"РОССТРО" овладел Новой Голландией до конкурса

Для многих участников рынка стало неожиданностью то, что недвижимость, еще недавно занимаемая военными, уже находится в управлении коммерческой структуры. О том, как компания стала управлять островом и о своем видении развития территории, рассказывает президент центральной компании ИС ФПГ «РОССТРО» – ОАО «РОССТРО» Александр Макаров.<br><br><i>Как компании удалось получить в аренду недвижимость на острове Новая Голландия, был ли конкурс? </i><br><br>Конкурса не было. Была «Новая Голландия», сохранность имущества которой город должен был обеспечить в интересах будущего инвестора проекта. Для решения этой задачи городская администрация пригласила «РОССТРО». Это было поручение, от которого мы не могли отказаться. А других желающих выполнять задачу по «Новой Голландии», в том виде, в каком ее поставил город, и не было.<br>Мы ведь давно работаем на этой территории. Сначала мы обеспечивали содержание, приведение в порядок городской доли имущества на острове Новая Голландия, обеспечивали процесс ликвидации ОАО «Новая Голландия», держащей это имущество (1/3 территории острова). Мы с задачей справились и нам поручили обеспечить передачу имущества военных на острове городу. И мы приводили в порядок и это имущество: провели инвентаризацию, перезаключили действующие договоры аренды, перерегистрировали право собственности на город. <br>Подготовленные к эксплуатации помещения загружены арендаторами. Деньги от аренды идут на поддержание недвижимости в рабочем состоянии. Арендаторы, которых не пугает застоявшаяся временность положения острова в ожидании инвестиционного проекта, получают ощутимую выгоду. Их привлекает возможность по невысоким ставкам арендовать помещения под офисы и производство в центре города. Такая ситуация длится уже 15 лет. У нас есть и арендаторы такого же возраста.<br><br><i>И вот в феврале 2006 года проведут конкурс, определят инвестора – и вы все ваши наработки отдадите компании со стороны?</i><br><br>Думаю, с выбором инвестора, ситуация изменится не скоро. В лучшем случае на разработку проекта потребуется год. Лучше нас, пожалуй, никто не знает какой это сложный проект. Мы с ЛенНИИпроектом достаточно подробно изучили состояние острова. Одного года будет недостаточно. Да и сама реализация проекта будет вестись поэтапно. Так что, арендаторы могут спокойно работать на острове не меньше двух лет. Не зависимо от того, какую управляющую компанию выберет инвестор. А такая компания ему все равно понадобится и для содержания имущества, и для загрузки арендаторами пустующих площадей. На острове работает налаженная хозяйственная система, обеспечивающая упорядоченные взаимоотношения с арендаторами, эксплуатирующими организациями. Мы готовы и к взаимодействию, как по содержанию имущества, так и по участию в проекте. <br><br><i>А вы сами не разрабатывали планов по развитию острова?</i><br><br>Нет, потому что не было ясности по концепции развития острова. Нам интересны коммерческие площади на острове, тем более они идут в увязке с нашими коммерческими помещениями под площадью Труда. Они достаточно доходные, хотя их и немного – всего 930 м2. (в собственности города только технические помещения около 100 м2.). И это место станет еще более привлекательным и доходным, если рядом заработает многофункциональный комплекс «Новой Голландии». <br><br><i>Почему вход на территорию острова по-прежнему ограничен, хотя военные его покинули?</i><br><br>«РОССТРО» по договору с городом отвечает за сохранность имущества острова. И доступ на территорию Новой Голландии сторонних посетителей осуществляется по согласованию с собственником - КУГИ Петербурга.<br><br><i>Сколько сейчас арендаторов на острове? Какова их структура?</i><br><br>На текущий момент на острове 84 арендатора. Из них 35% арендуют помещения под офис, 35% - под производственные помещения, 30% - под склады. Арендные ставки: офисы - 4-5 у.е в месяц, склады - 2-2,5 у.е., производственные помещения - 2-3 у.е. <br><br><i>Сколько сейчас недвижимости находится в управлении «РОССТРО»?</i><br><br>Сегодня в управлении группы 101 здание общей площадью около 200 тыс.м2., земельные участки площадью 2440 тыс.м2., на эксплуатационном обслуживании 23 жилых комплекса общей площадью 300 тыс.м2. В доверительном управлении государственная собственность общей площадью около 150 тыс.м2. – 12 городских общежитий и 20 зданий острова «Новая Голландия». В управлении лесные угодья – 60 тыс. м3 в год. Это мощное направление, дающее львиную долю прибыли «РОССТРО». <i>А муниципальное жилье обслуживаете?</i> Такие предложения нам поступали. Мы смотрим, оцениваем, выбираем. С обслуживанием жилья риски такие же, как и при долевом строительстве. <i>Вы сейчас вообще не строите?</i> Мы сознательно отказались от долевого строительства. Мы возводим жилье по технологиям Velox за свой счет на кредиты банков, а затем его продаем. Так мы поступили, например в Кузьмолово. В 2005 году будет введено около 40 тыс м2. Столько же было введено в предыдущий год. Примерно 25% производства завода несъемной опалубки мы загружаем под собственные нужды, остальную продукцию реализуем на сторону. <i>А дом на Поклонной горе? Он же много лет строится – в чем причина?