"Коломяги" скрылись за таун-хаузом

Территориальная зона "Коломяги"<BR> СПб. "Коломяги" -- невнятно спозиционированный новый район, обладающий хорошим жилым фондом и плохими перспективами развития.<BR> Территориальная зона "Коломяги" ограничена ул. Репищева, Афанасьевской, Десятинным пер., Афонской, Главной и 2-й Алексеевской ул. Это единственный за последние годы пример жилой застройки бывшей деревни. В Коломягах еще в начале 90-х гг. преобладали индивидуальные деревянные дома с садами и огородами, но на северных территориях появлялись уже первые многоэтажные строения. Здесь был проведен знаменитый эксперимент по инженерной подготовке участков за счет кредита Всемирного банка и их последующей продаже непосредственно под строительство. Почему этот эксперимент не получил повсеместного развития, внятно не ответил никто. И здесь же активно строится так называемое малоэтажное жилье -- коттеджи и таун-хаузы, причем места под некоторые из первых объектов были выбраны явно неудачно -- с видом на Выборгскую овощебазу, а к некоторым вплотную подошла массовая многоэтажная застройка. Наконец, кое-где сохранились "деревенские" домики, и теперь во дворе многоэтажного здания легко встретить избу с деревянным забором и садом за ним.<BR> В Коломягах можно найти возможности для комфортной жизни, другое дело, что непрекращающееся строительство постоянно угрожает как-то изменить складывающийся ландшафт.<BR> Однако нелучшая транспортная доступность (станции метро "Удельная" и "Пионерская" довольно далеко, и практически весь общественный транспорт здесь -- коммерческие маршрутки) -- один из главных отрицательно влияющих на спрос факторов. Сюда не стремятся так, как могли бы, учитывая очень хороший жилой фонд, близость рекреационной зоны Озерков и Новоорловского и Удельного парков. К тому же здесь только начинает развиваться социальная инфраструктура -- пока большинство ее благ местные жители получают на станциях метро или на той же овощебазе.<BR> <B>Фонд</B><BR> Жилой фонд в новом районе практически полностью состоял из улучшенной типовой панели. Однако вести статистику здесь сложно: строительство идет непрерывно, появляющееся предложение -- в основном "комфорт-класса". Кроме того, в Коломягах -- самые заметные в городе кварталы малоэтажной застройки, до сих пор пользующиеся хорошим спросом. Правда, появились первые признаки падения интереса к коттеджам и таун-хаузам: есть попытки начать строительство высотных домов рядом с индивидуальным жильем, что неизбежно приведет к конфликту интересов.<BR> <B>Цены</B><BR> Уровень средней цены предложения м2 на вторичном рынке в зоне ниже "среднего по городу", и это объяснимо удаленностью территории и большим метражом предлагаемых здесь квартир. Тем не менее для окраинных "спальных" районов он достаточно высок. По данным мониторинга аналитического отдела Группы компаний "Бюллетень недвижимости", в сентябре "средний метр" предлагали здесь по $1132,9 -- при том, что "средняя по городу" цена метра составила $1199.<BR> Средняя цена предложения трехкомнатной квартиры составляла в сентябре $82,8 тыс. ($1100/м2), "двушки" предлагали в среднем по $65,3 тыс. ($1152/м2), однокомнатные -- по $46,2 тыс. ($1191/м2).<BR> Темп роста цен предложения в районе -- 32,4% за 9 месяцев -- выше общегородского (30,3%), но естественен для окраинного, к тому же постоянно развивающегося района.<BR> <B>Спрос и предложение</B><BR> В Коломягах почти половина спроса ориентирована на двухкомнатные квартиры, тогда как в структуре предложения они -- меньшая часть. Это еще одно доказательство популярности района у успешных семей.<BR> При этом, по данным мониторинга Телефонной справочной службы по недвижимости "Квартирный вопрос" и ГК "БН", цена предложения в двухкомнатном сегменте вполне адекватна цене спроса. В одно- и трехкомнатном -- цена спроса явно отстает от предложения. Более того, здесь есть заметные доли спроса в минимальных ценовых диапазонах, в которых предложение практически отсутствует.<BR> <B>Ликвидность</B><BR> По данным аналитического отдела ГК "БН", наиболее ликвидны дешевые ($40-45 тыс.) однокомнатные квартиры: они экспонируются в открытой рекламе в среднем 19,6 пункта* (условного дня). Объекты, предлагаемые дороже ($45-50 тыс.), остаются в листингах уже по 30,5 условного дня.<BR> Дешевые ($50-60 тыс.) двухкомнатные квартиры -- самые ликвидные: 18,7 условного дня. Дороже ($60-70 тыс.) -- чуть больше: 22,6 пункта.<BR> "Трешки" уходят из листингов за 32,3 условного дня вне зависимости от цены.<BR> <B>Прогноз</B><BR> Территориальная зона "Коломяги" может в дальнейшем изрядно пострадать из-за невнятного позиционирования. В худшем случае район превратится в депрессивный "анклав", отгороженный от "большой земли" кварталами малоэтажной застройки. Сама же малоэтажка для города все же нетипична, и пока сложно однозначно утверждать, кто победит в уже возникающих конфликтах между массовым и индивидуальным жильем.<BR> Транспортная инфраструктура -- одно из непременных условий развития района, такое же, как и социальная. Пока же четких перспектив возникновения ее не видно.<BR> До конца года цена предложения здесь может увеличиться на 6%.<BR> Примечание: * -- пункты (условные дни) -- средние значения времени экспозиции квартир за расчетные 3 месяца (14 недель). <P> <B>Рост</B><BR> Средней цены предложения м2в зоне "Коломяги", %<BR> К предыдущему кварталу 14,7<BR> За год 62,6<BR> К докризисному уровню 99,7<BR> К посткризисному уровню 184,7