"Черная речка" стала дорогим "анклавом"

Территориальная зона "Черная речка"<BR> СПб. Черная речка -- парадоксальный район: несмотря на дороговизну, здесь чуть ли не самый значительный в городе темп роста цен.<BR> Территориальная зона "Черная речка" ограничена ул. Академика Крылова, наб. Черной речки, Школьной ул., Липовой аллеей и Приморским пр.<BR> Это весьма дорогой район города, очень удачно расположенный и достаточно комфортно "скомпонованный". Транспортную доступность обеспечивает одноименная станция метро, а мощный транзитный поток в северном направлении до недавнего времени уходил восточнее территории -- по наб. Черной речки или Торжковской ул.<BR> И пока так и было, зона активно поднималась в цене, мало того -- это чуть ли не единственный район, где пользовались хорошим спросом "немецкие коттеджи": расселять и реконструировать их начали еще в середине 90-х гг. Здесь рядом Елагин и Каменный острова, прекрасно озелененные дворы и хорошее транспортное сообщение как с центром, так и с Курортным районом.<BR> Правда, после массовой застройки в Северо-Приморской части Черная речка рисковала превратиться в транзитную территорию, а с открытием путепровода в район Озера Долгое в створе Планерной ул. в нее и превратилась. В результате спрос на дорогие квартиры здесь заметно упал, хотя общий интерес к территории по-прежнему сохраняется.<BR> <B>Фонд</B><BR> Черная речка -- это в первую очередь "немецкие коттеджи" и в меньшей степени -- "сталинские" дома. Причем "коттеджи" по-прежнему реконструируются под одну-две семьи, а значит, конкурируют по потребительским характеристикам со "сталинским" фондом. Это самые дорогие среди подобных строений в городе объекты.<BR> Наименьшую из заметных долей в структуре жилищного фонда составляют кирпичные "хрущевки" -- по сравнению с такими же домами в менее престижных районах тоже дорогие.<BR> Здесь немного участков под строительство, и все строившиеся в последнее время дома -- комфорт- класса: кирпичные, кирпично-монолитные и реконструкция. Такое предложение здесь очень перспективно.<BR> <B>Цены</B><BR> "Черная речка" конкурирует по средней цене предложения 1м2 с районами центральной части Петербурга -- уступая "Золотому треугольнику", но опережая даже кварталы вдоль Староневского. По данным мониторинга аналитического отдела Группы компаний "Бюллетень недвижимости", на конец июня средний метр предлагали здесь по $1323 -- при том что средняя по городу цена метра составила $1168.<BR> Средняя цена предложения четырехкомнатной квартиры составляла в июне $182,6 тыс. ($1463/м2), трехкомнатной -- $119,2 тыс. ($1293/м2). "Двушки" предлагали в среднем по $83,2 тыс. ($1365,5/м2), однокомнатные -- по $44,2 тыс. ($1285/м2). Здесь часто предлагают объекты, прошедшие дорогой ремонт и с серьезной технической "начинкой", поэтому общее правило -- чем меньше в квартире метров, тем больше они стоят -- не действует.<BR> Не действует и еще одно: при очевидной дороговизне темп роста цен предложения в районе заметно выше общегородского -- 30,4% за полгода при общем уровне в 27%. Здесь все больше появляются в продаже квартиры с очень дорогим ремонтом, заметно повышающим цену предложения объекта.<BR> <B>Спрос и предложение</B><BR> По данным Телефонной справочной службы по недвижимости "Квартирный вопрос" и ГК "БН", почти половина спроса на Черной речке приходится на двухкомнатные квартиры, тогда как основное предложение -- в сегменте трехкомнатных. Вообще, спрос несколько смещен к малокомнатным объектам, а предложение -- наоборот.<BR> Спрос и предложения на "хрущевские" однокомнатные квартиры (до $50 тыс.) относительно сбалансированы -- равно как и на "сталинские (от $55 тыс.). Вообще, минимальный процент предложения по всем типам квартир относится к "пограничному" между разными видами жилого фонда ценовому уровню, а спрос на такое предложения велик: покупатели рассчитывают за меньшие деньги приобрести жилье лучшего качества.<BR> Любопытен дисбаланс в дорогом (от $120 тыс.) трехкомнатном сегменте: цена спроса на него пока серьезно отстает от цены предложения.<BR> <B>Ликвидность</B><BR> Самые ликвидные одно- и двухкомнатные квартиры здесь самые дешевые. И обратная тенденция в трехкомнатном сегменте: ярко выражен интерес к дорогим, с качественной "предпродажной подготовкой" объектам. В результате самые дешевые квартиры (до $70 тыс.) остаются в листингах по 39 пунктов* (условных дней), а самые дорогие (от $130 тыс.) -- по 32 пункта.<BR> Ликвидность четырехкомнатных еще больше зависит от разных нюансов сделки и состояния конкретного объекта, и в общую "статистику" не выстраивается.<BR> <B>Прогноз</B><BR> "Черная речка" развивалась как "тихий остров" между двух "речек" -- Черной и Большой Невкой. И чем "тише" здесь будет в дальнейшем -- тем лучше перспективы у района. Он давно и незаметно для взгляда со стороны преобразуется, и главное, что может помочь территории "извне", -- это оптимизация схем транзитного движения, а еще лучше -- вывод его на КАД и Западный скоростной диаметр.<BR> Впрочем, это очень отдаленная перспектива, и пока район дорожал "самостоятельно" и достиг некоего "промежуточного" предела. До конца года темпы роста уменьшатся до 2-3% в месяц.<BR> Примечание: * -- пункты (условные дни) -- средние значения времени экспозиции квартир за расчетные 3 месяца (14 недель). <P> <B>Рост</B><BR> Средней цены предложения в зоне "Черная Речка", %<BR> К предыдущему кварталу 10,7<BR> За год 59,3<BR> К докризисному уровню 97,7<BR> К посткризисному уровню 180,3