Хоть стой, хоть падай

Это первое препятствие — от 15 до 30% стоимости предполагаемой квартиры. Первоначальный взнос другими словами называется авансовый платеж. И зачастую возникает ситуация, что вполне платежеспособный клиент, который имеет официальную высокую заработную плату, но не имеет собственных накоплений, не может воспользоваться такой возможностью. Ему остается только копить или занять эти средства, например, у друзей.<br><br>С другой стороны, при растущей конкуренции и улучшении законодательных норм для банков (которые в определенной мере стали больше защищать риски и интересы банкиров) кредитные организации сокращают долю таких платежей. В самом общем виде низкая доля первоначального взноса характерна или означает снижение риска по программам ипотеки. А для самих банков, по сути, уровень такого аванса это вопрос доверия и взгляда на рынок недвижимости вообще. Понятно, что чем ниже объем первоначальных средств заемщика, тем выше степень риска для банков.<br><br>Кредитная валюта<br>После существенного падения доллара по отношению к рублю и европейской валюте — евро банки пересмотрели валютные условия предоставляемых кредитов и стали практиковать выдачу в рублях. Однако доллар пока остается основной расчетной единицей в расплате за кредит.<br><br>В чем мы хоть чуть–чуть приблизились к западным стандартам, так это по срокам кредитования. Банки начали удлинять срочность кредитов (уже есть программы на 27–30 лет). Хотя в целом по рынку средним сроком (наиболее часто встречающимся) остается 10 лет.<br><br>Минимальная сумма кредита<br>Как правило, банки строго устанавливают только минимальную сумму возможного кредита.<br><br>Это $10 тыс., иногда $20 тыс. Такая установка нижнего предела важна для банка, потому что здесь заложены операционные издержки кредитора. То есть минимальный кредит связан с объемом операционных расходов на выдачу ипотечного кредита. Эта сумма позволяет получить весь объем процентных платежей с клиента, покрывающего издержки, которые банк несет во время выдачи и обслуживания клиента. Установленная сумма — это ответ на вопрос, насколько формализована процедура выдачи кредита. В будущем поставить сумму минимального кредита меньше $10 тыс. могут себе позволить банки с очень широкой филиальной сетью и ориентацией на розничный бизнес. Однако если кредит меньше $10 тыс., то назвать его ипотечным «язык не поворачивается», так как приобрести жилье на него невозможно.<br><br>Досрочное погашение<br>Сумма штрафных санкций в среднем составляет 3% от суммы досрочного погашения, а мораторий на эту возможность банки устанавливают от 3 месяцев. Желание заемщиков побыстрее освободиться от кредитного бремени понятно. Поэтому по статистике срок ипотечных платежей меньше, чем срок, на который выдан кредит. Другая сторона процесса — банки. Чтобы оправдать свои затраты, они ограничивают возможность погасить долг досрочно.<br><br>Потому что заемщик должен оплатить все транзакционные издержки банка. Это необходимо для того, чтобы компенсировать упущенную выгоду с клиента, которую банк мог бы получить в виде процентных платежей в течение всего ипотечного срока.<br>В обеспечение кредита все банки принимают приобретаемое жилье. Иногда дополнительно просят поручительство еще нескольких лиц с «приемлемым» уровнем дохода.<br><br>Все банки в ипотеке работают на вторичном рынке жилья, первичный рынок — дело более рискованное. Связываясь с построенным жильем, банки имеют меньше юридических рисков, потому что четко определен продавец, объект и права собственности.<br><br>В то же время после принятия Жилищного кодекса дорога на строящийся рынок стала для банков более удобной. Для заемщика же, если объект находится в стадии строительства, дополнительные расходы не уменьшаются: это может быть и аренда временного жилья, финансирование дополнительного ремонта. Это снижает платежеспособность клиента и повышает риски кредитора.<br><br>Дополнительные расходы<br>Кроме очевидных расходов, которые понесет заемщик, взявший ипотечный кредит, существует ряд дополнительных трат (см. таблицу). В этот перечень входят как внешние, так и внутренние (банковские) расходы. То, за что вы заплатите вне зависимости от банка, — это, например, плата оценки стоимости квартиры, оплата государственной регистрации договора, нотариальное удостоверение, страхование (страхование риска утраты права собственности, страхование жизни и трудоспособности заемщика), услуги риэлтеров. Такие расходы могут составлять до 5% от стоимости покупаемого объекта. Это один из самых больных вопросов ипотеки. Никто заранее не знает и не ожидает, что это так дорого.