00:0006 августа 200700:00
12просмотров
00:0006 августа 2007
Обзор рынка складской недвижимости
СПб. Сектор складской недвижимости, еще
год назад называемый "самым отсталым" на петербургском рынке, получил мощное
развитие.
Сегодня эксперты опасаются, что дорожная инфраструктура
Петербурга и Ленобласти не выдержит бурного развития логистического
сектора.
Рынок складской недвижимости сейчас развивается в двух
направлениях. С одной стороны, на него выходят инвесторы, реализующие крупные
проекты, рассчитанные в основном на западных арендаторов. С другой стороны,
масштабное складское строительство разворачивают ведущие российские
производители и сети.
Только в этом году будет введено в строй почти 400
тыс. м2 складов. В следующем году девелоперы обещают сдать в эксплуатацию еще
700-800 тыс. м2 склад-ских площадей.
Громадье
Одним из глобальных
достижений этого года операторы называют возможность арендовать высококлассные
объекты заблаговременно. В нынешнем году на петербургском рынке появились
крупные проекты складских терминалов, предназначенных для сдачи в аренду. Уже
сейчас арендаторы имеют возможность заключать предварительные договоры, а
фактически помещения будут введены в строй через 6-12 месяцев.
"То, что
девелоперы наконец начали строить не для собственных нужд, а для сдачи в аренду,
можно назвать революцией, - считает Максим Мельников, старший консультант отдела
индустриальной, складской недвижимости и земли LLC KnightFrank. - До сих пор 95%
складских помещений возводили не специализирующиеся на логистике фирмы "для
себя". Из-за отсутствия предложения пользователи складов вынуждены были
заниматься не своим делом, и при этом "просто так" арендовать необходимое
помещение было крайне сложно".
Приток девелоперов стал заметен после
прихода на местный рынок компании MLP, которая 2 года назад заявила о намерении
создать сеть логистических парков класса А общей площадью 1,5 млн м2 в Москве,
Петербурге, Ростове, Екатеринбурге, Новосибирске и других городах-миллионниках.
Общий объем инвестиций - более $1 млрд.
В Петербурге первым проектом MLP
стал комплекс в Уткиной заводи (участок - 40 га вдоль КАД, 183 тыс. м2 складских
помещений класса А, объем инвестиций - $150 млн. Первая очередь площадью 72 тыс.
м2 должна быть сдана в этом году). Одновременно стартует второй проект компании
- строительство логистического комплекса в Шушарах. Первая очередь будет сдана
через год, в III квартале 2008 г., вторая - в I квартале 2009 г.
Второй
"гигант" - московская компания "Евразия логистик", которая (также в процессе
создания российской сети терминалов) в течение 2007-2010 гг. намерена
инвестировать $500 млн в строительство логистического парка "Колпино". Это самый
крупный проект на рынке СПб и ЛО: складская площадь парка составит 790 тыс.
м2.
По соседству развернется "Логопарк Нева" - первый комплекс в
программе Megalogix. Проект реализуют Raven Russia Ltd и Avalon Group. Первую
очередь площадью 55 тыс. м2 обещают запустить в конце 2007 г., остальные 74 тыс.
м2 введут в строй в будущем году.
Это лишь наиболее крупные проекты, ввод
которых намечен на ближайшее время.
Дефицит
Все эти проекты
пришлись в Петербурге как нельзя кстати. Удачные проекты сдаются "на корню": по
причине дефицита предложения арендаторы готовы заключать договоры еще до старта
строительных работ, на стадии рабочего проекта. По данным Knight Frank,
арендаторы в Уткину заводь нашлись в течение полугода, а ООО "Евразия Логистик",
еще не начав строительных работ, уже сдала в аренду 5 тыс. м2.
"В
настоящее время спрос на высококлассные складские площади в Петербурге
значительно превышает предложение. Уровень заполняемости складских площадей
класса А составляет 98-99%", - подтверждает Роман Уревич, руководитель отдела
маркетинговых исследований Praktis CB.
Все больше внимания арендаторы
уделяют качеству строительст-ва, качеству концепции, расположению объекта.
