Интервью с топ-менеджером состоялось в рамках программы "Деловой Петербург" на телеканале "ВОТ!".
"ДП": Артур, на прошлой неделе цены на петербургском рынке
недвижимости пробили психологически важный барьер - 100 тыс. рублей за 1 м2. Это
в 2 раза выше, чем в среднем по Европе, например в Германии и Эстонии. С чем это
связано и как долго будет продолжаться рост цен?
недвижимости пробили психологически важный барьер - 100 тыс. рублей за 1 м2. Это
в 2 раза выше, чем в среднем по Европе, например в Германии и Эстонии. С чем это
связано и как долго будет продолжаться рост цен?
А.М.: Рост обусловлен целым рядом факторов. Во-первых и
прежде всего, неудовлетворенным спросом. В России на одного человека приходится
примерно 20-21 м2. В Европе - 35 м2. Правда, в Петербурге один из самых высоких
показателей - 23 м2 на человека. Но в то же время Петербург - город, в котором
больше всего людей проживают в коммуналках. По экспертным оценкам - 15%
населения, что серьезно подогревает цены. Не стоит забывать, что в нашей стране
спрос на жилье отложенный, то есть он формировался не 5 лет, а несколько
десятилетий. Этот накопленный спрос сейчас очень сильно давит на рынок. Поэтому,
если мы хотим дойти до европейского уровня цен, нам еще строить и строить.
прежде всего, неудовлетворенным спросом. В России на одного человека приходится
примерно 20-21 м2. В Европе - 35 м2. Правда, в Петербурге один из самых высоких
показателей - 23 м2 на человека. Но в то же время Петербург - город, в котором
больше всего людей проживают в коммуналках. По экспертным оценкам - 15%
населения, что серьезно подогревает цены. Не стоит забывать, что в нашей стране
спрос на жилье отложенный, то есть он формировался не 5 лет, а несколько
десятилетий. Этот накопленный спрос сейчас очень сильно давит на рынок. Поэтому,
если мы хотим дойти до европейского уровня цен, нам еще строить и строить.
Во-вторых, сказывается рост доходов населения: накопленная денежная масса
трансформируется в потребность покупать жилье. Растущее благосостояние приводит
к тому, что люди хотят жить в лучших условиях, дети - отдельно от родителей.
Желающих иметь свое жилье становится все больше, и предложение не успевает за
ними. Цены, как следствие, идут вверх.
трансформируется в потребность покупать жилье. Растущее благосостояние приводит
к тому, что люди хотят жить в лучших условиях, дети - отдельно от родителей.
Желающих иметь свое жилье становится все больше, и предложение не успевает за
ними. Цены, как следствие, идут вверх.
В России самый неприятный месяц - август. Одни эксперты говорят, что в этом
августе цены на недвижимость резко скакнут вверх, другие - что "пузырь" лопнет.
Версия про август мне представляется несколько мистической. В прошлом августе
ничего такого не было. Американский рынок провалился где-то в июле. Я всегда
смотрю на ситуацию комплексно. Сейчас не вижу факторов макроэкономического
уровня, которые дали бы ценам резко рвануть в одну или другую сторону. Серьезное
давление на цены, конечно, оказывает политика естественных монополий: повышение
цен на электричество, газ, основные транспортные услуги. Это приводит к тому,
что вырастает стоимость всего. И через некоторое время, может быть с опозданием
в полгода-год, отражается и на цене метра.
августе цены на недвижимость резко скакнут вверх, другие - что "пузырь" лопнет.
Версия про август мне представляется несколько мистической. В прошлом августе
ничего такого не было. Американский рынок провалился где-то в июле. Я всегда
смотрю на ситуацию комплексно. Сейчас не вижу факторов макроэкономического
уровня, которые дали бы ценам резко рвануть в одну или другую сторону. Серьезное
давление на цены, конечно, оказывает политика естественных монополий: повышение
цен на электричество, газ, основные транспортные услуги. Это приводит к тому,
что вырастает стоимость всего. И через некоторое время, может быть с опозданием
в полгода-год, отражается и на цене метра.
В прошлом году достаточно много денег ушло на фондовый рынок, но мы все
знаем, как он сработал. Как только пошли отрицательные значения, частные
инвесторы тут же стали фиксировать прибыль и перекладывать деньги в жилье. И
сейчас инвестиции в жилую недвижимость остаются самыми стабильными и самыми
конвертируемыми. Рынок тому свидетель.
