15:3527 декабря 200715:35
48просмотров
15:3527 декабря 2007
Недвижимость остается одним из самых выгодных объектов для инвестиций, к тому же альтернатив у российских частных инвесторов пока немного. Несмотря на то, что доходность столичного рынка жилой недвижимости в 2007 году несколько снизилась, а порог входа относительно высок, интерес к инвестициям в жилье все же не охладел.
"2006 год был сверхдоходным для инвесторов, вкладывающих в недвижимость. Уровень дохода достигал 50% от вложений на стадии строительства, – комментирует dp.ru начальник отдела проверки сметного расчета Инжиниринговой компании "2К" Александра Мальцева. – В 2007 году вложения в "инвестиционное" жилье были не так выгодны, как в прошлом – цены на недвижимость удерживаются примерно на одном уровне уже примерно десять месяцев. В итоге инвесторы могут не выдержать и продать купленные площади".
Кроме того, вот-вот будет введен новый налог на недвижимость, который будет определяться по рыночной цене и иметь повышающий коэффициент для владельцев просторных квартир, что в итоге может сделать "инвестиционное" жилье совсем не выгодным – его начнут продавать, считает Мальцева.
В целом в 2007 году доходность от вложений в "недвижку" в среднем была почти нулевой. Впрочем, к концу декабря она возросла и составила 2,37 доходности банковского вклада.
Самыми доходными сегодня являются вложения в коттеджи – они растут стабильно на 20-30% в год. По-прежнему в числе фаворитов – элитное жилье, которое "растет" на 5-10% в год. Интерес в следующем году могут вызвать и квартиры эконом-класса. Их с каждым годом в Москве строят все меньше и меньше, тогда как спрос на них сохраняется.
Наиболее перспективными с точки зрения инвестиций управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев называет апартаменты, которые выгодно покупать с последующей сдачей в аренду.
"Апартаменты, как правило, предлагаются с готовой отделкой, иногда и с меблировкой, кроме того, в них предусмотрено сервисное обслуживание, столь важное для арендаторов, - говорит партнер Blackwood. – В том случае, если апартаменты будут управляться известным оператором, их владельцы смогут сдавать их по ставкам, превышающим среднерыночные.
Выгодными могут быть инвестиции и в лофты (переоборудованное под жильё помещение заброшенной фабрики, другого здания промышленного назначения или заброшенного жилого дома. – прим. dp.ru) – рост цен на данный формат недвижимости выше рыночного.
"Если говорить о загородной недвижимости, то наиболее интересной является торговая недвижимость, поскольку сейчас идет формирование торгово-развлекательной инфраструктуры Московской области", - говорит Ковалев.
Есть еще один вид инвестиций – в крупные земельные участки Подмосковья.
"Однако, подобных сделок на рынке очень мало в виду достаточно больших рисков на земельном рынке и высокой стоимости земли в Подмосковье", - отмечает Ковалев.
Частные инвесторы также могут вкладывать средства в покупку и последующую продажу или сдачу в аренду любых торговых помещений формата стрит-ритейл. Такие помещения расположены на первых этажах жилых и административных зданий, чьи фасады выходят на оживленные улицы. Особенной популярностью пользуются коммерческие площади в центре Москвы. Довольно популярен среди частных инвесторов и сегмент офисных помещений, расположенных на первых этажах жилых домов.
Подобные вложения, по словам Ковалева, довольно быстро окупаются за счет высоких ставок аренды на такие помещения. Но и цена продажи таких помещений тоже очень высокая. На некоторые объекты, расположенные в центре города (например, на первых этажах жилых особняков) цена продажи в настоящее время может доходить до $15-18 тыс. за м2.
Лучше всего покупать квартиры на начальном этапе и продавать их по окончанию строительства, рекомендует Ковалев. Доходность при такой схеме составляет в среднем 40-50% от инвестиций.
Сдача квартиры в аренду обеспечивает среднегодовую доходность порядка 4-5% годовых – в элитном сегменте и 5-6% годовых – в сегменте эконом-класса.
Средняя доходность инвестиций в девелопмент коммерческой недвижимости может составлять от 15 до 20%, в то время как доходность покупки готового объекта составляют около 7-13% в зависимости от различных параметров объекта и его местоположения, в том числе региона.
