"Нарвская" стремится к нулю

Территориальная зона "Нарвская"<BR> СПб. Кварталы вокруг "Нарвской" -- одни из самых дешевых в Петербурге и дорожать вряд ли будут. Эта территория пригодна скорее к эксплуатации, чем для жизни.<BR> Территориальная зона "Нарвская" ограничена ул. Маршала Говорова, Корнеева, Трефолева, Промышленной, Лифляндской, набережными Бумажного и Обводного каналов и Балтийским вокзалом.<BR> Приспособленность района к жизни хорошо иллюстрирует история со съемками здесь эпизодов для кинофильма о взятии Берлина. Кварталы вдоль ул. Шкапина и Розенштейна оказались лучшей натурой.<BR> "Нарвская" зажата между Обводным каналом, по которому идет грузовой транзит, вокзалом и мощными промышленными зонами. Не менее плотное движение и в южном направлении. Получился некий bottleneck: машины, перевозящие грузы из порта, застревают в пробках как раз в этом районе.<BR> Зато здесь уникальная транспортная доступность: и метро, и железная дорога, и наземный транспорт -- все есть в изобилии, только катастрофическая экологическая обстановка такое достоинство полностью нивелирует. А, возможно, худший в городе жилой фонд окончательно убивает интерес к территории. Не спасает ни парк "Екатерингоф", ни хорошо развитая социальная инфраструктура у станции метро "Нарвская".<BR> Сейчас это район, привлекающий в первую очередь тех, кто по каким-либо причинам вынужден разменивать свое жилье на худшее с доплатой, а также малообеспеченных приезжих.<BR> <B>Фонд</B><BR> Жилой фонд в "Нарвской" на 4/5 состоит из старого фонда плохого качества и строений довоенного времени, также обладающих худшими потребительскими характеристиками.<BR> Есть небольшая доля кирпичных "хрущевок" и -- в основном вдоль пр. Стачек, у Кировской пл. и одноименного завода -- "сталинок". Кстати, "сталинки" здесь -- самые дешевые в городе.<BR> Строительство в депрессивном районе практически не ведется: за последние несколько лет сдан единственный панельный дом.<BR> <B>Цены</B><BR> "Нарвскую" опережает по дешевизне только Обухово. Даже удаленные территории юго-запада дороже. По данным мониторинга аналитического отдела Группы компаний "Бюллетень Недвижимости", на конец июня "средний метр" предлагали здесь по $1055 -- при том, что средняя по городу цена метра составила $1168.<BR> Средняя цена предложения четырехкомнатной квартиры (в основном -- в "сталинских" домах и старом фонде на пл. Стачек) составляла в июне $98,2 тыс. ($1000/м2), трехкомнатной -- $78,9 тыс. ($1042/м2). "Двушки" предлагали в среднем по $57,8 тыс. ($1063/м2), однокомнатные -- по $43,6 тыс. ($1256/м2).<BR> Темп роста цен предложения в районе -- 26,7% за полгода, он практически соответствует общегородскому (27%).<BR> <B>Спрос и предложение</B><BR> По данным Телефонной справочной службы по недвижимости "Квартирный вопрос" и ГК "БН", спрос на однокомнатные квартиры в "Нарвской" вдвое превышает предложение: в основном это попытки отселений в дешевое жилье. А на рынке представлено предложение в основном старого фонда и "сталинок", где однокомнатных квартир немного. На четырехкомнатные объекты спрос практически отсутствует, хотя предложения такого -- почти четверть. Просторные апартаменты в этом районе неуместны.<BR> В различных ценовых диапазонах оказывается, что спрос явно смещен к дешевому сегменту, тогда как предложение этим интересам несколько не соответствует. Впрочем, предлагают и очень дешевые объекты, интерес к которым полностью отсутствует, -- это бывшие дворницкие, жить в которых пока не желают даже в "Нарвской".<BR> <B>Ликвидность</B><BR> Косвенный показатель ликвидности -- время экспозиции объектов в листингах -- окончательно убеждает в бесперспективности территории. Дешевые (до $45 тыс.) однокомнатные квартиры остаются в рекламе по 29 пунктов*, или условных дней, а дорогие -- в среднем по 22-25 пунктов. Дорогие "единицы" предлагают в "сталинских" домах -- а это единственное пригодное жилье здесь.<BR> Наиболее ликвидные "двушки" -- дешевле $55 тыс. Они уходят из листингов за 24 пункта. Дороже -- уже за 29-30 условных дней. "Трешки" исчезают из рекламы за 30-35 пунктов вне зависимости от цены, а четырехкомнатные квартиры застревают в среднем на 43 условных дня.<BR> <B>Прогноз</B><BR> В "Нарвской", похоже, получит хорошую перспективу торгово-развлекательная функция, может быть, деловая. Точка приложения давно определена -- это ул. Шкапина и Розенштейна, и вновь появившееся желание администрации окончательно расселить эти кварталы и передать землю частным инвесторам для сноса и новой застройки внушает определенные надежды.<BR> Строительство жилья здесь не только нерентабельно, но и невозможно: для возникновения спроса на территорию между промзонами необходимо убрать сами промзоны, а освободившиеся земли -- долго и дорого рекультивировать. И это -- главная причина депрессивности жилой функции во всем районе. Вторая и третья -- жилой фонд и мощнейший транспортный трафик. Причем в обозримом будущем может быть устранена лишь последняя из них -- если потоки будут перенаправлены по новым объездным маршрутам.<BR> Темпы ценового роста, и так чуть отстающие от средних по городу, в дальнейшем будут отставать все больше.<BR> Примечание: * -- пункты (условные дни) -- средние значения времени экспозиции квартир за расчетные 3 месяца (14 недель).