знаем, как он сработал. Как только пошли отрицательные значения, частные
инвесторы тут же стали фиксировать прибыль и перекладывать деньги в жилье. И
сейчас инвестиции в жилую недвижимость остаются самыми стабильными и самыми
конвертируемыми. Рынок тому свидетель.
"ДП": Такая стабильность перегревает рынок?
А.М.: Да, это тоже один из факторов. Потому что в стране нет
ничего, что позволяло бы накопленные сбережения вкладывать и на эти вклады
зарабатывать нормальные деньги. У нас не сильно развита культура инвестирования.
Люди понимают про жилье - вот и покупают его.
ничего, что позволяло бы накопленные сбережения вкладывать и на эти вклады
зарабатывать нормальные деньги. У нас не сильно развита культура инвестирования.
Люди понимают про жилье - вот и покупают его.
"ДП": Последнее время многие СМИ писали, что у строителей не
хватает денег. Насколько это серьезно?
хватает денег. Насколько это серьезно?
А.М.: Нужно разделять типы строительства. Что касается
коммерческого строительства, то да. Рынок уже сейчас это ощущает. Конкуренция
здесь достаточно высокая, а сроки имеют большое значение. И многие проекты
притормаживаются из-за того, что денег нет или они очень дорогие. В жилищном
строительстве же в России ситуация достаточно уникальная: уже на этапе 10-15%
освоенного строительного объема люди приходят и начинают покупать жилье. В этом
нет ничего страшного, таким способом можно удержать цены на нормальном уровне,
потому что, безусловно, в структуре себестоимости себестоимость денег занимает
существенную величину. Но именно благодаря тому что жилье продается достаточно
большому количеству людей, спектр проникновения в сбережения очень
многогранный.
коммерческого строительства, то да. Рынок уже сейчас это ощущает. Конкуренция
здесь достаточно высокая, а сроки имеют большое значение. И многие проекты
притормаживаются из-за того, что денег нет или они очень дорогие. В жилищном
строительстве же в России ситуация достаточно уникальная: уже на этапе 10-15%
освоенного строительного объема люди приходят и начинают покупать жилье. В этом
нет ничего страшного, таким способом можно удержать цены на нормальном уровне,
потому что, безусловно, в структуре себестоимости себестоимость денег занимает
существенную величину. Но именно благодаря тому что жилье продается достаточно
большому количеству людей, спектр проникновения в сбережения очень
многогранный.
Какие последствия от дорогих денег? Откладывается готовность площадок под
будущие застройки. Соответственно у строителей нет возможности привлечь денежные
ресурсы, чтобы покупатель мог войти в финансирование проекта на ранней стадии,
когда деньги ни откуда больше привлечь невозможно. И ситуация отсутствия таких
денег, по моему мнению, через 1,5-2 года скажется на объеме вводимого жилья.
Потому что девелоперский бизнес очень-очень-очень инерционен.
будущие застройки. Соответственно у строителей нет возможности привлечь денежные
ресурсы, чтобы покупатель мог войти в финансирование проекта на ранней стадии,
когда деньги ни откуда больше привлечь невозможно. И ситуация отсутствия таких
денег, по моему мнению, через 1,5-2 года скажется на объеме вводимого жилья.
Потому что девелоперский бизнес очень-очень-очень инерционен.
"ДП": Как повлияет на цены экспансия московских
строителей?
строителей?
А.М.: А как конкуренция может повлиять на цены? С точки
зрения потребителя только положительно. Будет больше предложений, разных и из
разных источников. Конкуренция - один из главных инструментов приведения в
соответствие спроса и предложения. Что же касается нас, то так как объемы у нас
значительные, работать будем в нижнем ценовом сегменте.
зрения потребителя только положительно. Будет больше предложений, разных и из
разных источников. Конкуренция - один из главных инструментов приведения в
соответствие спроса и предложения. Что же касается нас, то так как объемы у нас
значительные, работать будем в нижнем ценовом сегменте.
"ДП": "Главстрой" будет демпинговать?
А.М.: Нет. Ну зачем? Демпинг - это когда ты продаешь ниже
затрат и сознательно совершаешь действия, способные нанести урон конкурентам.
