и если ты не хочешь остаться с этой недвижимостью на века вечные, пора
снижать цены.
dpmoney: В чем причина того, что девелоперы боятся объявлять большие
скидки?
А.Д.: Некоторые компании не афишируют большие дисконты из
опасений, что клиенты, которые приобрели квартиру у них раньше по более высокой
цене, будут требовать каких-то скидок или откажутся платить вообще. Здесь на
самом деле вопрос в том, насколько правильно оформлены документы, если,
например, клиент получил рассрочку. Не секрет, что многие девелоперы закрывали
на это глаза, рисовали вексельные схемы и писали прочие "филькины грамоты".
Из-за этого сейчас они оказались в незавидном положении. При определенных
обстоятельствах человек, оперируя правоустанавливающими документами на
приобретение подобной недвижимости, может прийти и потребовать зачесть деньги в
счет приобретения квартиры в соседнем доме по более низкой цене. По моему
мнению, если так происходит, это говорит о том, что девелоперы сами себя
наказали.
dpmoney: Есть ли нюансы на вторичном рынке?
А.Д.: Частники всегда находится в арьергарде тех, кто
сбрасывает цены. Как правило, они продают собственное жилье, которое редко
куплено на заемные средства, поэтому они могут ждать более длительное время.
Сейчас они еще п
итают надежды, но мой совет – продавать быстрее, дисконтировать,
потому что девелоперский рынок так или иначе потянет вторичный рынок за собой.
dpmoney: Какой сценарий развития в 2009 году наиболее вероятен: а)
рынок достиг дна и начнет восстанавливаться или б) кризис будет
усугубляться?
А.Д.: Вообще, рынок недвижимости ни при одном кризисе и ни в
одной стране не был высоковолатильным. Если посмотреть на график роста и падения
цен на недвижимость за длинные промежутки времени, нельзя увидеть такой "пилы",
как на рынке акций. Это объясняется довольно просто, недвижимость – штука
довольно-таки неликвидная
или
поздно рынок все равно потребует операций. Люди, которые хотели купить
недвижимость, не смогут ждать очень долго. Кроме того, я не совсем понимаю, а
куда люди собираются перекладывать свои финансовые средства в будущем году? Что
они будут покупать, акции? Или соль со спичками складывать в кухонные шкафчики?
Все-таки недвижимость остается одним из самых надежных вложений, а качественная
недвижимость тем более, поэтому я не думаю, что нас ждет обвал.
, ее нельзя продать за один день тремя нажатиями кнопки
компьютерной мыши. Поэтому не бывает такого, чтобы рынок обваливался за один
день. То снижение цен в России, которое мы наблюдаем сегодня, тоже формировалось
начиная с сентября месяца. Для сравнения посмотрите, на сколько за это время
успел упасть, приподняться, еще раз отскочить и снова упасть рынок акций. Что
касается прогнозов на 2009 год, возможно, еще будет какое-то дополнительное
падение, но я бы не называл это вторым дном, скорее это можно будет объяснить
некоторой сезонностью. Но рано 
dpmoney: Когда вернутся докризисные цены?
А.Д.: Так как недвижимость – товар, обладающий низкой
волатильностью, он не может очень быстро отскакивать вверх, скорее будет
медленный и постепенный рост. То, что мы наблюдали в 2005-2006 году – это
ненормальное поведение рынка, которое было обусловлено тем, что рынок просто не
справлялся с той денежной массой, которая хлынула на него, когда начала взлетать
нефть и страна наполнилась дешевыми нефтедолларами. Если выпустить допэмиссию
акций можно довольно быстро, то построить 10 домов за 10 дней нельзя, поэтому
рынок недвижимости просто не справлялся с возникшим спросом. Сейчас ситуация
нормализуется. Происходит некое сбалансирование количества денег, которые готовы
прийти на рынок, и количества предложений, которые на нем есть.
Поэтому ожидать каких-то резких скачков не надо, но и глубоких падений, мне
кажется, тоже. Рынок будет восстанавливаться медленно, спокойно, если, конечно,
нефть опять резко не взлетит до $200 за баррель и к нам опять не потекут
доллары. Я, кстати, довольно тесно связываю рост цен на недвижимость с
котировками на нефть: если взять два графика и посмотреть за длительный
период, можно увидеть, что один повторяет другой с разницей порядка одного
квартала. Но, скорее всего, такого не случится, и ждать резкого возврата цен я
бы не стал. Думаю, на прежние уровни они вернутся лет через пять, не
раньше.
dpmoney: Что бы вы сейчас делали на месте обладателей инвестиционной
недвижимости?
А.Д.: Я бы очень тщательно смотрел на рынок, буквально
каждый день, что бы быть в курсе всех событий. Мой совет частным инвесторам –
бежать к грамотным риэлторам, и выставлять недвижимость на продажу. Не то чтобы
продавать ее первому встречному, конечно, нужно ставить себе какие-то лимиты по
дисконту, но тем не менее продавать.
dpmoney: Даже если это означает фиксацию потерь?
А.Д.: Если вовремя не зафиксировал прибыль, приходится
фиксировать потери. Конечно, если эти деньги не тянут карман, можно в ожидании
восстановления рынка эту недвижимость сдавать. Но еще недавно мы подсчитывали,
что квартиру выгоднее продать и положить деньги на депозит, чем сдавать в
аренду. Сдача жилья в аренду тоже несет за собой некие всем известные потери.
