Налоговики разорят строителей

<b>Федеральная налоговая служба </b>обвинила группу компаний "МИАН" в уклонении от налогов. Фискалы пришли к выводу, что использование вексельной схемы расчетов с покупателями позволило риэлторам уклониться от уплаты налогов.

<b>Ущерб казне</b>, по подсчетам налоговиков, составил около миллиарда рублей. Московский арбитражный суд, к которому ГК "МИАН" обратилась за защитой, принял сторону федерального обвинителя. "Группа считает претензии необоснованными и намерена продолжать отстаивать свою позицию в судебном порядке", – <a href="http://www.dp.ru/msk/news/pressrelease/2007/07/26/230040/" target=_blank>сообщило руководство "МИАНа"</a> в своем официальном письме.

<b>Большинство риэлторов и застройщиков </b>жилья сегодня отказываются заключать с покупателями новостроек договоры долевого строительства. В обход закона №214 "О долевом строительстве" предприниматели выстраивают другие схемы соинвестирования. Однако активизация налоговиков может поставить на них крест.

<b>DP.RU расспросил </b>игроков столичного рынка недвижимости, чем чревата инициатива налоговиков.

<b>Станислав Коротков, начальник отдела жилых помещений инвестиционной компании МГСН:</b>

<b>Налоговые органы </b>еще не дошли до застройщиков. Практически весь рынок – 90% – работает по схемам, которые позволяют обходить 214-й закон и оптимизировать налогообложение. "МИАН" у всех на виду, потому и пострадал первым. Если сейчас пойдет волна проверок, то компании будут пересматривать порядок работы с новостройками. Пока гром не грянет, рынок не перестроится. Но полностью перейти на 214-й закон он не сможет.

<b>Несколько схем обхода </b>214-го закона сегодня активно используются – вексельные, страховые и с использованием предварительного договора купли-продажи. В последнем случае недвижимость оформляется сначала в собственность инвестора, а в дальнейшем заключается договор купли-продажи с физическим лицом. Можно заключать также договор инвестирования, когда платежи делятся на две потока – инвестиционный и страховой. Страховой полис играет двойную роль. Формально он страхует риски, а реально оптимизирует налогообложение.

<b>Тем не менее</b> на рынке уже появляются объекты, которые работают по 214-му закону. Из-за невысокого спроса сейчас сложно продавать новостройки. А игра по правилам 214-го закона позволяет получать банковские кредиты еще на стадии строительства, что увеличивает продажи. Но работать по этому закону сложно, так как он позволяет дольщику в одностороннем порядке разорвать договор и забрать свои инвестиции. Это главное препятствие для застройщиков. Вы привлекли соинвестора, заложили его деньги в смету, истратили их на строительство, а через некоторое время он требует свои средства назад. Это же банкротство!

<b>Но переход на 214-й закон неизбежен</b>. В этом случае инвесторы лишатся части прибыли. Доходность бизнеса упадет, потому что повышать <a href="http://www.vnv.ru/">цены на новостройки </a>рынок сейчас не позволяет. А текущие объекты так или иначе надо дорабатывать. Скорее всего они закроются с убытками. Кто-то разорится. В дальнейшем девелоперы будут тщательнее подходить к инвестициям.

<b>Ольга Гусева, руководитель отдела маркетинга группы компаний "Домостроитель":</b>

<b>Вексельная схема </b>существует давно и вполне законна. Поэтому сам по себе этот прецедент не сможет оказать сильного влияния на дальнейшую работу участников рынка. Работать по 214-му закону достаточно тяжело, поэтому подавляющее число застройщиков работает сейчас по вексельной схеме – работает, строит и сдает новостройки. Возможно, со временем данная схема потеряет свою актуальность, но отказаться от нее сегодня сможет далеко не каждая компания. Тому, кто это сделает, придется многое изменить в своей работе, в том числе и в ценовой политике, и это, безусловно, может спровоцировать рост цен. Надо учитывать, что спрос сегодня существует достаточный, и в связи с возможным ростом цен удовлетворить его смогут не все. А это уже приведет к тому, что реализация проектов, как и развитие самого рынка, будет идти значительно медленнее.

<b>Николай Вопиловский, руководитель департамента правовой поддержки компании "МИЭЛЬ-Новостройки":</b>

Самой распространенной причиной использования вексельной схемы является невозможность применения в некоторых инвестпроектах 214-ФЗ. Ведь с его введением стало невозможно привлекать денежные средства граждан по договорам инвестирования. Вероятно, действия ФНС по выявлению вексельных схем приведут к тому, что все больше застройщиков и риелторов будут отказываться от их использования. И переходить на другие, более открытые и прозрачные схемы. На цены это, скорее всего, окажет минимальное влияние, поскольку они формируются в большей степени под воздействием рыночных факторов и не зависят от использования той или иной схемы. В поле внимания ФНС в данном случае могут попасть, прежде всего, застройщики, осуществляющие реализацию квартир.