Складские и производственные площади предпочитают арендовать в Московском,
Выборгском, Невском, Фрунзенском, Приморском, Красногвардейском районах, рядом с
крупными автомобильными магист-ралями (ул. Софийская, пр. Славы, Московский пр.,
Дальневосточный пр., Выборгское шоссе).
Большинство новых проектов
позиционируется как высококласс-ные складские помещения класса А, но до сих пор
многие, особенно небольшие местные компании грешат стремлением увеличивать объем
застройки в ущерб качеству концепции.
"Остается меньше места для
парковки, маневрирования, отстоя большегрузного транспорта. А ведь складской
терминал - это не столько сама "коробка", сколько окружающая инфраструктура", -
говорит Максим Мельников. - До сих пор арендаторы были вынуждены арендовать то
что есть. Сейчас, по мере насыщения рынка, наступает время грамотных концепций,
их и будут выбирать клиенты".
Арендаторы обращают все большее внимание не
только на качество строительства, но и на концепции логистического цент-ра. С
развитием рынка складской недвижимости у них для этого появляется все больше
оснований.
есть Мнение
Игорь Горский, управляющий партнер
Агентства развития и исследований в недвижимости (АРИН):
"Транспортного
коллапса на юге Петербурга не будет. Здесь главным развязывающим фактором
является КАД. Скорее, проблемы возникнут (и возникают уже) на подходе к КАД, и
не только на юге, а и на севере Петербурга, через который идет весь финский
транзит. Так что стратегически важной для Северо-Запада станет высокоскоростная
железнодорожная магистраль (ВСМ) Москва - Петербург - Хельсинки. Сейчас грузовые
поезда пускают в обход, что серьезно увеличивает время и затраты бизнесменов.
Большой эффект даст и строительство платной автодороги Москва - Петербург.
Перспективна для логистики - вся территория вокруг КАД. Думаю, цена на землю
вокруг новых проектов будет расти, конечно, не такими темпами, какими она росла
последние 4-5 лет, но процентов на 20 в год дорожать будет".
Максим
Мельников, старший консультант отдела индустриальной, складской недвижимости и
земли LLC Knight Frank:
"В этом году стартовал ряд проектов по схеме
"строительство под заказчика". Разрабатывается проект, но он стартует только
после того, как найден первый, голов-ной арендатор. Под его нужды и начинается
строительство. Сейчас ряд проектов по этой схеме уже реализуются в Петербурге,
один из них - недалеко от Колпино, другой - близ Всеволож-ска. Схема позволяет
приспосабливать запросы арендаторов под девелоперов, в результате чего обе
стороны экономят. Развитие рынка складской недвижимости в первую очередь вызвано
приходом на петербургский рынок московских логистов. Вторая причина - бурное
развитие ритейла. Третья - рост оборотов петербургского порта. Четвертая причина
- приход в Петербург автопроизводителей, которые уже привели поставщиков,
нуждающихся в крупных складских помещениях".
Цифры
95% арендаторов
- логистические компании и ритейлеры.
Удельная доля складских комплексов,
предназначенных для сдачи в аренду и для собственных нужд в общем объеме ввода,
I квартал 2007 г., %
Собственные нужды - 60,7
Сдача в аренду -
39,3
Источник: Praktis CB
Географическая структура действующих
складских комплексов, I квартал 2007 г., %
Статистическую информацию к
статье, графики и таблицы Вы можете найти в PDF-версии газеты
Источник:
Praktis CB
Строящиеся на рынке Петербурга качественные складские
комплексы сухого хранения, открытие которых планируется в 2007
г.
Статистическую информацию к статье, графики и таблицы Вы можете найти
в PDF-версии газеты
Источник: LLC Knight
Frank
Прогноз
Прогноз потенциала рынка складов высокого класса (А
и В), м2
Прогноз увеличения рынка по классам до 2010 г. (без складов для
собственных нужд), м2
Статистическую информацию к статье, графики и
таблицы Вы можете найти в PDF-версии газеты
Источник: АРИН