Как оформить часть имеющейся земли для продажи

Ирина Вещикова - начальник юридического отдела «Центра Юридической Поддержки Землепользователей»:<br><br>Собственник земельного участка может продать, подарить, заложить, сдать в аренду и распорядиться им иным образом постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте (ст. 209 и 260 ГК РФ).<br>В частности, собственник земельного участка может продать не весь участок, а только его часть. При этом необходимо обратить внимание на 3 момента:<br><br>1. Для того, чтобы продать часть земельного участка, необходимо разделить существующий земельный участок, так, чтобы образовались два самостоятельных земельных участка.<br>Для разделения требуется провести кадастровую съемку и межевание земли, причем каждый участок должен получить кадастровый номер, и должен быть поставлен на кадастровый учет, потому что объектом купли-продажи является только часть земельного участка, а не сам этот участок который уже поставлен на кадастровый учет и имеет кадастровый номер. Подобные работы может выполнить только фирма, которая имеет лицензию на проведение геодезических работ. Недостатка в таких организациях нет.<br>Иначе в результате раздела земельного участка, образуются несколько совершенно самостоятельных земельных участков, которые не имеют кадастрового номера и не поставлены на кадастровый учет, следовательно, собственник земли не может ими распорядиться, т.к. с точки зрения действующего законодательства они не являются объектами гражданского права и не могут принимать участие в гражданском обороте. <br><br>2. Кроме того согласно п. 9 ст. 12 ФЗ-122 от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в случае разделения, слияния или выделения объекта недвижимого имущества о вновь образованных объектах вносятся записи в новые разделы Единого государственного реестра прав и открываются новые дела правоустанавливающих документов с новыми кадастровыми номерами. В новых разделах Единого государственного реестра прав и в новых делах правоустанавливающих документов делаются ссылки на разделы и дела, относящиеся к ранее существовавшим объектам. <br>Таким образом, собственнику уже нескольких объектов недвижимости необходимо зарегистрировать свое право собственности в органе, осуществляющем такую регистрацию по месту нахождения объекта недвижимости. Только после получения новых свидетельств о государственной регистрации праве собственности на новые земельные участки (части старого), собственник может заключить договор купли-продажи вновь образованного земельного участка.<br><br>3. Следует учитывать, что разделение земельного участка с целью образования новых самостоятельных земельных участков, должен осуществляется таким образом, чтобы каждый вновь образуемый земельный участок мог использоваться в соответствии с разрешенным использованием без перевода его в состав земель иной категории за исключением случаев, установленных федеральными законами. <br>Целевое назначение и правовой режим каждого земельного участка предопределяется его принадлежностью к конкретной территориальной зоне. Зоны выделяются при планировке и фиксируются на карте зонирования территории, перечень территориальных зон зафиксирован в ст. 85 Земельного Кодекса РФ.<br>Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).<br>Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений и сооружений. Реконструкция и расширение существующих объектов недвижимости, а также строительство новых объектов недвижимости, прочно связанных с указанными земельными участками, могут осуществляться только в соответствии с установленными градостроительными регламентами. Поэтому, при выборе земельного участка с целью создания на нем предприятия или возведения иного строения, необходимо выяснить целевое назначение и вид разрешенного использования земли с учетом градостроительных зон.