Как заработать на недвижимости

Чтобы стать участником ЗПИФа, нужно приобрести пай, стоимость которого у разных фондов может колебаться от 1 тысячи до 10 млн рублей. Слово "закрытый" в названии фонда означает, что пайщик не сможет забрать вложенные средства в любой момент, как в отрытом ПИФе, а только по завершении деятельности фонда.

"Существуют три категории ЗПИФН - строительные, рентные и земельные. В строительных объектом инвестирования является квадратный метр. Доход получается за счет покупки жилья на ранней стадии строительства и перепродажи после Госкомиссии. В рентных ЗПИФН объектом инвестирования являются торговые и офисные помещения, которые сдаются в аренду. Их доходность несколько ниже, а риски меньше, чем у строительных. В земельных ЗПИФН объектом инвестирования выступает земля, которая может быть просто перепродана, либо изменена ее категория и осуществлено строительство. Они наоборот потенциально более доходные, но и более рискованные, чем строительные", - объясняет управляющий директор группы УК "Уралсиб" Салават Халилов.

"Доходность стриотельных ЗПИФН может быть абсолютно любой - все зависит от рисков, которые в каждом случае индивидуальны", - считает старший ассоциат УК Тройка Диалог Иван Кабулаев. Салават Халилов называет диапазон от 15% до 22% годовых, отмечая, что в прошлом году доходность его ЗПИФа "Строительные инвестиции" в 2007 году составила 19,6%, а в этом году он ориентируется на 22%. Директор по управлению активами на рынке недвижимости УК "КИТ Фортис Инвестментс" Игорь Циганер сообщил, что "Пай ЗПИФН "КИТ Фортис - Российская жилая недвижимость" с 31 мая 2007 года по 31 мая 2008 года подорожал на 50%. Пай еще одного ЗПИФН - "Арсагера – жилищное строительство" (УК "Арсагера") с 30 апреля 2007 года по 30 апреля 2008 года вырос на 32,27%.

Частный инвестор в случае успеха может рассчитывать на 70% годовых, считает Салават Халилов. С ним не согласен Владислав Луцков, директор Аналитического консалтингового центра холдинга "МИЭЛЬ". "Инвестирование на самом раннем этапе строительства к моменту сдачи дома в эксплуатацию может принести доходность порядка 30% годовых. Средний срок строительства дома (от момента выхода на площадку до сдачи дома в эксплуатацию) составляет порядка 1,5 лет", - говорит г-н Луцков.

Привлекательность фондов при потенциально более низкой доходности управляющие объясняют снижением рисков. Самостоятельная покупка квартиры, например в форме сделки долевого участия, связана с тремя рисками, объясняет Салават Халилов.

"Это риск проблем с документацией, риск срыва сроков строительства и риск двойной продажи. У частного лица фактически нет возможности контролировать данные риски. Если у вас все выгорает, то вы можете получить доходность в районе 70% годовых. Но при этом вы понимаете, что играли в орлянку или просто крутили барабан и приставляли пистолет к виску", - считает он.

У инвестфондов гораздо больше возможностей избежать подобных проблем, говорит директор по управлению активами на рынке недвижимости УК "КИТ Фортис Инвестментс" Игорь Циганер.

"ЗПИФ – это команда профессионалов, уровень компетенции которых на порядок выше, а возможность связываться с представителями застройщика вплоть до учредителя и генерального директора – на два порядка выше, чем у любого частного инвестора", - уверяет он.

Кроме того, фонд, в отличие от частного лица, может диверсифицировать проекты, как по их числу – то есть вкладывать деньги в 10 или 15 объектов, так и по застройщикам и даже по классу недвижимости. В случае проблем на одном из объектов это не станет для инвестора крахом, а лишь частично отразится на инвестициях, соизмеримо удельному весу данного проекта в общем портфеле ЗПИФа.

"Прямые инвестиции практически всегда менее ликвидны, чем "портфельные". Поэтому, покупая паи торгуемого на бирже фонда, пайщик получает более высокую ликвидность, чем в случае приобретения объекта напрямую. Риски также выше в случае прямого владения - случись что с объектом, пайщик рискует как минимум какое-то время не получать доход от него", - приводит еще один довод Иван Кабулаев из УК "Тройка Диалог". "Я не знаю, как вы будете обеспечивать ликвидность квартиры где-нибудь в городе Дмитров", - соглашается Салават Халилов.

Аргументом в пользу частных инвестиций, с другой стороны, является такая особенность закрытых ПИФов, как невозможность получить свои вложения до окончания деятельности фонда. "ЗПИФ обычно действует несколько лет, в это время нельзя прийти и сказать "ребята, отдайте мои деньги", - подтверждает Салават Халилов. Для повышения ликвидности паев их выводят на биржи РТС и ММВБ, но так пока поступают единицы управляющих компаний.

Другое слабое место ЗПИФов – невозможность оперативно отслеживать динамику изменения стоимости пая, если он не торгуется на бирже, а таких большинство.

"Сравнивать доходность закрытых ПИФов друг с другом, как мы делаем это с открытыми ПИФами, – бестолковое занятие, - объясняет начальник информационно-аналитического отдела "Национальной лиги управляющих" (НЛУ) Антон Кузин. - Природа возникновения дохода на вложенный капитал в ЗПИФ принципиально отличается от природы интервального или открытого ПИФа".

"Реальный доход можно узнать только после завершения работы ЗПИФа. Все промежуточные переоценки стоимости чистых активов не отражают адекватной ситуации. ЗПИФ может показать рост 1000% в неделю, хотя на самом деле в фонд занесли какой-то объект и просто переоценили его, то есть это чисто бухгалтерская операция. Во избежание того, чтобы журналисты писали сравнительные статьи по закрытым фондам, мы этот сервис и убрали из общего рэнкинга ПИФов на нашем сайте", - рассказывает он.

Аналитики сходятся в одном: фонды, в виду жестких требований законодательства, вкладывают средства своих пайщиков в наименее рискованные проекты, частные инвесторы могут войти в наиболее рисковые. Кроме того, "частники" не оплачивают посреднические услуги. Таким образом, если инвестор обладает большим опытом и профессионализмом, он может получить доходность выше, чем ЗПИФ.

"Фонды созданы для массового инвестора, который не заточен на ежедневный маркетинг строительного рынка, а частные инвестиции – удел узкой группы граждан, отлично разбирающихся в предмете", - резюмирует Игорь Циганер.

"Если человек склонен к значительному риску, он может действовать самостоятельно, если он предпочитает более застрахованные варианты, ему стоит работать через профессионалов", - говорит Салават Халилов.

В России на 2 июля 2008 года действуют 338 ЗПИФов недвижимости, по данным "Национальной лиги управляющих" (НЛУ). По данным интернет-портала investfunds.ru сейчас идет формирование 25 ЗПИФов недвижимости. По данным НЛУ – 32-х.