Валерьянка для инвесторов: ПИФы недвижимости

Недвижимость до недавнего времени в массовом сознании была неразрывно связана со стабильностью, несмотря даже на постоянные скачки цен. Кризис в США эту уверенность поколебал. Правда, частных инвесторов по-прежнему подкупает понятная структура активов фондов: земельные участки, дома, офисы.

То есть все то, что для рядового инвестора, располагающего относительно небольшими суммами, зачастую было недоступно, но при этом постоянно росло в цене. Стоимость пая отдельных азакрытых паевых инвестиционных фондов (ЗПИФов) недвижимости позволяет вкладывать средства в недвижимость даже тем, кому из-за размера доходов была бы недоступна ипотека.

Основной недостаток у ЗПИФов один - до конца работы фонда паи не могут быть погашены. Поэтому если рынок недвижимости внезапно начнет резкое падение, держатели паев будут ограничены в возможностях зафиксировать прибыль. Но ликвидность этого инструмента может быть поддержана обращением на вторичном рынке, то есть на торговых площадках фондовых бирж ММВБ и РТС.

У управляющей компании "Тройка Диалог" ЗПИФ недвижимости уже имеет вторичное обращение паев на ММВБ - среднемесячный оборот за последние полгода составляет более 47 млн рублей, а количество сделок в месяц превышает 130. В целом же по рынку объем и количество сделок с паями ПИФов, размещенных на ММВБ за 2007 г., составили 20,2 млрд рублей при 67,7 тыс. сделок.

"Рентные фонды недвижимости показывают доходность в среднем от 10 до 15% годовых, девелоперские - выше, около 15-30% годовых, но в них и риски выше", - говорит Сергей Васин, директор направления "Фонды недвижимости" УК "Тройка Диалог".
Еще один вид закрытых фондов недвижимости - ипотечные фонды. По прибыльности вложений их можно сравнить с банковскими депозитами. Доход, который регулярно получают пайщики (в таких фондах существуют промежуточные выплаты), чуть выше, чем рыночные ставки по депозитам.

Однако за этот доход инвесторам приходится платить повышенным риском. Закрытые ипотечные ПИФы обычно создают управляющую компанию при банках и включают в их портфель ипотечные закладные. Тем не менее управляющие используют способ предотвратить эти риски.

"При наступлении дефолта заложенное имущество (квартира, стоимость которой уже дисконтирована) реализуется по рыночной стоимости, что дает фонду дополнительный доход. После этого на полученные средства выкупаются новые закладные с более высокой ставкой", - говорит Снежана Китаева, начальник отдела развития ООО "Балтинвест УК".