Ульянка станет резервом для роста

Территориальная зона "Ульянка"<BR> СПб. Ульянка -- юго-западный район с характерными особенностями места: удаленностью, плохим жилым фондом и низкой ценой предложения.<BR> Именно низкая цена может в скором будущем вызвать довольно активный рост.<BR> Территориальная зона "Ульянка" ограничена пр. Маршала Жукова и Народного Ополчения, ул. Козлова, Речной и Солдата Корзуна. Это один из юго-западных районов со всеми типичными особенностями этой части города: весьма средняя транспортная доступность, удаленность, плохой жилой фонд и относительная дешевизна.<BR> Транзитные магистрали -- пр. Ветеранов и Народного Ополчения с запада на восток и Маршала Жукова с севера на юг -- чуть ли не единственная возможность добраться сюда: метро нет и не предвидится. Есть, правда, еще одна -- электрички ломоносовского направления.<BR> Социальная инфраструктура развивается в основном вдоль пр. Ветеранов, но не активно. Доминант, влияющих на общий ценовой уровень, нет.<BR> Зато в наличии обычные преимущества окраинных районов: неплохая экология, рядом лесопарк Александрино, есть возможность прямого выезда в пригороды -- Петергоф или Гатчину.<BR> Однородно плохой жилой фонд вполне соответствует спросу: подавляющее большинство ориентировано на минимальное дешевое жилье. В результате Ульянка оказывается вполне органичной территорией.<BR> <B>Фонд</B><BR> Это типовой панельный спальный район с домами худших серий. Почти половина -- пятиэтажные "брежневки", практически не отличающиеся от "хрущевок", и 9-этажная типовка 70-х гг., причем много "кораблей". Плюс небольшая доля типового кирпичного жилья того же времени.<BR> Строящиеся дома -- совершенно разных потребительских характеристик: от панельных до кирпичных, и это предложение конкурирует со вторичным рынком, предлагая более комфортное жилье. Оно особенно перспективно рядом с транзитными магистралями.<BR> <B>Цены</B><BR> <B>Уровень средней цены предложен</B><BR> ия м2 на вторичном рынке в зоне ниже среднего по городу, причем метр здесь дешев в далеко не самых просторных квартирах. По данным мониторинга аналитического отдела Группы компаний "Бюллетень недвижимости" (ГК "БН"), в сентябре средний метр предлагали здесь по $1109 -- притом, что среднегородская цена метра составила $1199.<BR> Средняя цена предложения четырехкомнатной квартиры составляла в сентябре $96,2 тыс. ($1094/м2). Трехкомнатные предлагали в среднем по $61,2 тыс. ($1011/м2), двухкомнатные -- по $53,6 тыс. ($1101/м2), однокомнатные -- по $41,5 тыс. ($1215/м2).<BR> При общей дешевизне метра и квартир здесь очень небольшой темп роста цен предложения -- 27,5% за 9 месяцев. Это заметно ниже общегородского (30,3%).<BR> <B>Спрос и предложение</B><BR> По типам квартир спрос и предложение здесь вполне сбалансированы. Мониторинг Телефонной справочной службы "Квартирный вопрос" и ГК "БН" показывает, что нет ни превалирующего спроса на тот или иной тип жилья, ни дефицитного предложения.<BR> В различных ценовых диапазонах также относительный баланс. Спрос ориентирован на нижний ценовой сегмент, значительная доля предложения -- как раз дешевое жилье. Главные движущие силы спроса в этой зоне -- дешевизна и личные пристрастия покупателей к юго-западу в целом.<BR> <B>Ликвидность</B><BR> Косвенный показатель ликвидности -- условное время экспозиции объектов в открытой рекламе (листингах) -- иллюстрирует общую тенденцию рынка, возникшую в конце лета и продолжающуюся осенью.<BR> Количество сделок заметно упало, и ликвидность, соответственно, тоже. Наиболее ликвидные объекты в расположенной рядом Сосновой поляне уходили в июне из рекламы за 10 пунктов*, или условных дней Ульянка может стать одним из перспективных для перепродажи квартир районов. Очередной виток роста цен всегда начинается с минимального жилья, которое здесь в избытке.<BR> Однако в долгосрочной перспективе зона по-прежнему останется "уютным зеленым районом вдали от городской суеты", ориентированным на покупателей устаревших и потому дешевых квартир.<BR> Пока нет причин полагать, что число таких покупателей резко уменьшится, поэтому здесь долго будет сохраняться баланс спроса и предложения с небольшим, ориентированным на общегородской, ростом цен.<BR> До конца года рост средней цены предложения может составить здесь до 3%.<BR> Примечание: * -- пункты (условные дни) -- средние значения времени экспозиции квартир за расчетные 3 месяца (14 недель). <P> <B>Рост</B><BR> Средней цены предложения в зоне "Ульянка", %<BR> К предыдущему кварталу 3,0<BR> За год 55,2<BR> К докризисному уровню 104,4<BR> К посткризисному уровню 205,8