Большой проспект держит цену

Территориальная зона "П.С., Западная часть"<BR> СПб. Запад Петроградской стороны -- относительно дешевая территория, которая тем дороже, чем ближе к Большому пр. Но "дешевый" центральный район быстро дорожает.<BR> Территориальная зона "П.С., Западная часть" ограничена наб. Адмирала Лазарева, Левашовским пр., Ординарнй, Б. Пушкарской и Кронверкской ул., Кронверкским пр., Мытнинской наб., пр. Добролюбова, Ждановской наб. и Новоладожской ул. Это менее эклектичная территория, чем соседняя восточная часть П.С. (см. "ДП" 223/04, dp.ru), однако относительная однородность рыночного предложения обусловлена не качеством жилого фонда, а отсутствием "знаковых" достопримечательностей, которых на востоке в изобилии. И именно по причине отсутствия "открыточных видов" средняя цена предложения на западе Петроградской заметно уступает восточному соседу.<BR> Запад Петроградской стороны -- "градиентная" территория: чем дальше от Большого пр., тем дешевле, причем на север -- в прогрессии. Этот проспект -- единственная и безусловная доминанта района, здесь идет бурное развитие дорогой социальной инфраструктуры, здесь же развивается бизнес ("общественно-деловая" функция) и активны расселения. Параллельный Чкаловский вместе с одноименной станцией метро пока еще не оказывают такого же влияния на ценовой уровень: здесь происходит "замещение" дорогой инфраструктуры и дорогого жилья. Самые дорогие кварталы в этом районе, помимо Большого пр., в начале Ждановской наб. и вдоль Кронверкского. А сама территория тяготеет, скорее, к внешним доминантам: станциям метро "Петроградская", "Горьковская" и Каменноостровскому пр.<BR> <B>Фонд</B><BR> Жилой фонд, как и в любом центральном районе, -- старые, в основном доходные дома дореволюционной постройки. Как и на западе Петроградской, в общем объеме есть заметная доля "сталинок".<BR> Новое строительство велось и ведется преимущественно в сегменте комфорт-класса или позиционируется как элитное, причем случаются явные просчеты в маркетинге: здесь огромную роль играет локация объекта.<BR> <B>Цены</B><BR> По данным мониторинга аналитического отдела Группы компаний "Бюллетень Недвижимости", в ноябре "средний метр" предлагали здесь по $1221,5, в октябре -- по $1225. Октябрьская "среднегородская" цена метра была равна $1194.<BR> Средняя цена предложения многокомнатной квартиры равнялась в октябре $185,6 тыс. ($1149/м2), четырехкомнатной -- $130,1 тыс. ($1173/м2). "Трешки" предлагали в среднем по $102,1 тыс. ($1229/м2), "двушки" -- по $78 тыс. ($1311/м2), однокомнатные -- по $58,3 тыс. ($1403/м2).<BR> Зато выдающийся рост цены: 36% за 11 месяцев. Показатель за 10 месяцев равнялся 37%, гораздо больше "общегородского" (30,3%). В недорогом, относительно доступном с транспортной точки зрения центральном районе на фоне стагнации рынка и незначительного удорожания окраин это естественно.<BR> <B>Спрос и предложение</B><BR> По данным телефонной справочной службы по недвижимости "Квартирный вопрос" и ГК "БН", структура спроса и предложения по типам квартир на западе Петроградской стороны разбалансирована в силу особенностей жилого фонда. Предлагают многокомнатные квартиры, спрашивают (из-за относительной дешевизны) в основном "двушки" и "трешки".<BR> Цена спроса на однокомнатные объекты ориентируется на средний ценовой сегмент: "убитые" варианты "задешево" здесь непопулярны, так же как и на востоке П.С. То же самое происходит в остальных сегментах, кроме многокомнатного. Здесь, помимо среднего ценового диапазона, велик интерес к самому дорогому: в лучших местах запада Петроградской появляется интерес к "представительским" апартаментам.<BR> <B>Ликвидность</B><BR> Среднее значение косвенного показателя ликвидности -- времени экспозиции объектов в листингах (рекламе) в центральном районе с множеством габаритных квартир относительно невелико -- 33 пункта* (условных дня). На востоке П.С. -- 37 пунктов. Это объясняется относительной дешевизной жилья, и чем меньше квартира, тем легче ее продать.<BR> От цены ликвидность принципиально не зависит нигде, кроме самых дешевых "двушек" и "единиц". Такие объекты покупаются очень быстро в расчете на дальнейший рост цен и "выравнивание" минимального уровня.<BR> <B>Прогноз</B><BR> На западе Петроградской стороны, в отличие от ее восточной части, "фешенебельные" кварталы еще формируются, и их благоустройство только началось. Наверное, "градиентность" зоны будет несколько сглажена с развитием крупных проектов жилищного (в том числе элитного) строительства на территории завода "Вулкан", Петровском острове и Песочной наб. Резкое изменение цен, идущее от Большого пр., может быть нивелировано после возникновения новых точек влияния.<BR> Пока развитие рынка здесь во многом зависит от внимания к территории бизнеса, стимулирующего расселения. Для платежеспособных частных покупателей этот район привлекателен лишь в отдельных лакунах, поэтому на "естественное" развитие жилой функции в ближайшей перспективе рассчитывать нельзя. Относительно низкая цена на недвижимость будет расти, опережая в темпах среднегородскую, лишь в период стагнации: после возобновления "массового" спроса темпы сравняются с общегородскими или будут превышать их незначительно.<BR> Примечание: * -- пункты (условные дни) -- средние значения времени экспозиции квартир за расчетные 3 месяца (14 недель).