Отрасль ждет инвестиций

<B>Торги могут изменить расстановку сил на строительном рынке</B><BR> Рынок можно назвать стабильно развивающимся, как это ни парадоксально звучит<BR> СПб. Из тенденций на строительном рынке вице-губернатор Петербурга Александр Вахмистров отметил сохранение высокой динамики в объемах капвложений и вводе объектов в эксплуатацию. <P> -- Как повлияла административная реформа, произошедшая после смены губернатора, на конъюнктуру рынка?<BR> -- Никак, думаю. Ежегодно жилье возводят порядка 120-150 компаний. Есть лидеры, которые строят больше, есть те, кто возводит по одному дому. В целом устойчиво работают порядка 500 организаций. За год ни одна из них не исчезла с рынка, не появилось и новых крупных игроков, за исключением Московской инвестиционно-строительной компании (МИСК). Рынок можно назвать стабильно развивающимся, как это ни парадоксально звучит. <P> -- Как отразится на малом бизнесе внедрение на строительном рынке механизма торгов? Не приведет ли это к монополизации "рынка застройщика"?<BR> -- При системе торгов у каждой фирмы есть возможность в них участвовать. Пока прошли первые аукционы. Если рассматривать вопрос с точки зрения застройщика -- конечно, на крупные участки мелкие фирмы не выйдут. Но будут торги и по маленьким пятнам, останется и целевое выделение земли под кафе, магазины, сферу услуг, автосервис -- там, где малый бизнес может найти свою нишу.<BR> Если рассматривать участие малого бизнеса с точки зрения подрядчика, то даже с переходом на торги здесь все остается по-прежнему.<BR> Что касается монополизма, есть опасения, что первая десятка или каким-то образом в результате торгов видоизменится, или сузится. Но я не считаю, что торги приведут непосредственно к какому-то монополизму. <P> -- А как отразится на рынке в целом монополизация в сфере производства стройматериалов?<BR> -- В секторе кирпичного производства, где в этом году состоялось приобретение Группой ЛСР производства группы Knauf, конечно, в определенной степени монополизация. После таких покупок может произойти рост цен. Но рост всегда связан со спросом. Не забывайте, что производство кирпича есть в Белоруссии, Новгородской, Псковской областях, в Подмосковье. Сегодня мы еще возим кирпич в Москву, и его покупают, поскольку Галицынский завод не справляется. Но если у нас цены вырастут, всегда можно привезти кирпич из другого региона. <P> -- Выход в Петербург компании МИСК и, в особенности, условия игры, предложенные москвичам городской администрацией, были восприняты нашими застройщиками как вызов ...<BR> -- Мы заинтересованы в притоке инвестиций извне. Петербург не может вариться в собственном соку: внутренних инвестиций не хватает. Финансовые потоки есть на Западе и в Москве. Город и так поставил москвичам весьма жесткие условия: строители и стройматериалы должны быть петербургские. Даже башенный кран на площадке МИСК, кстати, от УМ-1, а проектировщик -- ЛенНИИпроект.<BR> Те, кто громче всех выражает недовольство, давно работают в Москве. Может, попросим Юрия Михайловича выгнать всех наших из Москвы? Skanska -- шведско-финская компания... И чем она отличается в этом смысле от МИСК? Критика МИСК -- это разыгранная карта. <P> -- Будет ли расти число наших фирм на московском рынке?<BR> -- Петербургскими компаниями движет рыночная ситуация в Москве: запредельные цены на жилье при себестоимости, сравнимой с нашей. Даже если питерцы будут больше отчислять на инфраструктуру, чем здесь, и передавать часть жилья мэрии, как это заведено в столице, -- то все равно вилка между затратами и доходами гораздо шире, чем в Петербурге.<BR> Второе. Возможно, петербуржцы об этом не говорят, но это ощущается: работая в Москве, им легче вступить в отношения с крупными московскими инвестиционными компаниями для привлечения средств. Тот же "Строймонтаж" именно после прихода в Москву получил относительно выгодные условия привлечения финансирования для проектов в Санкт-Петербурге. <P> -- Появился целый пласт покупателей, приобретающих жилье на ранней стадии для перепродажи с целью заработать за счет роста цены. Будет ли этот бизнес развиваться дальше?