Мы, безусловно, не собираемся продавать ниже наших затрат - мы пришли, чтобы
зарабатывать, и у нас нет желания вступать в конфликты с коллегами по цеху.
Просто закон рынка таков, что большой объем должен продаваться ближе к нижней
границе ценовой вилки.
затрат и сознательно совершаешь действия, способные нанести урон конкурентам.
Мы, безусловно, не собираемся продавать ниже наших затрат - мы пришли, чтобы
зарабатывать, и у нас нет желания вступать в конфликты с коллегами по цеху.
Просто закон рынка таков, что большой объем должен продаваться ближе к нижней
границе ценовой вилки.
"ДП": Когда начнете продажи у нас?
А.М.: Здесь все достаточно четко спланировано. Проекты, в
которые мы вошли в прошлом году, - "Юнтолово" и "Северная Долина" сейчас на
этапе проектирования. К активной фазе строительства планируем перейти в середине
следующего года. А первые продажи начнем в 2010 году.
которые мы вошли в прошлом году, - "Юнтолово" и "Северная Долина" сейчас на
этапе проектирования. К активной фазе строительства планируем перейти в середине
следующего года. А первые продажи начнем в 2010 году.
"ДП": Какой менеджер Олег Дерипаска? Что позволяет ему
добиваться высоких результатов?
добиваться высоких результатов?
А.М.: Все менеджеры такого уровня, а я поработал с разными
менеджерами, достаточно жесткие люди. Мягкотелости в этой части общества места
нет. Олег Владимирович - человек достаточно прагматичный, зрящий в суть, сразу
отсекает все прелюдии. Не относится к проблемам поверхностно, глубоко вникает в
детали, и это позволяет ему управлять ситуацией. Ну и, безусловно, он
исключительно требовательный человек, ставящий перед менеджерами задачи, которые
кажутся сначала невыполнимыми, но он-то понимает, что задачи решаемые, и когда
менеджер начинает ими занимается, то тоже это понимает. Он перфекционист по
жизни.
менеджерами, достаточно жесткие люди. Мягкотелости в этой части общества места
нет. Олег Владимирович - человек достаточно прагматичный, зрящий в суть, сразу
отсекает все прелюдии. Не относится к проблемам поверхностно, глубоко вникает в
детали, и это позволяет ему управлять ситуацией. Ну и, безусловно, он
исключительно требовательный человек, ставящий перед менеджерами задачи, которые
кажутся сначала невыполнимыми, но он-то понимает, что задачи решаемые, и когда
менеджер начинает ими занимается, то тоже это понимает. Он перфекционист по
жизни.
"ДП": Президент Дмитрий Медведев объявил программу
строительства индивидуального доступного жилья. При этом назвал цену в 20 тыс.
рублей за 1 м2. Возможно осуществить такую программу в Петербурге?
строительства индивидуального доступного жилья. При этом назвал цену в 20 тыс.
рублей за 1 м2. Возможно осуществить такую программу в Петербурге?
А.М.: Договоримся о понятиях. Когда идет речь о
себестоимости общей площади строительства, то вероятно. Сложно, но есть
вероятность. Другое понятие - инвестиционная себестоимость. Например, в
панельных домах из каждого квадратного метра продается только 0,75 м2.
себестоимости общей площади строительства, то вероятно. Сложно, но есть
вероятность. Другое понятие - инвестиционная себестоимость. Например, в
панельных домах из каждого квадратного метра продается только 0,75 м2.
Нужно понимать, что есть лифт, коридор, лестницы и они не продаются, но
стоимость рассчитывается исходя из стоимости 1 м2 общей площади. Потом дом нужно
подключать к теплу, воде, системам канализации и так далее. Все это увеличивает
стоимость. Также есть понятие стоимости земли. Из всего этого и складывается
инвестиционная себестоимость. И в этом случае стоимость 1 м2 в 20 тыс. рублей -
нереальна.
стоимость рассчитывается исходя из стоимости 1 м2 общей площади. Потом дом нужно
подключать к теплу, воде, системам канализации и так далее. Все это увеличивает
стоимость. Также есть понятие стоимости земли. Из всего этого и складывается
инвестиционная себестоимость. И в этом случае стоимость 1 м2 в 20 тыс. рублей -
нереальна.
Еще нужно понимать, что у нас цены на цемент и металл растут темпами,
опережающими темпы инфляции. И чтобы решить проблему с ценой 1 м2, есть смысл
решить вопрос со стоимостью строительных материалов. Мне кажется, корень зла как
раз в этом.
