"Просвещения" предлагает все, но мало

Территориальная зона "Пр. Просвещения"<BR> СПб. "Пр. Просвещения" -- окраинный спальный район, перспективы развития которого во многом зависят от смены позиционирования.<BR> Территориальная зона "Проспект Просвещения" ограничена пр. Культуры, Луначарского, Просвещения, Суздальским и Выборгским шоссе. Это вторая вместе с зоной "Озерки" активно развивающаяся территория, оказывающая влияние на весь административный район. Благодаря этому западная часть Выборгского района постепенно превращается в достаточно комфортное место для проживания, хотя, возможно, слишком постепенно. "Пр. Просвещения" -- это в первую очередь огромный "спальник", и изменить его позиционирование будет довольно сложно.<BR> Территория весьма однородна: жилой фонд в подавляющем большинстве состоит из типовой панели, причем самая заметная ее доля относится не к лучшим образцам. Главная точка влияния -- станция метро "Пр. Просвещения" и сам одноименный проспект, вдоль которого концентрируется социальная инфраструктура.<BR> Транспортную доступность, помимо станции метро, обеспечивают транзитные магистрали во всех направлениях: пр. Энгельса и Луначарского на юг, пр. Просвещения -- на восток. Проходящее рядом Выборгское шоссе -- это выезд на КАД или Карельский перешеек, за ним -- рекреационная зона Суздальских озер.<BR> Восточная часть района получит хороший импульс к развитию после открытия развязки на КАД в створе пр. Культуры особенно после того, как откроют всю трассу восточного полукольца.<BR> <B>Фонд</B><BR> Жилой фонд в территориальной зоне состоит в основном из непопулярных "кораблей" и панели 504-й серии 70-х -- 80-х гг., уступающей по потребительским характеристикам знаменитой 137-й. В последнее десятилетие появились панельные дома "улучшенной планировки", кроме того, есть типовой кирпич постройки 70-х гг. и некоторое количество домов самой 137-й серии.<BR> Типичный советский спальный район меняет свое позиционирование в сторону комфорта именно благодаря развитию инфраструктуры вокруг метро и популярности Суздальских озер. Предложение в строящихся и недавно построенных здесь домах пользуется хорошим спросом, однако окончательно от "спального" реноме территория так и не избавилась. Поэтому, к примеру, малоэтажное жилье, построенное среди "массовых" кварталов, имеет пока несколько расплывчатую перспективу.<BR> <B>Цены</B><BR> Уровень средней цены предложения на вторичном рынке в зоне не превышает "средний по городу", но выше, чем в большинстве "спальных районов". По данным мониторинга аналитического отдела Группы компаний "Бюллетень недвижимости", на конец июня "средний метр" предлагали здесь по $1143, при том что "средняя по городу" цена м2 составила $1168.<BR> Средняя цена предложения четырехкомнатной квартиры составляла в июне $91,7 тыс. ($1056/м2), трехкомнатной -- $68 тыс. ($1038,5/м2). "Двушки" предлагали в среднем по $55 тыс. ($1143/м2), однокомнатные -- по $43,2 тыс. ($1268/м2).<BR> Темп роста цен предложения в районе -- 27,7% за полгода, практически соответствующий "общегородскому" (27%).<BR> <B>Спрос и предложение</B><BR> По данным Телефонной справочной службы "Квартирный вопрос" и ГК "БН", спрос и предложение по типам квартир в зоне относительно сбалансированы, только трехкомнатные квартиры в структуре спроса занимают меньшую долю, чем в структуре предложения.<BR> В различных ценовых диапазонах есть спрос на дорогие ($50-55 тыс.) однокомнатные квартиры комфорт-класса, однако предложение их минимально.<BR> То же самое, хотя и не столь очевидно, происходит в двух- и трехкомнатных сегментах: есть спрос на относительно дорогие объекты, предложение которых недостаточно.<BR> <B>Ликвидность</B><BR> Для однокомнатных квартир в этой зоне косвенный показатель ликвидности -- время экспозиции объектов в рекламе не зависит от цены предложения: 18-22 пункта* или условных дня.<BR> Самые ликвидные "двушки" предлагаются от $60 тыс.: это просторные квартиры в домах по индивидуальным проектам, и стоят они в листингах по 22 пункта. Объекты в средних ценовых диапазонах ($50-60 тыс.) экспонируются в среднем по 24 условных дня, это типовая панель, в первую очередь "корабли". Дешевые "хрущевки" (до $50 тыс.) -- почти неликвид: время экспозиции -- от 30 пунктов.<BR> Трехкомнатные квартиры исчезают из рекламы достаточно ровно. Чуть меньшее время (24-27 условных дней) требуется для дешевых объектов, квартиры от $85 тыс. стоят в рекламе по 33 пункта.<BR> <B>Прогноз</B><BR> "Проспект Просвещения" уже сейчас предлагает практически все варианты "неэксклюзивного" жилья и поэтому пользуется постоянным спросом. Однако развитие района (помимо "уплотнительной застройки") возможно только в его западной части, где, собственно, оно по большей части и происходит. С севера район ограничен железной дорогой и промзоной "Парнас", на юге и к востоку -- другие районы.<BR> Таким образом, резерв уже выбирается, а вместе с ним и перспективы. Развитие "внутренних" кварталов в принципе невозможно. До конца года рост цены здесь не превысит "общегородской" уровень, в дальнейшем многое будет зависеть от количества предложений комфортного жилья и позиционирования территории.<BR> Примечание: * -- пункты (условные дни) -- средние значения времени экспозиции квартир за расчетные 3 месяца (14 недель). <P> <B>Рост</B><BR> Средней цены предложения в зоне "Пр. Просвещения", %<BR> <B>К предыдущему кварталу</B><BR> 15,4<BR> <B>За год</B><BR> 64,5<BR> <B>К докризисному уровню</B><BR> 101,0<BR> <B>К посткризисному уровню</B><BR> 193,4