Поэтому надо смотреть, что выгоднее, может быть действительно стоит сейчас
продать, положить деньги в банк и через 5 лет у тебя на депозите будет совсем
другая сумма, вероятно больше, чем даже если эта недвижимость восстановится.
dpmoney: А как сейчас ведут себя крупные, институциональ
ные инвесторы?
А.Д.: Могу раскрыть секрет, крупные финансовые институты
сейчас активно интересуются инвестиционными проектами. Они понимают, что дно уже
где-то рядом и начинают определяться с тем, что будут покупать в январе-феврале,
для того чтобы дальше строить и продавать. Поскольку от покупки инвестиционного
проекта до начала его реализации проходит где-то год, по всей видимости, у них
есть какая-то уверенность в том, что, через год это уже будет пользоваться
спросом. Поэтому инвесторам, которые вкладывают миллионы долларов в недвижимость
я бы рекомендовал сейчас подходить к вопросу выбора. Почему? Сейчас очень
благоприятное время, когда крупные девелоперы, которые имели большие финансовые
и административные ресурсы, получившие в свое время лучшие объекты, сейчас
действительно в очень непростом положении. Продавцы сейчас очень лояльны, с ними
очень приятно общаться и они готовы идти на разного рода уступки и различные
схемы, которые всегда интересны инвесторам.

dpmoney: А что делать частному инвестору с небольшой суммой на руках?
Стоит ли смотреть в сторону рынка недвижимости?
А.Д.: Если это покупка, которая отложена, а недвижимость
покупается для себя, для жизни, не с целью дальнейшей перепродажи, то, пожалуй,
уже надо начинать присматриваться, вести какие-то переговоры, торговаться и
ст
араться получить то, что хотел с максимальным дисконтом. Стоит
учитывать, что самое хорошее предложение обычно вымывается с рынка в первую
очередь. То есть если долго выбирать и торговаться, может статься даже в
нынешнее время, когда обратишься за объектом, его уже не будет. Такие случаи уже
есть в нашей ноябрьской практике. Вторая ситуация, это когда покупатель –
консервативный инвестор. В этом случае я бы выбрал более осторожную манеру
поведения и рекомендовал бы подождать хотя бы до февраля-марта, чтобы оценить
развитие событий. Посмотреть, как будет вести себя доллар, нефть, недвижимость.
dpmoney: Есть ли смысл сегодня покупать недвижимость на стадии
строительства?
А.Д.: Здесь на самом деле все просто. Объекты, которые были
построены и продавались на основании 214-го закона, они так и будут построены и
никуда не денутся, потому что они фактически гарантированы государством. Неважно
кто их строил – маленькая компания или большая, есть у нее долги или нет. Все
равно государство по идее не должно бросить этих дольщиков, а в случае чего
сделать так, что этот дом будет достроен.
dpmoney: Вообще, информацию о долговой нагрузке многие компании
раскрывают довольно охотно…
А.Д.: Я не очень верю информации, которую девелоперы
публикуют на сайтах. Это явная информация, но, думаю, существует еще и
"подводная" часть. Например, где-то компания не рассчиталась вовремя за
стройматериалы, где-то за рабочих и подрядчик отказывается строить. Из-за этого
же и происходит обычно остановка на объектах.
Если говорить в целом, те объекты, которые построены на 70% и более, будут достроены в любом случае, просто потому что заморозить объект в этом состоянии дороже, чем его достроить. Объекты, которые достигли 10-15%-ной готовности, скорее всего у компании с долгами будут заморожены и перепроданы. Что касается объектов, которые на стадии 50% готовности, здесь, как говорится, "фифти-фифти" – могут достроить, могут нет. Выбирая подобный объект, частному инвестору нужно понимать, насколько он доверяет застройщику, есть ли у застройщика какие-то непогашенные долги, есть ли у него возможности получения каких-то госгарантий или госсредств, как это сейчас модно и так далее.
Если говорить в целом, те объекты, которые построены на 70% и более, будут достроены в любом случае, просто потому что заморозить объект в этом состоянии дороже, чем его достроить. Объекты, которые достигли 10-15%-ной готовности, скорее всего у компании с долгами будут заморожены и перепроданы. Что касается объектов, которые на стадии 50% готовности, здесь, как говорится, "фифти-фифти" – могут достроить, могут нет. Выбирая подобный объект, частному инвестору нужно понимать, насколько он доверяет застройщику, есть ли у застройщика какие-то непогашенные долги, есть ли у него возможности получения каких-то госгарантий или госсредств, как это сейчас модно и так далее.
dpmoney: Какова вероятность того, что кто-то из девелоперов может
реально обанкротиться?
А.Д.: Да вероятность очень большая. Если правительству
Москвы и правительству России сейчас не взяться за поддержку девелоперов, может
случиться передел рынка. Для целого ряда компаний, по которым кризис уже больно
ударил, перспективы вполне критичны. Если помните, Прохоров еще в начале лета
предвидел такое развитие событий и написал на своей страничке в "живом журнале",
что будет скупать девелоперов пачками. Полонский тогда сказал ему: давай
поспорим на $10 млн, что ты меня не купишь. Посмотрим, может быть зря Прохоров
не поспорил, еще бы как бонус десяточку заработал.