Не менее важно, но почему-то об этом молчат, вот что. Чтобы
увеличить объемы строительства в 2-2,5 раза, нужны соответствующие трудовые
резервы. Но и сейчас-то нет их избытка. Поэтому возникает миграция и, как
следствие, рост стоимости рабочей силы. И это тоже отражается на цене.
опережающими темпы инфляции. И чтобы решить проблему с ценой 1 м2, есть смысл
решить вопрос со стоимостью строительных материалов. Мне кажется, корень зла как
раз в этом.
Не менее важно, но почему-то об этом молчат, вот что. Чтобы
увеличить объемы строительства в 2-2,5 раза, нужны соответствующие трудовые
резервы. Но и сейчас-то нет их избытка. Поэтому возникает миграция и, как
следствие, рост стоимости рабочей силы. И это тоже отражается на цене.
"ДП": Вы говорили, что под проекты в Петербурге "Главстрою"
необходимо примерно $ 5 млрд и их будет несложно привлечь, потому что в городе
создан лучший в стране инвестиционный климат. Сами же петербуржцы так не считают
и обычно его ругают.
необходимо примерно $ 5 млрд и их будет несложно привлечь, потому что в городе
создан лучший в стране инвестиционный климат. Сами же петербуржцы так не считают
и обычно его ругают.
А.М.: Они могут его ругать. Но факты говорят о другом.
Например, основные производители автомобильной отрасли, а они люди весьма
консервативные, приходят в Петербург и строят тут заводы.
Например, основные производители автомобильной отрасли, а они люди весьма
консервативные, приходят в Петербург и строят тут заводы.
Дело вот в чем. В вашем городе созданы понятные условия функционирования. Да,
они достаточно жесткие, но законодательно четко прописаны, а администрация ведет
себя последовательно. То есть инвестор или банк понимают, что компания,
аналогичная "Главстрою", придя и подписав некое соглашение и выполнив пункты
этого соглашения, перейдет к следующей стадии программы.
они достаточно жесткие, но законодательно четко прописаны, а администрация ведет
себя последовательно. То есть инвестор или банк понимают, что компания,
аналогичная "Главстрою", придя и подписав некое соглашение и выполнив пункты
этого соглашения, перейдет к следующей стадии программы.
Второе, есть план развития города с четкими (!) ограничениями, есть
договорные отношения, из которых понятно, что должен сделать инвестор, чтобы
стать собственником создаваемого им имущества. Никаких абстрактностей и
обтекаемостей. Нет пересечений интересов власти и инвестора. Это очень важно. И
это и есть тот самый ключик, который может открывать многие банковские сейфы для
привлечения больших кредитных ресурсов на строительство. Да и сами банки
говорят, что Петербург им интересен. Я недавно был в Сингапуре, общался с
крупным фондом, они нам прямо сказали, что готовы с большим интересом
рассматривать все проекты в Петербурге.
договорные отношения, из которых понятно, что должен сделать инвестор, чтобы
стать собственником создаваемого им имущества. Никаких абстрактностей и
обтекаемостей. Нет пересечений интересов власти и инвестора. Это очень важно. И
это и есть тот самый ключик, который может открывать многие банковские сейфы для
привлечения больших кредитных ресурсов на строительство. Да и сами банки
говорят, что Петербург им интересен. Я недавно был в Сингапуре, общался с
крупным фондом, они нам прямо сказали, что готовы с большим интересом
рассматривать все проекты в Петербурге.
"ДП": На какой стадии проект реконструкции Апраксина
двора?
двора?
А.М.: По контракту те площади, что находятся в городской
собственности, должны быть переданы нам. Город сейчас работает над этим. Мы еще
ничего не получили.
Существенная проблема связана с историко-культурным
наследием этого объекта. Мы активно изучаем правовые и прочие нормы, которые
определяют наши дальнейшие действия на данной территории. Изучаем буквально
каждый дом. До конца этого года хотелось бы сформировать картинку по всем
зданиям.
собственности, должны быть переданы нам. Город сейчас работает над этим. Мы еще
ничего не получили.
Существенная проблема связана с историко-культурным
наследием этого объекта. Мы активно изучаем правовые и прочие нормы, которые
определяют наши дальнейшие действия на данной территории. Изучаем буквально
каждый дом. До конца этого года хотелось бы сформировать картинку по всем
зданиям.
