Офис и квартира в одном здании

Однако стремление к более эффективному использованию участка заставляет девелоперов совмещать эти функции в рамках многофункциональной застройки территорий.

Один из немногих примеров совмещения жилья и офисов - комплекс «Чкаловский на Петроградской стороне. Это новое здание, сданное в эксплуатацию в 2006 г., вместило помимо жилых апартаментов целый офисный корпус, торговые помещения, фитнес-центр и многоярусный паркинг.

При общей площади здания 32 тыс. м2 помещения коммерческого назначения занимали в доме около 5 тыс. м2. Помимо местоположения с хорошей транспортной доступностью (напротив - станция метро «Чкаловская) и крытого паркинга, дом привлекал и инженерным оснащением.

Плюсы и минусы

Эксперты неоднозначно оценивают эффективность микширования жилой и коммерческой функций.

«Сами по себе офисная и жилая функции не дают синергии, - считает Алексей Чижов, директор по консалтингу Praktis CB. - Скорее, порождают ряд проблем - разграничение зон общего пользования, в том числе прилегающей территории, повышенная потребность в парковочных местах и дополнительные нагрузки на инженерию. Однако там, где высотный регламент позволяет, девелопер может достичь более интенсивного использования участка за счет горизонтального зонирования здания. Жилье в местах с хорошим панорамным обзором при наборе высоты повышается в цене, тогда как для офисов вполне пригодна нижняя часть здания.

По словам Александра Гришина, генерального директора VMB-Trust, совмещение офисной и жилой функций имеет ряд плюсов: возможность пользоваться инфраструктурой бизнес-центра для жильцов дома и возможность для девелопера быстрее вернуть инвестиции за счет продажи жилья. Однако с точки зрения собственника оптимальнее все же владеть зданием целиком, поэтому целесообразнее микшировать с офисами апартаменты, сдаваемые в аренду, как это делается на Западе.

Комплекс «Чкаловский - один из немногих примеров совмещения жилой и офисной функций.

предложение

Квартиры бизнес-класса комплекса «Чкаловский предлагались по цене от $1,5 тыс./м2 (3-й этаж) до $2 тыс./м2 (8-й этаж), пентхаузы - по $2,7 тыс./м2 (после сдачи цена 1 м2 в них превысила $3,2 тыс.).

Управлять всем или частью

Анна Деркач, генеральный директор «Praktis. Управление и Эксплуатация:

«Трудность эксплуатации офисно-жилых комплексов - отсутствие единого хозяина, при том что они имеют единую инженерную инфраструктуру. Если владельцы офисов вполне осведомлены о рыночной стоимости эксплуатационных услуг, то ТСЖ смотрит на стоимость эксплуатации сквозь призму городских тарифов. Главная проблема, которую надо решить, приступая к управлению офисно-жилым комплексом, - определить, как он управляется с точки зрения юридической и бухгалтерской, решить, управляется ли объект ТСЖ целиком или частично. Например, весь комплекс может обслуживаться ТСЖ, ТСЖ может взять на себя обслуживание только жилья, а офисы оставить УК или отдать и жилые, и коммерческие помещения в управление УК.