"Домик в Коломне" заметно ветшает

Территориальная зона "Адмиралтейский р-н, западнее Гороховой"<BR> СПб. Районы западнее Гороховой ул. развиваются очень неравномерно. Ближе к центру города формируются торговые<BR> зоны и идут расселения. В Коломне -- застой.<BR> Территориальная зона "Адмиралтейский район, западнее Гороховой" ограничена Английской наб., проездом Декабристов, Адмиралтейским пр., Гороховой ул., наб. р. Фонтанки, Лоцманской ул., наб. р. Пряжки, р. Мойки и Ново-Адмиралтейского канала. Это самый "эклектичный" район старого города. Восточная часть -- кварталы вдоль Невы, Конногвардейского бул., на наб. канала Грибоедова, у Театральной пл. и Никольского собора -- преобразуются "естественным путем" еще с середины 90-х гг. Дома на линиях классических экскурсионных маршрутов "по рекам и каналам" -- классический же пример повышения стоимости жилья из-за "видовых характеристик".<BR> Вдоль Садовой ул., вокруг Сенной пл. бурно развиваются торговая инфраструктура и бизнес-функция недвижимости. Настолько, что в некоторых кварталах районная администрация пыталась запрещать регистрацию (прописку): перспективные для расселения дома становятся особенно популярными у родственников их жителей. Характерный пример конфликта интересов -- здание на ул. Ефимова, где практически не осталось нанимателей, собственники (в том числе и юридические лица) провели ремонт, а затем дом попал в сферу интересов девелоперов. Вышел форменный скандал: представители властей в "неформальных беседах" с жильцами намекали на возможность признать здание аварийным, однако в итоге все остались при своих.<BR> На западе района, в Коломне, по сравнению с этими страстями, -- полный штиль. Это удаленные кварталы с очень плохой транспортной доступностью, ветшающим жилым фондом и обилием коммуналок. Здесь тоже работает "видовой принцип": квартира с окнами на канал, Мойку или Фонтанку стоит дороже и расселяется легче. Однако пока не настолько, чтобы говорить о высокой ликвидности. Тут происходит определенное движение: вдоль рек, на Английском пр., шли расселения, но достаточно вяло. Зато сюда, в один из кварталов у р. Пряжки, в будущем году придет "дочка" немецкого концерна Dussmann, которая займется управлением жилой недвижимостью . Будет очень любопытно посмотреть, как немецкие стандарты управления смогут улучшить жилую функцию в одном из депрессивных центральных кварталов, и если это произойдет, то насколько это сможет увеличить ценник. Пока прецедентов в Петербурге не было.<BR> <B>Цены</B><BR> Средняя цена предложения м2 на вторичном рынке в зоне ненамного превышает "среднегородскую". Предложение в дорогих кварталах (например, у Театральной пл.) по сравнению с "дешевыми" невелико. К тому же здесь особенно отчетлива разница между "фасадными" квартирами и "внутренними". По сравнению с "элитными" районами того же "Золотого треугольника", близких к полному расселению кварталов тут гораздо меньше, и в результате цена метра в квартирах одного дома может различаться втрое и более.<BR> По данным мониторинга аналитического отдела Группы компаний "Бюллетень Недвижимости", в октябре "средний метр" предлагали здесь по $1229, а "среднегородская" цена метра была равна $1194.<BR> Средняя цена предложения многокомнатной квартиры составляла в октябре $216,4 тыс. ($1180/м2), четырехкомнатной -- $133 тыс. ($1174/м2). "Трешки" предлагали в среднем по $108,5 тыс. ($1248/м2), "двушки" -- по $78,8 тыс. ($1242/м2), однокомнатные -- по $55,4 тыс. ($1398/м2).<BR> Рост цены здесь чуть больший, чем в среднем по городу -- 32% за 10 месяцев ("общегородской" составил 30,3% за тот же период).<BR> <B>Спрос и предложение</B><BR> По данным телефонной справочной службы по недвижимости "Квартирный вопрос" и ГК "БН", структура спроса и предложения по типам квартир абсолютно разбалансирована. Относительно равномерный спрос ориентирован на минимальное жилье; предложение же, в силу особенностей старого жилого фонда, в основном многокомнатное.<BR> В различных ценовых диапазонах тот же дисбаланс: цена спроса заметно ниже цены предложения во всех сегментах.<BR> <B>Ликвидность</B><BR> При подобном дисбалансе спроса и предложения ликвидность низка: среднее ее значение -- 39 пунктов* (условных дней), причем этот показатель напрямую зависит от числа комнат: чем объект меньше, тем быстрее он исчезает из листингов. Исключение -- многокомнатные квартиры, среди которых еще попадаются перспективные для расселений варианты. Они "уходят" быстрее четырехкомнатных.<BR> Во всех типах квартир одна тенденция: дешевое жилье продается относительно быстро (от 19,5 условных дней для "единиц" до 27 -- для "трешек"), остальное -- долго.<BR> <B>Прогноз</B><BR> В западной части Адмиралтейского района инвестиционные ожидания ориентированы прежде всего на "точечные" проекты, не имеющие отношения к жилой функции. Создание торговой и деловой зоны вокруг Сенной пл. влечет коммерческие расселения, и участие в этом процессе весьма перспективно, хотя и есть попытки ограничить его "административным ресурсом" в интересах крупных девелоперов. Жилье здесь малоперспективно и вряд ли будет популярным: площадь по-прежнему остается "чревом Петербурга", к тому же это серьезный транспортный узел.<BR> Многого ждут от "стройки века" -- второй сцены Мариинского театра. Однако, скорее всего, это событие станет действительно значимым в первую очередь в архитектурном мире. Кварталы вокруг Театральной пл. и без проекта Доминика Перро воспринимаются как исключительно престижные и, соответственно, дорогие. На Крюковом канале еще в середине<BR> 90-х гг. появился один из первых кондоминиумов, а сейчас окрестные дома по большей части расселены. Цена на жилье здесь может вырасти больше, чем на соседних улицах, только если "новая Мариинка" будет безусловно восприниматься как очередная "знаковая" достопримечательность. Произойти это может не скоро.<BR> В Коломне ресурса для развития жилья практически нет -- в первую очередь потому, что он еще есть вдоль Невского пр., Суворовского пр., на Петроградской стороне и т.п. Без массовой реконструкции жилье в старом фонде развивается лишь в "престижных" местах, а "локомотивом" такого развития стал либо бизнес, либо иногородние покупатели. И для тех и для других на западе Адмиралтейского района точек притяжения не существует.<BR> Примечание: * -- пункты (условные дни) -- средние значения времени экспозиции квартир за расчетные 3 месяца (14 недель). <P> <B>Рост</B><BR> Ср. цены предложения в зоне "Адмиралтейский до Гороховой", %<BR> К предыдущему кварталу 6,35<BR> За год 51,66<BR> К докризисному уровню 119,97<BR> К посткризисному уровню 210,60