20:1907 ноября 2006
4просмотров
20:1907 ноября 2006
Московские инвесторы стали активно осваивать петербургский рынок коммерческой недвижимости. В Северной столице природа беднее, а власть добрее, объясняют экспансию москвичей местные игроки. Через год инвестиционный бум может утихнуть, грозят питерцы.
<b>На прошедшем в Москве </b>Форуме лидеров рынка недвижимости MREF-2006 газета «Деловой Петербург» и портал dp.ru представили деловым кругам России справочник «Петербург: Территория развития». На одноименном круглом столе ведущие игроки рынка коммерческой недвижимости Северной столицы рассказали участникам форума о ситуации и тенденциях на рынке офисных, торговых и складских площадей Петербурга.
<b>Александр Шарапов, президент группы компаний «Бекар»: «Московские идут!»</b>
<b>Главным преимуществом Петербурга </b>перед Москвой для девелоперов является тот факт, что при покупке участка в собственность и строительстве на нем коммерческой недвижимости, инвестор городу ничего не отчисляет. В отличие от Москвы, где 30-50% строящегося объекта переходит в собственность города. Конечно, преодолевать властные инстанции бизнесу тяжело в обеих столицах, но в Питере все-таки полегче.
<b>С петербургскими властями </b>иногда и договариваться не надо. Приходишь и говоришь, что намерен вложить в город большие инвестиции, а чиновники начинают тебе помогать. И это приятно.
<b>Большой популярностью у московских </b>инвесторов пользуются промзоны Петербурга. Сегодня от москвичей поступает заказов на покупку питерских предприятий больше, чем самих предприятий. Однако они, в основном, переходят в частную собственность по рейдерским схемам. Лишь три-четыре предприятия были реализованы через прямые продажи. К тому же они имели серьезные обременения, так как относились к памятникам федерального значения.
<b>Очень опасно </b>приходить в Петербург с новыми торговыми проектами. По количеству торговых площадей Петербург обогнал Москву. За первое полугодие 2006 года в Северной столице было введено больше торговых центров (282 тыс. м<sup>2</sup>), чем в Белокаменной (221 тыс. м<sup>2</sup>). Питерский рынок ритейла близок к насыщению. Скоро остро встанет проблема доходности торговых центров.
<b>Качественных складов </b>в городе сейчас нет. Однако, судя по заявленным проектам, через два года их будет избыток. В Петербурге грузы не хранятся, мы являемся транзитным пунктом. К нам приходят товары, и они тут же перемещаются в Москву, где происходит их распределение по всей России. Прогнозируют, что скоро изменится логистика, грузы будут «растамаживаться» в Питере, а это, в свою очередь, в разы увеличит потребность в складских комплексах.
<b>Динара Усеинова, заместитель генерального директора по приватизации ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга»: «Продаем в открытую!» </b>
<b>Единственным уполномоченным продавцом </b>имущества Петербурга является ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга», 100% акций которого принадлежат Комитету по управлению имуществом города. Мы продаем как государственную недвижимость, так и объекты, находящиеся в частной собственности.
<b>Основной способ продажи </b>сегодня – открытые аукционы. Из 995 аукционов, которые прошли в 2006 году, 98% торгов имели открытую форму подачи предложений по цене. При выборе открытой или закрытой формы в пользу первой будет говорить наличие у объекта обременений, например, арендаторов.
<b>Наибольшее количество продаж </b>приходится сегодня на встроенные помещения. За 2006 год мы планируем продать порядка 1 тыс. таких объектов. <br>На закрытых аукционах могут реализовываться пакеты акций и свободные помещения.
<b>Борис Юшенков, генеральный директор петербургского представительства консалтинговой компании Colliers International: «Новые выкинут старых!» </b>
<b>Рынок торговой недвижимости </b>Петербурга вступает в цивилизованную, европейскую фазу развития. Прошли те времена, когда мы варились с собственными девелоперами и операторами. Сегодня в Питер приходят опытные международные игроки, крупные инвестиционные фонды. Выбор операторов еще ограничен, но более оптимистичен, чем 2-3 года назад. В Петербурге появляются и будут появляться международные торговые сети.
