"Гавань" зависит от соседей

Территориальная зона "В.О., ул. Шевченко"<BR> СПб. На западе Васильевского острова есть неспозиционированные дорогие кварталы, развитие которых прогнозируется лишь в зависимости от соседних районов.<BR> Территориальная зона "В.О., ул. Шевченко" ограничена ул. Нахимова и Беринга, Средним пр., 24-й и Косой линиями, Детской ул., Большим пр. и Наличной ул. Это маленький, плохо спозиционированный, но достаточно дорогой район, который, если бы не изобилие "хрущевок", мог бы конкурировать в цене с "лидерами" рынка.<BR> Территория -- "пограничная" между старой и приморской частями Васильевского острова, "доминанта" -- Гавань с Морским вокзалом и близостью залива. Никак не влияя на уровень жизни здесь, она тем не менее может стать "повышающим коэффициентом" для покупателей. "Сталинские" дома здесь по качеству не уступают построенным на Московском пр., присутствует неплохой старый фонд.<BR> Социальная инфраструктура развивается совершенно неактивно и, за исключением нового торгового комплекса "Балтийский", не особенно отличается от уровня и объема советских времен. Район маленький, и "проходных мест", привлекающих сферу услуг, практически нет.<BR> Транспортная доступность, вообще плохая на Васильевском острове из-за только четырех соединяющих его с "большой землей" мостов, здесь еще хуже: далеко метро. Зато рядом Балтийский завод и промзона, плохо освоенные участки вокруг ДК Кирова, а через ул. Беринга -- Смоленское кладбище.<BR> На первый взгляд территория оставляет впечатление переоцененной, однако рост уровня цен здесь весьма внушительный.<BR> <B>Фонд</B><BR> Жилой фонд в этой части Васильевского более чем наполовину состоит из "сталинок" и старого фонда, оставшаяся часть -- кирпичные "хрущевки" и небольшая доля типового советского кирпича. Новое строительство практически не ведется, а сданные недавно дома позиционируются в комфорт-классе.<BR> <B>Цены</B><BR> Средняя цена предложения м2 на вторичном рынке в зоне серьезно превышает "среднегородской". По данным мониторинга аналитического отдела Группы компаний "Бюллетень Недвижимости", в октябре "средний метр" предлагали здесь по $1330, а "среднегородская" цена была равна $1194. Для сравнения, ценник на Невском пр. южнее реки Фонтанки (на его протяжении до пл. Восстания) составлял $1390/м2.<BR> Средняя цена предложения четырехкомнатной квартиры равнялась в октябре $121,6 тыс. ($1210/м2), трехкомнатной -- $103,4 тыс. ($1327/м2). "Двушки" предлагали в среднем по $69 тыс. ($1319/м2), однокомнатные -- по $47,6 тыс. ($1432/м2).<BR> И при очень высоком уровне цены здесь мощный рост: 37% за 10 месяцев ("общегородской" составил 30,3% за тот же период).<BR> <B>Спрос и предложение</B><BR> В маленькой дорогой территории с неоднородным жилым фондом структура спроса не определяется. Здесь небольшой, но устойчивый спрос на все виды объектов.<BR> По данным телефонной справочной по недвижимости "Квартирный вопрос" и ГК "БН", цена предложения однокомнатных объектов ориентируется на средний ценовой сегмент, то же касается "двушек". Зато трехкомнатные квартиры чаще продают в высшем ценовом диапазоне.<BR> <B>Ликвидность</B><BR> Среднее значение косвенного показателя ликвидности -- времени экспозиции объектов в листингах (рекламе) в этом "пограничном районе" относительно невелико -- 30 пунктов* ("условных дней"). Причем показатель ликвидности никак не зависит от типа объекта: быстрее всего "уходят" многокомнатные, и только на втором месте -- "единицы" и "двушки".<BR> Самые дешевые "единицы" исчезают из рекламы быстрее всего -- за 11 пунктов, а дешевые "двушки", наоборот, "застревают" надолго: 34 условных дня. Неплохо продаются хорошего качества просторные трехкомнатные квартиры в "сталинках" -- 26 пунктов. Однако общей тенденции нет: спрос невелик.<BR> <B>Прогноз</B><BR> Васильевский -- самый характерный пример "географичности" предпочтений покупателей жилья в Петербурге. Спрос на остров "со стороны", и так невеликий, по- прежнему уменьшается, зато те, кто уже живет здесь, менее всего склонны переезжать в иные районы. Возможно, высокая, причем активно растущая цена в зоне "В.О., ул. Шевченко" при небольшом спросе и предложении -- тоже пример такой "местечковости".<BR> Соседняя территория -- "Западная (приморская) часть В.О." оценивается продавцами еще выше, и покупатели обращают внимание на соседний район. Тем более что здесь можно найти вариант качественного жилья, которое чуть дальше в центр, в старой части Васильевского, встречается гораздо реже. К тому же играет роль структура жилого фонда: здесь достаточно пусть дорогих для своего типа, но малогабаритных квартир, тогда как на "старом острове" подавляющее большинство в предложении -- многокомнатные бывшие коммуналки.<BR> В дальнейшем эта территория может быть спозиционирована двояко. Уже начались первые попытки вывода отсюда некрупных предприятий для последующего строительства: возможно, маркетинговые отделы строительных компаний полагают зону перспективной для дорогой застройки (массовое жилье здесь не получится строить из-за градостроительных ограничений). Если же зона останется "замещающей" для приморской части острова, ее развитие ограничено потенциалом соседа и спросом на Васильевский вообще.<BR> Примечание: * -- пункты (условные дни) -- средние значения времени экспозиции квартир за расчетные 3 месяца (14 недель).