"Озерки" останавливаются в ценовой гонке

Территориальная зона "Озерки"<BR> СПб. "Озерки" -- территория, определяющая перспективу практически для всего Выборгского района, подходящая, на первый взгляд, к своему ценовому пределу. <P> Территориальная зона "Озерки" ограничена пр. Энгельса, Просвещения и Выборгским шоссе. Это одна из наиболее бурно развивающихся городских территорий, своеобразный район-доминанта. Район с хорошей транспортной доступностью, здесь две станции метро ("Озерки" и "Пр. Просвещения"), вокруг которых мощно развивается социальная инфраструктура, и две транзитные магистрали -- пр. Энгельса и Выборгское шоссе. Рядом крупнейшие в городе Суздальские озера, а также большая рекреационная зона -- парк Сосновка.<BR> После реконструкции пр. Энгельса район вовсе перестанет восприниматься как окраинный, правда, может превратиться в транзитный. Это уже "центр маршрутного такси" -- отсюда едут жители соседних районов и сюда же они приезжают за услугами инфраструктуры, к тому же "Озерки" становятся перевалочным пунктом для направляющихся в пригороды и на Карельский перешеек.<BR> Так или иначе, "Озерки" превратились в некий ориентир, вокруг которого развиваются окрестные территории.<BR> <B>Фонд</B><BR> Жилой фонд в территориальной зоне состоит в основном из панели 504-й и 137-й серий 70-80-х гг. До появления 137-й 504-я и 606-я серии считались лучшим жильем, построенным не из кирпича. Кроме того, до недавнего времени здесь активно велось новое строительство, поэтому есть хорошее предложение жилья в новых домах по индивидуальным проектам. Территория явно ориентируется на комфорт-класс, причем ее выгодное расположение и энергичное развитие привлекают самый активный сегмент молодых покупателей: здесь пользуются хорошим спросом просторные однокомнатные квартиры площадью 50-55 м2.<BR> <B>Цены</B><BR> Уровень средней цены предложения на вторичном рынке в зоне не превышает среднего по городу, но выше, чем в большинстве спальных районов. По данным мониторинга аналитического отдела Группы компаний "Бюллетень недвижимости" (ГК "БН"), на конец июня средний метр предлагали здесь по $1195,6 -- при том что средняя по городу цена метра составила $1168. Средняя цена предложения трехкомнатной квартиры в зоне составляла в июне $88,2 тыс. ($1127/м2), "двушки" -- $73,9 тыс. ($1226/м2) и однокомнатной -- $46,6 тыс. ($1251,5/м2).<BR> Темп роста цен предложения в районе -- 20,4% за полгода, гораздо меньше, чем общегородской (27%). Это дорогой район, при этом насыщенный качественной лишь по советским меркам панелью, и дорожает он достаточно медленно.<BR> <B>Спрос и предложение</B><BR> По данным телефонной справочной службы "Квартирный вопрос" и ГК "БН", спрос и предложение по типам квартир в зоне вполне сбалансированы. Очевидного дефицита или избыточности нет.<BR> В различных ценовых диапазонах оказывается, что спрос на относительно дешевые однокомнатные квартиры превышает предложение, но главное -- отсутствуют все больше интересующие покупателей просторные и, соответственно, дорогие объекты.<BR> "Двушки", похоже, несколько переоцениваются, что связано не с их потребительскими качествами, а с общим ценовым уровнем района. Покупатели, очевидно, пока не готовы к такому уровню цен в месте, еще недавно считавшемся обычным "спальником" с хорошей доступностью. В трехкомнатном сегменте в точности та же тенденция: чем объект дороже, тем меньше на него спрос.<BR> <B>Ликвидность</B><BR> По данным аналитического отдела ГК "БН", в зоне "Озерки" минимальное время (14 пунктов*, или условных дней) экспонируются в открытой рекламе дорогие однокомнатные квартиры от $45 тыс. Это один из лучших косвенных показателей ликвидности в городе. Объекты дешевле этого уровня остаются в рекламе уже 24-27 условных дней.<BR> "Двушки" стоят в листингах по 21 пункту вне зависимости от цены, а наиболее ликвидные "трешки" -- в диапазоне от $70 до 80 тыс. Те, что дешевле, экспонируются по 40 условных дней, дороже -- по 45-49.<BR> <B>Прогноз</B><BR> "Озерки" развивались настолько динамично, что, на первый взгляд, подошли к уровню переоцененности. Новое строительство пока неспособно полностью заменить собой предложение в оставшемся с советских времен панельном фонде, а спрос на него по установившимся ценам минимален. Это доказывает очень низкий уровень ликвидности любых объектов, кроме тех, которые в жестоком дефиците.<BR> Однако после того как опережающий остальные спальные районы ценник сравняется с ними, территория получит новый толчок к развитию: выгодное местоположение, доступность и инфраструктура никуда не исчезнут. Здесь очень перспективно предложение многоэтажного (массового) жилья комфорт-класса. <P> Примечание: *пункты (условные дни) -- средние значения времени экспозиции квартир за расчетные 3 месяца (14 недель).