"ДП": У "Главстроя" есть интерес к "Измайловской
перспективе"?
перспективе"?
А.М.: Все большие проекты нам интересны. "Измайловская
перспектива" не исключение, мы на нее внимательно смотрим. Подождем, на каких
условиях город выставит ее на конкурс, и в зависимости от этого примем
решение.
перспектива" не исключение, мы на нее внимательно смотрим. Подождем, на каких
условиях город выставит ее на конкурс, и в зависимости от этого примем
решение.
Биография: Артур Маркарян
Образование высшее. В 1993 году
окончил Российский университет дружбы народов.
Карьерный путь начал в
банковской сфере, занимаясь проектным финансированием. Работал в Столичном банке
сбережений, "Менатепе" и ABN AMRO. В 2000 г. сделал выбор в пользу работы в
производственном секторе и, оставив пост вице-президента российского отделения
ABN AMRO, возглавил дирекцию по финансам и экономике компании "Носта"
(Орско-Халиловский металлургический комбинат). В дальнейшем расширил свой
профессиональный опыт финансиста, занимая позиции CFO в крупнейших химических
компаниях России - "Уралкалии" и "Еврохиме". С апреля по декабрь 2006 г. состоял
в должности управляющего директора по строительному бизнесу компании "Базовый
элемент". Возглавляет правление корпорации "Главстрой" с июля 2006 г.
Образование высшее. В 1993 году
окончил Российский университет дружбы народов.
Карьерный путь начал в
банковской сфере, занимаясь проектным финансированием. Работал в Столичном банке
сбережений, "Менатепе" и ABN AMRO. В 2000 г. сделал выбор в пользу работы в
производственном секторе и, оставив пост вице-президента российского отделения
ABN AMRO, возглавил дирекцию по финансам и экономике компании "Носта"
(Орско-Халиловский металлургический комбинат). В дальнейшем расширил свой
профессиональный опыт финансиста, занимая позиции CFO в крупнейших химических
компаниях России - "Уралкалии" и "Еврохиме". С апреля по декабрь 2006 г. состоял
в должности управляющего директора по строительному бизнесу компании "Базовый
элемент". Возглавляет правление корпорации "Главстрой" с июля 2006 г.
Справка о компании: "Главстрой"
Основные направления
деятельности - строительство, производство строительных материалов и
инжиниринговые услуги. В состав корпорации входит строительный дивизион
"Главмосстрой", производственный дивизион "Моспромстройматериалы", дивизион
"Главстрой-инжиниринг", риэлтерская компания "Главмосстрой-недвижимость" и ряд
других организаций. "Главстрой" управляет холдингами "Главмосстрой",
"Моспромстройматериалы" и "Мосмонтажспецстрой", контроль над которыми в августе
2005 г. получил холдинг "Базовый элемент" Олега Дерипаски. Сейчас "Базэлу"
принадлежит 75-90% каждой из компаний. "Дочка" "Главстроя", "Главстрой-СПб",
реализует в Петербурге два крупных проекта по застройке крупных земельных
участков - "Юнтолово" ( 455 га, на более чем 60 тыс. человек, инвестиции в
проект свыше $3 млрд) и "Северная Долина". В 2017 году здесь будет построено не
менее 5,5 млн м2 жилья.
Основные направления
деятельности - строительство, производство строительных материалов и
инжиниринговые услуги. В состав корпорации входит строительный дивизион
"Главмосстрой", производственный дивизион "Моспромстройматериалы", дивизион
"Главстрой-инжиниринг", риэлтерская компания "Главмосстрой-недвижимость" и ряд
других организаций. "Главстрой" управляет холдингами "Главмосстрой",
"Моспромстройматериалы" и "Мосмонтажспецстрой", контроль над которыми в августе
2005 г. получил холдинг "Базовый элемент" Олега Дерипаски. Сейчас "Базэлу"
принадлежит 75-90% каждой из компаний. "Дочка" "Главстроя", "Главстрой-СПб",
реализует в Петербурге два крупных проекта по застройке крупных земельных
участков - "Юнтолово" ( 455 га, на более чем 60 тыс. человек, инвестиции в
проект свыше $3 млрд) и "Северная Долина". В 2017 году здесь будет построено не
менее 5,5 млн м2 жилья.