<b>Насыщение не грозит </b>рынку ритейла. Если в Петербурге сейчас строится 500 тыс. м<sup>2</sup> современных торговых помещений, это не значит, что после их ввода следует ждать насыщения рынка. Наоборот, это значит, что 400-600 тыс. м<sup>2</sup> старых, некачественных торговых центров либо уйдут с рынка, либо займутся «реконцепцией». Хорошие, современные помещения будут востребованы.
<b>Знаковым событием </b>для петербургского рынка станет открытие в ноябре-декабре двух «Мег» общей площадью 270 тыс. м<sup>2</sup>. Если они существенно повлияют на рынок торговых площадей, лишь тогда можно будет задуматься о его насыщении.
<b>Вал <b>Жердес</b>, руководитель отдела консалтинга и маркетинга Praktis Consulting&Brokerage: «Качество решает все!»</b>
<b>Петербург сегодня </b>– это Москва пятилетней давности. Прогнозы, которые в 2001 году делались относительно московского рынка, можно смело применить к Питеру-2006. Главный вопрос сегодня – это вопрос классности объектов коммерческой недвижимости: когда офисы, склады и магазины перейдут с класса С и D на уровень А и В?
<b>Сегодня в Москве </b>40-45 торговых центров, соответствующих международным стандартам. В Петербурге их не больше пяти, поэтому строительство «хай-класса» (мегамоллы с новыми операторами) будет только расширяться. Другой вопрос: что произойдет с торговыми и складскими помещениями класса С и D, будут ли они уходить с рынка?
<b>Мозговой штурм: «В Питере «Сити» не бывать?»</b>
<b>Жаркие дебаты </b>вызвал у экспертов вопрос представителя Внешторгбанка о возможности создания в Петербурге делового района наподобие «Москва-Сити».
<b>Деловому «Сити» в Питере быть</b>, уверен Александр Шарапов. По его словам, сейчас Петербург испытывает острый дефицит бизнес-центров класса А и В, спрос на которые растет не по дням, а по часам. «В свою очередь, у девелоперов сейчас есть немало возможностей получить промышленные площадки для строительства там крупных деловых комплексов», – заявил Шарапов.
<b>Вырасти питерский «Сити»</b> может в квартале «Газпрома», где будет построен бизнес-центр газового монополиста. «Газпром» притянет в пятно своей застройки множество компаний, уверен Шарапов. Лучшим доказательством тому для Шарапова стало строительство газпромовских офисов на Юго-Западе Москвы.
<b>Эффект «Газпрома» </b>Петербургу не светит, возражает Борис Юшенков. По его словам. «Газпром-Сити» не станет вторым «Москва-Сити». «Это не перспективная территория, кроме набережной здесь ничего нет, – говорит Юшенков. – Планируемый «Газпром-Сити» превратится в нарыв, который через 20 лет придется вскрывать».
<b>Теоретически </b>деловой центр Петербурга может появиться на Васильевском острове, где хорошая транспортная инфраструктура сочетается с прекрасными видами из окон, считает Юшенков. Но практически «Питер-Сити» – несбыточная мечта. «Для ее воплощения в жизнь нужно активное участие городских властей с перспективой действия на 20 лет вперед», – резюмировал Юшенков.
<b>Спрос на офисы </b>решит судьбу петербургского «Сити», считает Вал Жердес. «Не хочу сравнивать гипотетический «Сити» с парижским Дефансом, но при его создании девелоперы основывались не на аналитических выкладках, а на уверенности “If we build, they will come”, – говорит Жердес. – За 20 лет существования Дефанса он до сих пор не заполнен. Конечно, Петербург хочет иметь свой деловой центр, но нужен ли он, существует ли на него спрос?»
