Перед Пискаревкой лучше играть в футбол

Территориальная зона "Площадь Калинина"<BR> СПб. Район за пл. Калинина в ближайшие годы станет одним из самых популярных в городе: здесь будут строить новый стадион.<BR> Однако на рынок жилья, пребывающий здесь в депрессивном состоянии, это влияния не окажет.<BR> Территориальная зона "Площадь Калинина" ограничена пр. Маршала Блюхера и Пискаревским, ул. Жукова и Лабораторной. Это зажатая с трех сторон огромными промзонами, дешевая и бесперспективная территория с невнятным позиционированием. Впрочем, теперь, после знакового для Петербурга события -- определения места под новый футбольный стадион европейского уровня, на этот район будет обращено пристальное внимание. Футбольную арену на 50 тыс. зрителей собираются строить на границе зоны, и этот объект может перепозиционировать всю территорию. Однако на жилой функции это скажется менее всего.<BR> В Петербурге есть пример несбывшихся ожиданий, связанных со строительством крупного спортивного объекта -- Ледового дворца. Это сооружение, сделанное под копирку с хельсинкской Hartwall Areena, должно было заметно изменить ценовой уровень вокруг станции метро "Пр. Большевиков". Дворец даже пытались использовать в качестве "повышающего коэффициента" для ценников на квартиры с видом на него. Но всплеска цен не произошло.<BR> Ледовый, без сомнения, стал доминантой своего района, однако его построили в уже доминантном месте -- рядом со станцией метро, и он лишь ускорил процесс развития социальной инфраструктуры вокруг.<BR> Однако ценовая динамика резких изменений не испытала: темпы роста цены квадратного метра в этом районе росли так же, как и в остальных подобных территориях, вполне адекватно структуре жилого фонда, транспортной доступности и развитию социальной инфраструктуры, а главное -- общерыночным тенденциям.<BR> В зоне "Площадь Калинина" доминанты -- сама площадь и расположенный рядом Кондратьевский рынок. Вся небогатая социальная инфраструктура сконцентрирована именно здесь.<BR> Транспортная доступность плохая: есть транзитный Кондратьевский пр., но единственное средство сообщения -- наземный транспорт. Наконец, здесь в основном некачественный жилой фонд. Все эти обстоятельства привели в итоге к практически полному отсутствию спроса.<BR> <B>Фонд</B><BR> Жилье в территориальной зоне на 60% -- "хрущевки" или 5-этажные панельные "брежневки", от "хрущевок" практически не отличающиеся. Вокруг пл. Калинина есть сталинские дома, внутри кварталов -- некоторое количество типового кирпича 1970-х гг.<BR> Строительства в депрессивном районе практически нет. Строится кирпичный дом на самой границе, ближе к Пискаревке и парку Академика Сахарова, причем сроки строительства переносились.<BR> <B>Цены</B><BR> Уровень средней цены предложения м2 на вторичном рынке в зоне гораздо ниже среднего по городу, даже несмотря на преобладающее малоформатное жилье. По данным мониторинга аналитического отдела Группы компаний "Бюллетень недвижимости" (ГК "БН"), в сентябре средний метр предлагали здесь по $1098 -- при том, что среднегородская цена метра составила $1199. Средняя цена предложения 4-комнатной квартиры составляла в сентябре $92,3 тыс. ($923/м2), 3-комнатной -- $66,5 тыс. ($1023/м2). 2-комнатные предлагали в среднем по $49 тыс. ($1060/м2), 1-комнатные -- по $40,8 тыс. ($1204/м2). Темп роста цен предложения здесь чуть выше среднего -- 31,9% за 9 месяцев, не сильно отличающийся от общегородского (30,3%).<BR> <B>Спрос и предложение</B><BR> Спрос на жилье вокруг пл. Калинина минимален настолько, что детальной сегментации и анализу не поддается: слишком велика вероятность статистической ошибки. Определенный интерес вызывают в основном дома вдоль Пискаревского пр. -- то есть как можно дальше от промзон.<BR> По данным мониторинга Телефонной справочной службы по недвижимости "Квартирный вопрос" и ГК "БН", существующий спрос ориентирован на 2-комнатные квартиры: в дешевом районе действует принцип "больше метров за те же деньги". Предложение более равномерно и адекватно жилому фонду.<BR> <B>Ликвидность</B><BR> Косвенный показатель ликвидности -- условное время экспозиции объектов в открытой рекламе (листингах) -- здесь очень велик. Для 3- и 4-комнатных квартир он не зависит ни от качества, ни от цены. По данным аналитического отдела ГК "БН", это время составляет около 29 пунктов* (условных дней). Лучшая ликвидность 2-комнатных квартир -- в верхнем ценовом диапазоне. Это как раз объекты, расположенные в домах у Пискаревского пр. И самый ликвидный объект в этой зоне -- однокомнатная квартира среднего, от $40 до 45 тыс., диапазона: всего 22 условных дня.<BR> <B>Прогноз</B><BR> У жилой функции вокруг пл. Калинина перспектив нет. Новый стадион, сделав территорию популярной, может стимулировать развитие коммерческой недвижимости, обязательно произойдут качественные изменения в транспортной инфраструктуре. Сам по себе столь масштабный объект, где возможно одновременное присутствие нескольких десятков тысяч человек, обязывает приложить усилия для этого. В результате цикл замкнется: улучшение транспортной доступности даст новые возможности бизнесу, бизнес, развиваясь, потребует новых улучшений инфраструктуры.<BR> Однако для развития рынка жилья в районе, выросшем из и среди промышленных зон, необходимы градостроительные преобразования в самих этих зонах, и в обозримом будущем говорить о них бессмысленно. Один, пусть и грандиозный, спортивный объект скорее еще уменьшит уровень комфорта, чем привлечет новых покупателей жилья. До конца года рост средней цены предложения можно прогнозировать на уровне 3%.<BR> Примечание: * -- пункты (условные дни) -- средние значения времени экспозиции квартир за расчетные 3 месяца (14 недель). <P> <B>Рост</B><BR> Средней цены предложения в зоне "Пл. Калинина", %<BR> К предыдущему кварталу 4,6<BR> За год 54,3<BR> К докризисному уровню 107,1<BR> К посткризисному уровню 200,4