<BR> -- Этот бизнес выгоден на фоне именно растущей цены. Но бесконечно это продолжаться не может. Уже в мае резко уменьшились объемы продаж в количественном отношении. Это неминуемо повлечет за собой и снижение цен. Что касается частных инвесторов, порядка 15% жилья действительно приобретается не для себя, а с целью вложения капитала и более выгодной перепродажи. Теперь самое главное вовремя "скинуть" эти квартиры. Может быть, такая сверхприбыль -- 70-80% по отдельным объектам -- и не всем нужна. <P> -- При столь стремительном росте цен на жилье каковы сегодня составляющие его себестоимости?<BR> -- Есть объективные причины: повышение тарифов за энергетику и коммунальное обслуживание. Но сами тарифы еще не так влияют на ценообразование, как стоимость получения техусловий и плата за подключение к сетям. "Ленэнерго" выставляет сегодня безумные расценки: для квартиры площадью 60 м2 подключение стоит $1 тыс. за кВт. В итоге нагрузка на себестоимость выливается в наценку порядка $8-10 тыс. По этому пути планирует, я слышал, пойти и ТЭК. Причем не известно, куда эти деньги уходят. Во всяком случае, до инвесторов в виде готовых подстанций и сетей они не доходят. Рост стоимости того же цемента, металла, щебня тоже вносит свой "вклад" в растущую себестоимость. Но за счет этого фактора цена поднимается не так быстро: на стройматериалы расценки выросли за год в среднем на 20-25%, цены продаж -- на 40-45%. Так что главная составляющая роста цены продаж все-таки спрос. <P> -- Каков сегодня ресурс платежеспособного спроса? На какой отметке стоимости цен на жилье продажи начнут стремительно снижаться?<BR> -- Я считаю, что панель по $1 тыс./м2 -- это уже потолок. Какое-то время эта планка продержится и упадет. Для Питера это очень дорого. Однокомнатная квартира 36-40 м2 стоит $36-40 тыс. Надо понимать, что в панельном доме квартира никакому новому русскому не нужна. <P> -- Как будет развиваться рынок элитного домостроения на фоне того, что пятен застройки в ликвидных уголках центра не так много?<BR> -- Путем расселения и регенерации каждого конкретного квартала. Пока сняты "сливки" с лучших мест расположения. А чуть ниже -- есть добротное "молоко", и надо снимать следующий слой. Если раньше, 10 лет назад, расселяли первые квартиры по $400/м2, теперь это будет другая цена. Но продукт будет востребован. <P> -- Может ли подняться в дальнейшем размер отчислений при строительстве коммерческих объектов? Сегодня застройщики говорят о возможном повышении сборов до $200 за м2?<BR> -- Может быть, эти выводы сделаны в качестве прогнозов результата торгов? И то -- даже не первых. Должно пройти 20-30 аукционов, чтобы сложилась какая-то определенная статистика. Сейчас по отдельным проектам размер отчислений достигает и $250, и $300 за м2. Но унификации $200/м2 точно не будет. Я считаю, что это много. Все будет зависеть от цен, конечно. Если сегодняшний потолок отчислений $150/м2 можно проглотить, то выше -- уже сложно. Застройщик будет вынужден сворачивать объемы, пересматривать проект, да и переоценивать перспективы заниматься бизнесом в этом секторе.<BR> Высокие отчисления приведут к сворачиванию строительства, уменьшению объемов и даже к скупке земли для дальнейшей перепродажи. <P> -- Каковы перспективы принятия закона об обороте земель сельхозназначения? Повлечет ли это за собой развитие промышленного строительства?<BR> -- Я не верю в большие перспективы промышленного строительства в нашем городе. Сложно развивать промышленность в Петербурге, сооружая новые Кировские заводы. Другое дело, можно создавать сборочные производства на базе существующих или "лежащих".