</i> Дом на Поклонной горе будет сдан в следующем году. Это сложный проект, многое пришлось дорабатывать в нем, возникли непредвиденные сложности с «Ленэнерго», с ТЭКом, с протестами общественности... <i>Как вы оцениваете ситуацию на рынке жилищного строительства Петербурга? Когда на рынке закончатся кризисные процессы? Как компаниям обезопасить себя от влияния кризисных процессов?</i> Государство продолжает преобразование высоко рискового рынка долевого строительства в рынок более безопасный для потребителя. Огромный поток денег граждан, который в «долевом» рынке без контроля распределяется частными застройщиками, под руководством государства аккуратно направляется в банки. Заработает ипотека – расширятся возможности граждан, нуждающихся в жилье. Жилье станет более доступным – не дешевым, а доступным большему числу семей. Но мы знаем, что всякая услуга на рынке стоит денег. Обеспечение безопасности потребительских денег будет стоить больших денег. В обслуживание процесса решения жилищной проблемы включается огромная инфраструктура: государственные, банковские, страховые структуры, ипотечные и риэлтерские компании. Это масштабное преобразование рынка, которое займет не меньше трех лет. В отсутствие долевого ресурса застройщики начнут строить за счет кредитных средств. Уже сегодня рынок подтолкнул их на путь заимствования. Они заимствуют деньги у населения, привлекая их посредством ценных бумаг. Когда придет осознание рискованности и дороговизны таких схем, они обратятся к более цивилизованному и ритмичному ресурсу – банковским кредитам. Желая получить деньги, застройщики встанут под контроль рынка финансовых услуг. Это обяжет их к еще большей прозрачности и к более честным правилам работы с государством. Им придется поделиться своим участием в компании с игроками финансового рынка. Управлять обновленными компаниями придут специалисты по инвестициям и финансам. Риски финансовой сферы обяжут банкиров, страховщиков и застройщиков тесно сотрудничать. Основа может быть договорная, но возможно и взаимопроникновение компаний. Это приведет рынок в порядок. Мы получим более надежный, более дорогой и более качественный рынок жилищного строительства. И это самый благоприятный сценарий преобразования рынка, который может случиться, и на который мы можем рассчитывать. Может быть и другой вариант развития нынешней ситуации, но о нем, мне даже и говорить не хочется. <i>Хотелось бы, чтобы вы немного рассказали о структуре вашей группы. Есть ли компании, которые входят принадлежат «РОССТРО» (или его акционерам), но не входят в группу? </i> Практически все компании дочерние, за исключением ЗАО «Адвекс-РОССТРО» и ОАО «Банк «Санкт-Петербург». С ними мы работаем на основе договора о финансово-промышленной группе. <i>То есть в этих компаниях «РОССТРО» не акционер?</i> В банке «Санкт-Петербург» мы имеем небольшую долю, маленький процент, из состава акционеров «Адвекс-РОССТРО» мы вышли: был период кризиса, когда мы стали акционерами и помогли компании. Затем ситуация выправилась и компания выкупила назад свою долю. <i>Не происходило ли изменений в составе акционеров за последние годы?</i> В этом году компании исполняется 15 лет. Среди ее учредителей были такие компании как НПО «Импульс», Завод им. Климова, Государственный институт прикладной химии, структуры Лесотехнической академии. Когда «РОССТРО» преобразовалось в акционерное общество все эти организации распорядились своими долями как считали нужным. На данный момент ни одна из этих структур акционерами «РОССТРО» не является. Основные акционеры ОАО «РОССТРО» сейчас: я, ЗАО «Евробалт», ОАО «ЛенНИИпроект», физические лица. <i>Продавали ли вы доли в каких то компаниях за последнее время?</i> За последние годы нет. Раньше были проданы компании в Тосно, Выборге, Подпорожье, в которых у нас не было контрольных пакетов акций, а управление ими было затруднено организационно, территориально и стратегически они не вписывались в выбранные направления деятельности. Процесс реструктуризации идет постоянно, кого-то приобретаем, кого-то продаем, какие то компании внутри ФПГ сливаются. Мы меняемся структурно. Когда в 1996-1997 годах в городе произошел первый девелоперский кризис мы (на тот момент наша компания была самым крупным в городе застройщиком) поняли, что надо менять экономическую конфигурацию группы, с тем, чтобы стать на рынке более конкурентоспособными и больше не попадать в такие ситуации. Мы выбрались тогда из кризиса, но это стоило нам очень серьезных усилий. И уже тогда стало ясно, что экономика развивается циклически и рано или поздно стройкомплекс вернется к такой ситуации – когда себестоимость растет, рынок близок к затовариванию, и проекты «подвисают». И сейчас мы снова наблюдаем эти процессы, и убеждаемся, что выбор по сокращению объемов долевого строительства был сделан правильный. И пока в 1998-2004 годах, пока рынок был на подъеме, благодаря девальвации рубля и все активно набирали пятна, мы осваивали новые направления и постепенно выходили с рынка девелопмента. Ведь чтобы выйти безболезненно из этого рынка нужно гораздо более 3 лет, если компания строит кварталами, то на это требуется 7-10 лет. Альтернативой стало развитие двух направлений: управления недвижимостью и развитие производств новых строительных технологий. Мы считаем, что за применением новых строительных технологий и развитием современных производств большое будущее.