«Новое в законодательстве о переводе жилых помещений в нежилые»

Сергей Стрембелев <br><br>юрист юридической компании «Качкин и Партнеры» <br><br>1 марта 2005 года вступит в силу Жилищный кодекс Российской Федерации [1] (далее - «ЖК РФ»), глава 3 которого регламентирует, в том числе, отношения связанные с переводом жилого помещения в нежилое. <br><br>Ранее данные вопросы регулировались ст. ст. 8, 9 Жилищного кодекса РСФСР [2] , ст. 288 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также законодательными и подзаконными актами Петербурга. Остановимся на основных изменениях, которые вводит глава 3 нового Жилищного Кодекса РФ. <br>В соответствии с п. б ст. 4 Закона Санкт-Петербурга от 28 апреля 1997 г. № 69-21 перевод расположенной на первом этаже многоквартирного дома квартиры в нежилое помещение был возможен при условии, что окна всех или большей части жилых помещений квартиры выходят на магистрали с интенсивным движением транспорта или на территории промышленных предприятий, автопарков и т.п., или если такая квартира имеет отдельный изолированный вход либо возможность оборудования изолированного входа.<br><br>С 1 марта 2005 года перевод жилого помещения в нежилое помещение в любом случае будет допускаться, только если доступ к переводимому помещению возможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или имеется техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению. Это следует из ч. 2 ст. 22 ЖК РФ. При этом перевести в нежилое помещение можно любую квартиру, расположенную на первом этаже многоквартирного дома, независимо от того, куда выходят ее окна. <br><br>Согласно п. б ст. 4 Закона Санкт-Петербурга от 28 апреля 1997 г. № 69-21 [3] перевод квартир, расположенных на верхних этажах, начиная со второго, в нежилые помещения был возможен, если все помещения нижних этажей данного подъезда являются нежилыми. Часть 3 22 статьи ЖК РФ вводит более удобные условия перевода, а именно перевод квартиры, расположенной на верхних этажах, в нежилое помещение будет возможен при условии, что нежилыми являются помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое, а не все нижерасположенные помещения.<br><br>Следует отметить, что ЖК РФ не предусматривает особых оснований, при наличии которых возможен перевод жилых строений (жилых домов) в нежилые. С учетом того, что жилым помещением в соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 16 ЖК РФ является, в том числе и жилой дом, можно сделать вывод, что перевод жилого дома в нежилой возможен, если такой дом не используется его собственником или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, и если право собственности на него не обременено правами каких-либо лиц (ч. 2 ст. 22 ЖК РФ).<br><br>Изменился также и сам порядок перевода жилых помещений в нежилые. В соответствии с Приложением 2 к «Порядку оформления документов по переводу жилых строений и отдельных жилых помещений в нежилой фонд», утвержденному распоряжением Жилищного комитета от 16 июня 2004 г. № 7-р [4] , для рассмотрения вопроса о переводе жилого помещения в нежилой фонд необходимо было представить инвентаризационный план переводимого помещения, а также нижерасположенных смежных жилых и нежилых помещений. Теперь в соответствии с п. 4 ч. 2 ст. 23 ЖК РФ для рассмотрения вопроса о переводе необходимо будет представлять поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение.<br><br>Согласно указанному выше Приложению 2 проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения не являлся документом, представление которого было необходимо для рассмотрения вопроса о переводе жилого помещения в нежилое, даже в случае если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования переводимого помещения в качестве нежилого помещения. С 1 марта 2005 года в соответствии с п. 5 ч. 2 ст. 23 ЖК РФ в случае если переустройство и (или) перепланировка необходимы для перевода, то представление подготовленного и оформленного в установленном порядке проекта переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения будет обязательным для решения вопроса о переводе. В случае если проект не будет представлен, то в переводе будет отказано (п. 1 ч. 1 ст. 24 ЖК РФ). Помимо собственно решения о переводе жилого помещения в нежилое ч. ч. 4, 5 ст. 23 ЖК РФ предусматривают выдачу заявителю документа, подтверждающего принятое решение. Форма этого документа устанавливается Правительством Российской Федерации. Данный документ подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования помещения в качестве нежилого помещения, если для такого использования не требуется проведение его переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ. Если требуется проведение таких работ, то в названном документе должно содержаться требование об их проведении, и помещение можно использовать в качестве нежилого только после подписания (утверждения) акта приемочной комиссии, подтверждающего соответствие проведенных работ проекту, представлявшемуся для принятия решения о переводе (ч. ч. 6, 8, 9.ст. 23 ЖК РФ). Срок перевода жилого помещения в нежилое также незначительно изменится. С 1 марта он увеличится до 45 дней вместо декларируемых ранее в соответствии с Законом Санкт-Петербурга тридцати дней. Примечание: [1] Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ// Российская газета от 12 января 2005 г. № 1; О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации: Федеральный закон от 29.12.2004 № 189-ФЗ// Российская газета от 12 января 2005 г. № 1. [2] Жилищный кодекс РСФСР от 24 июня 1983 г.// Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. - 1983. - № 26. - ст. 883. [3] О порядке и условиях перевода жилых домов и жилых помещений в нежилые: Закон Санкт-Петербурга от 28 апреля 1997 г. № 69-21// Приложение к журналу Вестник Законодательного Собрания Санкт-Петербурга. – 1997. - № 5. – С. 3. [4] О порядке подготовки проектов постановлений губернатора Санкт-Петербурга о переводе жилых строений и помещений в нежилой фонд: Распоряжение Жилищного комитета Правительства Санкт-Петербурга от 16 июня 2004 г. № 7-р// Деловой Петербург от 6 июля 2004 г. - № 121. – С. 9.