Жилье подешевеет. Потом. Возможно

<b>Прогнозируя ценовую ситуацию</b> нынешнего года, риэлторы предсказывают рост 20–25% на жилье массового спроса и около 40% – на элитное жилье. Это если брать долларовые цены. В рублях рост будет на 5–7% ниже, – как и в минувшем году, когда рублевые цены подрастали медленнее валютных.

<b>Рост цен</b>, как считают специалисты компании <a href="http://whoiswho.dp.ru/cart/company/82493" target=_blank>"Экотон"</a>, в первую очередь обусловлен уходом денежных средств с рынка ценных бумаг в связи с кризисом на финансовых рынках – в течение последних 2 недель спрос заметно активизировался, и объектов на рынке начинает не хватать. Кроме того, считают эксперты по недвижимости, началась реализация так называемого "отложенного спроса" – люди перестали ждать, что после ажиотажа 2006 года цены на жилье снизятся, перестали откладывать покупку до лучших времен. В меньшей степени в удорожании повинен также дефицит участков под застройку.

<b>По данным </b><b>Федеральной регистрационной службы</b>, в 2007 году число зарегистрированных сделок оказалось почти на 30% меньше, чем в 2006-м. Это не помешало жилью быстро подрастать в цене.

<b>Наибольший рост</b> отмечается в сегменте элитного жилья. На втором месте – жилье бизнес-класса. По данным аналитических отчетов, рост цен на первичном рынке в элитном сегменте составил 46,5% в долларовом и 37% в рублевом эквиваленте. По состоянию на декабрь 2007 года средняя цена предложения в сегменте элитной недвижимости составила $8063 за квадратный метр. Рост цен в сегменте жилья повышенной комфортности – 27,6% в долларовом и 19,3% в рублевом эквиваленте. К декабрю цена вышла на уровень $3622 за квадратный метр.

<b>Типовое жилье </b>подорожало меньше всего – на 20% в долларовом или на 12,2% в рублевом эквиваленте. При этом основной рост пришелся на четвертый квартал 2007 года. В результате стоимость "квадрата" к концу 2007 года составила в среднем $2550. Рост средних цен на вторичном рынке в 2007 году – 21,3% в валютном и 13,4% в рублевом эквиваленте. Средняя цена предложения на конец декабря – $3132 за квадратный метр.

<b>Разница между </b>ценами квадратного метра жилья на первичном и вторичном рынке в четвертом квартале 2007 года составила 22,8%.

<b>Ввод нового жилья </b>в 2008 году составит 2 млн 750 тыс. м² – таковы официальные цифры, названные администрацией города. Это соответствует уровню ввода в 2005 году. В этом году начнется реализация крупных проектов, так называемых "миллионников". В частности, это строительство двух жилых кварталов "Балтийской жемчужины" площадью свыше 130 тыс. м², застройка кварталов в районе улиц Шкапина – Розенштейна, "Северной долины" и Конной Лахты, а также комплексная застройка "Набережной Европы". Увеличение числа новостроек, по мнению некоторых аналитиков, может вызвать в 2009 году некоторое снижение цен на жилье. Однако в "Петербургской Недвижимости" считают, что новое предложение не скомпенсирует дефицита предложения, – "миллионники" строятся очередями, в год в них будет сдаваться не больше 1,5 млн м² жилья. Полтора миллиона просто растворятся в текущем спросе.

<b>Во всяком случае</b>, в ближайшем будущем никакого снижения ожидать не приходится – наоборот, целый ряд признаков указывает на грядущий рост цен. Один из них – увеличение ценового разрыва между первичным и вторичным рынком жилья. Хотя этот разрыв через какое-то время уменьшится, так как первичный рынок не может развиваться в отрыве от вторичного – он также начнет набирать цену. Правда, основная волна удорожания придется на вторую половину года. В первую очередь подорожает элитное жилье – в основном за счет ввода вновь построенных объектов: каждый объект в этом сегменте оказывается дороже предыдущего. Рост цен может составить 40–50%.

<b>Продолжится и расслоение рынка</b>. Сегодня лидирующие позиции в таблице спроса занимают квартиры в кирпичных и кирпично-монолитных домах. В том числе можно отметить выросшее число перепродаж квартир в недавно построенных или достраивающихся объектах. Разброс цен в кирпично-монолитных зданиях увеличивается – но в основном за счет большей инвариантности планировок. А вот панель постепенно сдает позиции – неудобные планировки не устраивают покупателей, панельные дома вообще предлагают меньшее количество возможностей. Так что она останется в нижнем ценовом сегменте и подниматься в цене станет гораздо медленнее.

<b>Количество сделок </b>с однокомнатными квартирами в последнем квартале прошлого года достигло 40%, на долю трехкомнатных приходится всего лишь 12% (комнаты – 12%, "двушки" – 23%). Наибольшим спросом по-прежнему пользуются небольшие квартиры в новых домах. Очевидно, что дефицит малогабаритных квартир в хороших местах, неизбежен. В результате разница одинаковых квартир, расположенных в удобном месте рядом с метро и в удаленных микрорайонах может составить 100%.

<b>Ценовая ситуация</b> на рынке жилой недвижимости во многом будет определяться развитием ипотечного кредитования. Снижение ставок по кредитам, снижение требований к заемщикам может стимулировать спрос и стать предпосылкой для повышения цен в сегменте элиты и бизнес-класса. Но сейчас выдача кредитов для приобретения жилья на вторичном рынке практически приостановлена – банки увеличили как ставки, так и требования к заемщикам, тем самым значительно уменьшив число претендентов. Несмотря на то, что на рынок вышли крупные международные финансовые структуры, ситуация вряд ли изменится в ближайшем будущем – "новичкам" предстоит набрать обороты, на что уйдет не менее полугода.

<i>Екатерина Голубева</i>