Рынок избавляется от "излишков"

<B>Вторичный рынок жилья</B><BR> СПб. К середине декабря на вторичном рынке жилья произошло снижение средних недельных объемов предложения.<BR> Это еще не "начало конца" структурного кризиса, но, возможно, первые признаки его преодоления.<BR> Плавное падение уровня средней цены предложения на рынке жилья продолжалось в течение всей осени и не прекращается с началом зимы.<BR> О традиционном для петербургского рынка предновогоднем всплеске спроса и увеличении темпов ценового роста сейчас не вспоминают, а главная тенденция последних двух кварталов -- рост цен в центральных районах на фоне общего снижения.<BR> <B>Только вверх</B><BR> На рынке квартир (в любой ситуации) продавцы крайне неохотно "играют на понижение".<BR> Это связано с тем, что практически каждый из них -- потенциальный покупатель: от 70% и, по некоторым оценкам, до 90% сделок -- обменные цепочки, цель которых не продать недвижимость, а "улучшить жилищные условия". В результате цена предложения обычно ориентирована на предполагаемую цену будущей сделки, а объекты выставляются по принципу "продать чуть дороже, чем у других", чтобы минимизировать размер доплаты.<BR> Обычное поведение рынка -- небыстрый, но и непрекращающийся рост цен с сезонными всплесками и замедлениями. Но начиная с лета прошлого года на рынке жилья продолжался беспрецедентный рост цен, сопровождавшийся "ажиотажным" спросом, причины которого -- в макроэкономической ситуации: увеличении совокупной покупательной способности населения.<BR> В сложившейся ситуации, основываясь на ожиданиях дальнейшего существенного роста, продавцы с готовностью повышали цены. И чем дальше -- тем более неоправданно.<BR> Инертность рынка, пока цены растут, гораздо выше, чем в ситуации падения. Даже нынешним летом, когда спрос резко упал (а в сентябре ГБР зарегистрировало почти вдвое меньшее количество сделок, чем год назад), ценник на впервые выставленные объекты упрямо превышал средний.<BR> Это привело к значительному (почти в 1,5 раза, а для однокомнатных квартир -- в 2 раза) увеличению объема предложения на рынке.<BR> <B>Не привыкли</B><BR> Осенью ценовой тренд изменился, окончательно получив направление вниз. Началось снижение цен в "минимальных" сегментах -- типовых малокомнатных квартирах, расположенных в "типовых" спальных районах.<BR> В центре, где объем и структура предложения серьезных изменений не претерпели, рост цен продолжается и по сей день. Минимальное жилье перестало быть тем "локомотивом рынка", который определяет цены в остальных сегментах.<BR> Сейчас рынок в некоторой растерянности: продавцы (и агенты), которые много лет подряд играли на повышение, не привыкли работать в таких условиях.