00:0009 апреля 200700:00
28просмотров
00:0009 апреля 2007
Обзор рынка гостиниц
СПб. Мода на открытие
мини-отелей в последние 2 года привела к тому, что рынок оказался насыщен этими
объектами.
Сегодня наиболее выгодный объект для инвестиций - небольшие
гостиницы экономкласса.
В Петербурге уже проектируются и строятся более
100 новых гостиниц, и около 50% из них относятся к классу три звезды. Впрочем,
по оценке специалистов консалтинговой компании GVA Sawyer, места на рынке
хватит: к 2011 г., при благоприятном развитии событий, поток туристов вырастет
до 5 млн человек, и основной спрос придется именно на гостиницы
экономкласса.
Петербургский рынок приема туристов до сих пор дефицитен: в
разгар лета в городе заполнены все объекты, вне зависимости от класса. В
Комитете по инвестициям и стратегическим проектам СПб говорят о 90%
заполненности. Но в <низкий сезон> конкуренция среди гостиниц уже ощущается:
некоторые мини-отели вынуждены закрываться на зиму, оставшиеся заполнены на
35-40%, а средняя заполняемость крупных гостиниц составляет 45-65%. Исключение
составляют только высоко-классные пятизвездные отели и наиболее современные
отели класса три звезды, где даже зимой пустует лишь 15% номеров.
В
дальнейшем конкуренция будет расти: в ближайшие год-два в городе будет открыто
не меньше полусотни новых объектов. А к 2011 г., по данным Комитета по
инвестициям и стратегическим проектам будет реализовано до 114 новых гостиничных
проектов. Из них 18 уже строятся, 69 - в стадии инженерного проектирования, а
для 27 разрабатывается документация.
Обидеть маленького
Первыми
пострадают в конкурент-ной борьбе мини-отели: вкладывать деньги в открытие новых
становится невыгодно. Мини-отели, с одной стороны, - выигрышный европейский
формат, с другой - знак <переходного периода>. Их массовое появление было
связано с отсутствием возможности строить в центральных районах большие
гостиницы. Пока крупные и средние инвесторы подбирали объект и согласовывали
реконструкцию и строительство, частные лица занимались расселением квартир.
Именно в бывших коммуналках расположено большинство сущест-вующих мини-отелей.
Дефицит предложения привел к тому, что цены в мини-гостиницах оказались к
сегодняшнему дню достаточно высокими: в центре сложно найти объект со ставками
менее $100 за сутки. В этой ситуации основ-ными клиентами мини-отелей становятся
иностранные туристы-одиночки: фирмы, занимающиеся размещением организованных
тургрупп, предпочитают крупные гостиницы, а соотечественников отпугивает немалая
цена. Сами владельцы мини-отелей сознаются, что открытие новых объектов сегодня
тяжело с финансовой точки зрения.
Наиболее выигрышный на сегодняшний день
формат, считают аналитики, - обустроенные на уровне европейских стандартов
гостиницы класса три звезды, способные при этом принимать бизнес-туристов и
небольшие организованные группы. Открытие гостиницы высокого класса, по оценке
специалистов компании <Бекар>, требует вложений до $9 тыс. на м2, и возврат
вложений идет медленно. Плюс проблема поиска помещений в центре. А экономкласс в
1,5-2 раза дешевле в строительст-ве, при этом гостиница не обязательно должна
находиться в непосредственной близости от Невского: уже есть примеры удачно
действующих гостиниц такого класса, например, в Озерках.
Мини-гостиницы,
несмотря на свой уют, оказались сервисом для
одиночек.
Комментарий
Александр Маркелов, совладелец
мини-гостиницы <Северная>:
, раскрученные мини-отели, которые действуют
по другому принципу: выкупают помещение, вкладывают огромные деньги в ремонт и
интерьер, а потом делают цены на номера по 100-150 у.е. В результате люди,
которые шли в мини-отели за дешевыми номерами в центре Петербурга, отпадают. А
те, кто может платить по 150 евро в сутки, предпочитают жить в больших
гостиницах - это и престижнее, и удобнее. Сейчас в центре трудно найти даже
мини-отель, где цена за номер была бы меньше 100 у.е. Но это зависит еще и от
формы собственности - если помещение в собственности владельца, то он может и
снижать цены, получая большое конкурентное преимущество>.
Егор
Сильченков, управляющий отелем Park Lane Inn:
<Перспективы у мини-отелей
есть, но в основном у тех, что уже имеют имя, репутацию, прочно вошли в рынок,
обладают хорошей клиентской базой и развивают ее. Тем же, которые только входят
в рынок, будет труднее: расходы очень велики, цена на недвижимость и ее
содержание растет, срок окупаемости, цена входа на рынок выросли в разы. Сейчас
потребности в новых мини-отелях нет. Их появилось за последние 4-5 лет огромное
количество. Если еще 3 года назад был дефицит мест, то сейчас он
компенсировался. Не хватает скорее дешевых гостиниц, хостелей, а мини-отели в
центре не так уж и дешевы. Часть их не в сезон просто закрывается - такая
высокая конкуренция. Проблема мини-отелей - о них мало знают, особенно гости из
регионов. И многие компании боятся сотрудничать с мини-отелями: это чисто
психологический барьер, недоверие к частным маленьким компаниям, отсутствие
гарантий>.
Наталья Васильева, главный администратор отеля <Невский
клуб>:
<Сейчас, пожалуй, в Петербурге нет потребности в открытии новых
мини-отелей: вложения огромные, трудно раскручиваться. Имеет смысл создавать
мини-отели двух категорий. Первая - отели со своей концепцией, <фишкой>,
интерьером; они будут рассчитаны скорее на иностранцев, и наплыв будет в
основном летом. Но и вложения в них будут больше, таким отелем надо постоянно
заниматься, развивать, раскручивать. Легче, конечно, <сетевикам> и мини-отелям с
именем, открывающим вторые-третьи отделения. Вторая категория - мини-отели
экономкласса, особенно в центре>.
Цифры
Средняя возможная
стоимость номеров в петербургских отелях
Отели класса 5 звезд -
$430-1232
Отели класса 4 звезды - $271-1045
Гостиницы класса 3
звезды - $130-242
Гостиницы экономкласса и мини-отели -
$55-100
Источник: компания <Бекар. Консалтинг>
На
заметку
Соотношение гостиниц разного класса на петербургском
рынке
Тип объекта Количество отелей Номерной фонд
Мини-отели до 40
номеров (официально зарегистрированные) 245 2180
Отели экономкласса,
ведомственные гостиницы, пансионаты и пр. 34 4990
Отели 3 звезды 10
1489
Отели 4 звезды 12 3532
Отели 5 звезд 7 1195
Итого 327
18159
Источник: Комитет по инвестициям и стратегическим проектам
СПб
Некоторые значимые проекты отелей, заявленные к открытию в ближайшие
1-2 года
Статистическую информацию к статье, графики и таблицы Вы можете
найти в PDF-версии газеты
Источник: GVA Sawyer