Смольный привлекает силой власти

Территориальная зона "Смольный"<BR> СПб. Кварталы у бывшего Института благородных девиц со временем превратятся в дорогой уголок Петербурга. Но все равно уступающий в цене "парадным" районам.<BR> Территориальная зона "Смольный" ограничена Синопской и Смольной наб., Смольным пр., ул. Пролетарской диктатуры, Таврическим переулком и одноименной улицей, Суворовским пр. и ул. Моисеенко. Это маленький дорогой район, считавшийся престижным еще в советские времена -- из-за близости к властным структурам.<BR> С тех пор изменилось немногое. Транспортная доступность нисколько не улучшилась: метро далеко, транзитные трассы -- Суворовский пр. и Шпалерная ул. -- обеспечивают ее только для владельцев личного автотранспорта. Социальная инфраструктура практически на прежнем уровне (правда, в округе появляются элитные школы), а доминанта района -- тот же Смольный плюс Таврический сад.<BR> Тем временем еще в начале и середине 90-х квартиры здесь стали особенно популярны у новых русских, устремившихся в престижный район, пересекаемый "правительственной" Шпалерной и под боком у мэрии. В результате территория оставляет ощущение переоцененной, и сейчас спрос на нее падает. Впрочем, на цены предложения это пока нисколько не влияет.<BR> <B>Фонд</B><BR> Жилой фонд несколько отличается от типичного центрального района: близость власти не могла не сказаться, и здесь есть заметная доля "сталинских" домов. Старый фонд, в основном приличного качества -- дома постройки конца XIX в., довольно бойко расселяется. Новое строительство минимально: дефицит места под застройку, а то, что есть, продается дорого. Четырехкомнатные квартиры выставлялись по цене около $2800 за метр.<BR> <B>Цены</B><BR> Средняя цена предложения м2 на вторичном рынке в зоне превышает "среднегородскую".<BR> По данным мониторинга аналитического отдела Группы компаний "Бюллетень Недвижимости" (ГК "БН"), в октябре "средний метр" предлагали здесь по $1363, а "среднегородская" цена метра была равна $1194. Уровень цен здесь сравним с Невским пр. южнее Фонтанки -- на его протяжении до пл. Восстания: там цена метра составляла $1390/м2.<BR> Средняя цена предложения многокомнатной квартиры равнялась в октябре $231,3 тыс. ($1288/м2), четырехкомнатной -- $158 тыс. ($1345/м2). "Трешки" предлагали в среднем по $118,2 тыс. ($1337/м2), "двушки" -- по $90,3 тыс. ($1479/м2), однокомнатные -- по $60,3 тыс. ($1563/м2).<BR> Рост цены здесь больший, чем в среднем по городу, -- 33% за 10 месяцев ("общегородской" составил 30,3% за тот же период).<BR> <B>Спрос и предложение</B><BR> По данным телефонной справочной службы по недвижимости "Квартирный вопрос" и ГК "БН", структура спроса и предложения по типам квартир вокруг Смольного сбалансирована. За исключением многокомнатных объектов, предложение которых в силу специфики жилого фонда (здесь много старых доходных домов) велико, а дорогой спрос всегда минимален.<BR> Цена спроса на двухкомнатные объекты явно уступает цене предложения, а в трехкомнатном сегменте относительный баланс. Почти половина предложения многокомнатных квартир -- самое дорогое, тогда как спрос так же ориентируется на нижние ценовые диапазоны.<BR> <B>Ликвидность</B><BR> Среднее значение косвенного показателя ликвидности -- времени экспозиции объектов в листингах (рекламе) -- в маленьком дорогом районе велико -- 37 пунктов* (условных дней). И от комнатности этот показатель не зависит: дольше всего застревают в рекламе двух- и многокомнатные квартиры.<BR> Наиболее ликвидные "двушки" -- в верхнем ценовом диапазоне: просторные, удачно расположенные объекты, возможно, после ремонта. Трех- и четырехкомнатные квартиры уходят тем быстрее, чем они дешевле.<BR> <B>Прогноз</B><BR> Маленький, по-прежнему считающийся престижным район способен удовлетворить небольшой спрос на просторные и дорогие квартиры. Потенциал еще не исчерпан, есть даже варианты с видом на Таврический сад. Именно этот сад со Смольным и будут обеспечивать развитие территории в дальнейшем. Из-за близости властных структур (кроме Смольного здесь расположены Арбитражный суд, правительство и Законодательное собрание Ленобласти, Межпарламентская ассамблея) район всегда отличался тихим нравом и относительным уютом. В итоге он имеет все шансы превратиться в локальный, тихий и дорогой уголок города.<BR> Правда, рост цен здесь, скорее всего, замедлится и будет несколько отставать от темпов "парадного Петербурга". Для иногородних покупателей, становящихся локомотивом развития рынка центральной части города, Смольный значит гораздо меньше Невского, Фонтанки или Мойки. А бизнес -- еще один тягач на рынке в период стагнации -- предпочитает наблюдать красоты Таврического сада с его противоположной стороны, из района "Чернышевской".<BR> Примечание: * -- пункты (условные дни) -- средние значения времени экспозиции квартир за расчетные 3 месяца (14 недель). <P> <B>Рост</B><BR> ср. цены предложения в зоне "Суворовский пр. и Смольный", %<BR> К предыдущему кварталу - 4,88<BR> За год - 54,15<BR> К докризисному уровню - 103,35<BR> К посткризисному уровню - 164,40