Строители попали между молотом и наковальней

СПб. Настоящая проверка на прочность - это когда снизу напирает рост себестоимости, а сверху давит падение платежеспособного спроса.

К началу лета средняя цена м2 на вторичном рынке остановилась на отметке $1120, что, по данным ГК "Бюллетень Недвижимости", на $43 (4%) меньше, чем в январе. Первичный рынок, в свою очередь, встал на отметке $975 за м2 и, как отмечают аналитики, реагирует резким падением продаж на любую попытку повысить цены.

В то же время рост отчислений на инфраструктуру наряду с удорожанием подключений к сетям естественных монополистов и увеличением стоимости стройматериалов (см. справку) привел к тому, что средняя по городу себестоимость м2 жилья в одной из самых массовых серий (137-я) достигла, по данным ЗАО "Петербургстрой-Сканска", $820-830.

К китайцам на поклон

Рост цен, сопровождаемый громкими заявлениями городских и федеральных чиновников о сверхприбылях строительных компаний, привел к тому, что продажи на первичном и вторичном рынках упали за год на 30-35%.

Кризис отрасли, усугубляемый ростом цен на стройматериалы и неблагоприятными для бизнеса изменениями федерального законодательства, уже заставил петербургских строителей сократить 5 тыс. штатных сотрудников. При этом доля убыточных компаний среди участников рынка выросла с 18 до 22%.

Эксперты сходятся во мнении, что уволенный персонал, равно как и небольшие компании, которым не хватит средств для строительства собственных объектов, смогут найти себе применение в проектах так называемых "стратегических инвесторов". Так, привлекать к отдельным видам работ петербургские компании пообещали губернатору Петербурга Валентине Матвиенко китайские компании, занятые в "Балтийской жемчужине". Вполне вероятен также переход тех, кто занимался жильем, в сферы коммерческого и промышленного строительства.

От мертвого осла уши

Одним из факторов, приведших к затовариванию рынка жилья, стал административный ресурс, при помощи которого Смольный в прошлом году "выжал" из лидеров местного рынка 2 млн м2 жилья. Застройщики уже дали понять, что больше в эти игры они играть не намерены. Корпорация "Строймонтаж" заявила о том, что вместо запланированных изначально 200 тыс. м2 она построит только 100 тыс. м2. "Мы будем ориентироваться на реальный уровень покупательского спроса", - пояснили в Корпорации "Строймонтаж" (81862)*. Примеру коллег последовал холдинг "Эталон-ЛенСпецСМУ" (85922)*, сдавший в прошлом году 372 тыс. м2 и запланировавший на этот год только 250 тыс. м2.

На недавнем совещании у Валентины Матвиенко руководители крупнейших строительных компаний Петербурга поставили под сомнение прогнозы Смольного о том, что запланированные городской администрацией на этот год 2,3 млн м2 жилья будут востребованы рынком. Застройщики ("ЛенСпецСМУ", "Стройтрест", "Строймонтаж", "М-Индустрия", "Петербургстрой-Сканска", "Петербургская недвижимость" и др.) заявили, что смогут продать не более 1,7 млн м2.

С верой в ипотеку

Особый скептицизм строителей вызвали сверхоптимистичные планы Смольного в отношении ипотеки. Чиновники уверены, что застройщики уже в этом году продадут 350 тыс. м2 по ипотечным программам (5 тыс. кредитов при средней площади квартиры 70 м2). Представители компаний склоняются к цифре 150 тыс. м2 (около 2 тыс. кредитов).

Ряд факторов, впрочем, указывает на то, что объем ипотечных кредитов, выданных в Петербурге, действительно вырастет в этом году очень существенно. Помимо заявлений банкиров, прогнозирующих двух-трехкратный прирост, об этом говорят данные риэлтеров.

"Судя по сделкам, закрытым в нашем агентстве, доля жилья, купленного при помощи ипотечных кредитов, приближается к 60%", - рассказывает заместитель генерального директора ООО "АН "Невский проспект" (42020)* Виктория Голубева.

Цифры

Маржа петербургских застройщиков

Январь 2004 г. - 18.5%

Ноябрь 2004 г. - 13.8%

Февраль 2005 г. - 12.7$

Июль 2005 г. 10%

Источник: ЗАО "Петербургстрой-Сканска"

на заметку

Абсолютный рост цен на основные строительные материалы в прошлом году

89,8% Арматура для строительных работ

39,2% Песок для строительных работ

35,8% Плиты перекрытий железобетонные сплошные плоские

33,3% Портландцемент общестроительного назначения

20,2% Раствор готовый кладочный цементный

19,4% Кирпич керамический

12,8% Бетон тяжелый

11,9% Камни керамические сверхэффективные

11,2% Кирпич силикатный

6,8% Щебень для строительных работ