Измайловский собор заслоняет перспективу

Территориальная зона "Центр. Запад Обводного канала"<BR> СПб. Территория вокруг бывших казарм Измайловского полка -- одна из "депрессивных" центральных зон, развитие которой без серьезного участия властей невозможно.<BR> Территориальная зона "Центр. Запад Обводного канала" ограничена ул. Введенского канала, наб. реки Фонтанки, ул. Степана Разина и наб. Обводного канала. Район можно было бы условно разделить на две неравные части: "у Техноложки" и "все остальное", однако делать это некорректно: мешают показатели спроса. Точнее, его отсутствие. Спроса на эту зону практически нет: покупателей может интересовать весь Адмиралтейский административный район, без "точечных" предпочтений.<BR> В общем, такая ситуация удивительна: территория хотя и неравномерно, но развивается. Кварталы восточнее Московского пр. постепенно превращаются в довольно комфортное место для жизни -- здесь неплохо идут расселения и постепенно формируется устойчивая социальная среда. Возможно, поводом для этого стал пример расположенного здесь канадского консульства, которое чуть ли не первым в городе создало кондоминиум и доказало, что управление комплексом имущества вполне может принести хорошие плоды.<BR> Кроме того, конечно, сказывается удачное расположение: есть сад "Олимпия", в пешеходной доступности сразу две станции метро: "Технологический институт" и "Пушкинская", рядом (но не в границах территории, что важно) -- Витебский вокзал, дающий возможность за полчаса оказаться в Павловске или Царском Селе, и Московский пр. со всем комплексом социальной инфраструктуры.<BR> Именно Московский пр. и стал "доминантой" для всей этой зоны, влияющей на ее ценовой уровень и вызывающей интерес. Другая "доминанта" -- отрицательная: Обводный канал с грузовым транзитом и западная часть района с плохой доступностью и промышленными предприятиями. Здесь, наоборот, расселения очень трудны, плохое качество жилого фонда их перспективу нисколько не улучшает, и спрос в результате практически отсутствует.<BR> <B>Фонд</B><BR> Жилье в территориальной зоне -- исключительно "старый фонд": дома дореволюционной постройки, и в основном плохого качества. Новое строительство ведется как раз в или рядом с "успешными" кварталами за Московским пр., за исключением единственного объекта. В основном, это либо реконструкция, либо строительство кирпичных домов, и предложение комфорт-класса может быть здесь весьма перспективно.<BR> <B>Цены</B><BR> Уровень средней цены предложения на вторичном рынке в зоне ниже "среднего по городу", и это естественно для "непарадного" Центрального района с преобладанием квартир большого метража.<BR> По данным мониторинга аналитического отдела Группы компаний "Бюллетень Недвижимости", на конец августа "средний метр" предлагали здесь по $1119, при том что "средняя по городу" цена метра составила $1189,5.<BR> Средняя цена предложения многокомнатной квартиры составляла в августе $154,6 тыс. ($1042/м2), четырехкомнатной -- $111 тыс. ($1049/м2), трехкомнатной -- $92,8 тыс. ($1096/м2). "Двушки" предлагали в среднем по $72,5 тыс. ($1187,5/м2), однокомнатные -- по $52,8 тыс. ($1317/м2).<BR> Темп роста цен предложения в районе -- 31,7% за 8 месяцев, что несколько выше "общегородского" (29,3%).<BR> <B>Спрос и предложение</B><BR> По данным Телефонной справочной службы "Квартирный вопрос" и ГК "БН", спрос и предложение по типам квартир в Адмиралтейском районе разбалансированы, и это тоже нормально для центра и соответствует структуре жилого фонда. Однокомнатных квартир предлагается мало, а спрос на них есть. Зато его почти нет на крупногабаритные дорогие квартиры, а доля их в предложении велика.<BR> Основная тенденция в однокомнатном сегменте -- цена спроса тяготеет к нижним пределам, а в двух- и трехкомнатном -- высока цена предложения, которую покупатели в основной массе платить не готовы.<BR> <B>Ликвидность</B><BR> При этом косвенный показатель ликвидности -- время экспозиции объектов в рекламе -- для однокомнатных квартир имеет обратную тенденцию: дорогие объекты экспонируются по 14 пунктов*, или условных дней, а дешевые (малого метража и плохого качества) -- вдвое дольше.<BR> "Двушки" имеют показатель ликвидности в 29-31 пункт независимо от цены, наиболее ликвидны "трешки" дешевле $60 тыс. -- 28 пунктов.<BR> Остальные трехкомнатные квартиры остаются в листингах уже по 38 условных дней, за исключением самых дорогих (от $100 тыс.), расположенных вдоль Московского пр., -- 36,8 пункта.<BR> <B>Прогноз</B><BR> Развитие кварталов Измайловской части и западнее ее, если исключить возможность массовой реконструкции, полностью зависит от политики городской администрации в области транспортной инфраструктуры и промышленности.<BR> Если Обводный канал не перестанет выполнять функцию основной магистрали грузового транзита через центр города, а предприятия на западе района не будут выведены, перспективы -- самые плачевные.<BR> Интерес к домам ближе к Московскому пр. будет меняться так же, как и ко всей "благополучной" центральной части города: когда-то ажиотажный спрос к ней неуклонно спадет, однако полностью не пропадет никогда.<BR> В самой краткосрочной перспективе (до конца года) прогнозируется рост цены предложения на 7-8%, с отставанием от "общегородского".<BR> Примечание: * -- пункты (условные дни) -- средние значения времени экспозиции квартир за расчетные 3 месяца (14 недель). <P> <B>Рост</B><BR> Средней цены предложения в зоне "Запад Обводного канала", %<BR> К предыдущему кварталу 12,4<BR> За год 56,3<BR> К докризисному уровню 101,5<BR> К посткризисному уровню 193,1