Кредиторы боятся аренды

<b>По данным агентства </b>недвижимости <a href="http://whoiswho.dp.ru/cart/company/09834" target=_blank>"Итака"</a>, аренда за последние 2 года подорожала примерно на 30%. Стоимость квадратного метра на вторичном рынке выросла за это время на 155% (данные портала <a href="http://whoiswho.dp.ru/cart/company/01166" target=_blank>"Бюллетень недвижимости Санкт-Петербурга"</a>).

<b>Тем не менее</b> на цифры заемщики смотрят редко – традиционно недвижимость остается самым надежным и консервативным инструментом инвестирования. Если заемщику уже есть где жить, то идея взять ипотечный кредит в банке и "отбивать" его арендной платой кажется ему заманчивой. Ему, но не банкирам.

<b>С первого взгляда</b>, банку кредитование "под аренду" может быть удобно. При неплатежеспособности заемщика такую квартиру легче отобрать через суд, чем единственное жилье. К тому же, если человек для возврата кредита ухитряется организовать себе дополнительный доход, который банк не учитывал при оценке кредитоспособности, снижается риск дефолта. И все же банки отрицательно относятся к такой манипуляции.

<b>"Беря кредит</b>, заемщик закладывает квартиру в банк, соответственно, банк заинтересован в сохранности этого имущества, – отмечает руководитель ипотечного управления "<a href="http://whoiswho.dp.ru/cart/company/00969" target=_blank>Балтийской ипотечной корпорации"</a> Марианна Белькова. – Аренда, в свою очередь, увеличивает риск потери предмета залога. Считается, что люди, снимающие жилье, безответственнее относятся к его сохранности, чем собственники".

<b>Банки боятся аренды</b>, а страховщики соглашаются, что она рискованнее постоянного проживания. "Если собственник жилья намеревается сдавать его в аренду, то тариф для него будет на 20–30% выше базового, так как риск наступления страхового случая повышается, – отмечает начальник отдела страхования имущества страховой компании "Регион" Михаил Кудряшов. – В стандартном договоре должно быть указано, что квартиру будут сдавать в аренду. Если информация искажена и причиной наступления страхового события стали действия (или бездействие) арендаторов, компания вправе отказать в выплате".

<b>Не исключено</b>, что заемщику придется брать новый кредит, чтобы привести в порядок залог ипотечного займа. "Приобретать недвижимость в кредит, рассчитывая погашать его за счет арендных платежей, недальновидно, – полагает управляющий петербургским филиалом НОМОС-БАНКа <a href="http://whoiswho.dp.ru/cart/person/356812" target=_blank>Алексей Понкратьев</a>. – Нужно учитывать амортизационные расходы, затраты на страховку и время на поиск новых арендаторов, если прежние жильцы съехали. При легальной сдаче жилья стоит учитывать расходы на уплату налогов. Временные арендаторы, в отличие от собственника, всегда будут использовать чужую собственность как временное жилье по принципу "не свое – не жалко".

<b>Есть примеры</b>, когда они использовали снимаемые квартиры под офисы или склады, сдавали в субаренду и так далее. Все это увеличивает риски возникновения дополнительных затрат заемщика на приведение залога в первоначальный вид, эти затраты могут снизить платежеспособность домовладельца".

<b>Заемщику также необходимо иметь </b>в виду, что "белая" аренда для него опасна. Кредитор имеет право проверять, используется ли предмет ипотеки по назначению. Справка из налоговой служит доказательством нарушения договора. Если обнаружится, что заемщик квартиру использует для сдачи в аренду, кредитор может потребовать досрочного погашения кредита.