Даже если в ипотечном кредитном договоре есть пункты о правах банка поднять ставку и потребовать досрочного погашения при падении цен на недвижимость, это не значит, что банк непременно этой возможностью воспользуется. Скорее он постарается избежать таких решений.
Во многих кредитных договорах содержится пункт, в котором
прописано, что если текущая рыночная цена заложенной квартиры упадет ниже
указанной в отчете об оценке на момент получения кредита, то банк вправе
потребовать досрочно погасить долг. В период бурного развития ипотечного
кредитования в 2006-2007 гг. многие заемщики гнались за процентными ставками и
мало внимания уделяли содержанию кредитных договоров. Теперь, насмотревшись и
начитавшись репортажей о массовых выселениях должников по кредитам в США,
российские заемщики призадумались и начали судорожно листать свои собственные
договора. Но опрошенные газетой "Деловой Петербург" эксперты уверены:
большинству должников опасаться нечего.
"Тем, кто взял кредит 1-3 года назад, нет повода опасаться,
- уверена Марианна Белькова, руководитель ипотечного управления ОАО "Балтийская
ипотечная корпорация". - Цена заложенной квартиры с тех пор выросла более чем в
два раза, а остаток ссудной заложенности сокращался. Сильного падения цен в
ближайшее время участники рынка не ожидают, возможна лишь небольшая
корректировка".
Чтобы потребовать досрочно погасить кредит, ссылаясь на то,
что предмет залога упал в цене, мало одного желания сотрудников банка.
Необходимо сделать новый отчет об оценке, подтверждающий мнение финансовой
организации выслать официальное уведомление с копией отчета заемщику.
"Представьте, что это значит для банка. Цена на объект значилась в отчете об
оценке, значит, нужно заказывать новый отчет – за счет банка. И это массово, не
для одной квартиры, - рассказывает Виктория Полякова, руководитель отдела
ипотечного кредитования "Петербургской Недвижимости". – Далее, клиент, которого
оповещают о необходимости досрочного погашения, может обратиться в суд и
принести туда другой, независимый, отчет об оценке. И этот процесс тоже
приобретает массовый характер, ведь люди вряд ли будут смотреть сквозь пальцы на
возможность потери недвижимости".
Даже если суд примет решение, что правда на стороне банка,
заемщик, скорее всего, не сможет сразу выплатить остаток долга. Это значит, что
банку необходимо снова обращаться в суд, на этот раз за разрешением реализовать
предмет залога, то есть продать квартиру. Банку снова придется терять деньги и
время.
"Дальше объект нужно продавать, а цена на него упала.
Возникает вопрос: закроет ли банк всю сумму кредита этой продажей? Очевидно, что
пунктом о возможности потребовать досрочного погашения банки страхуются на самый
крайний случай", - заключает Виктория Полякова.
Почти 70% кредитных договоров по ипотеке содержат сегодня
пункт о возможности изменения процентной ставки банком в одностороннем порядке.
Об увеличении ставки по ранее выданным кредитам уже объявили два небольших банка
в Екатеринбурге и Перми. Однако, к примеру, в Петербурге подобных прецедентов не
было, и участники рынка их не прогнозируют.
"Помимо испорченных репутации и отношений с клиентами, это
чревато еще и большой административной и финансовой нагрузкой для банка.
Необходимо поднять заново все документы, оповестить клиентов, очень вероятно –
участвовать в судебных процессах", - перечисляет сложности банка Виктория
Полякова.
