Васильевский теряет популярность

Территориальная зона "Старая часть Васильевского острова"<BR> СПб. "Старая часть В.О." пользуется все меньшим спросом и обладает одним из худших в городе показателей ликвидности. <P> Это один из самых старых районов Петербурга, однако в полной мере к понятию "исторический центр" не относится в силу географических причин: это остров. Территория, соединенная с "большой землей" лишь четырьмя мостами, а по ночам полностью автономная, превратилась в "город в городе", что во многом определяет спрос. Васильевский популярен в первую очередь у самих его жителей, зато со стороны остальных участников рынка -- интерес как минимум осторожный.<BR> Транспортную доступность определяют единственная станция метро "Василеостровская" и мосты, с трудом обеспечивающие транзитное сообщение с севера на юг. Малый, Средний и Большой пр., а также набережные Невы обеспечивают местное сообщение -- для этой функции удовлетворительное, однако с точки зрения транзита роли не играющее.<BR> Инфраструктура развивается "от метро" и вдоль упомянутых проспектов. "Василеостровская" -- центр притяжения, в том числе и маргинальных элементов, однако называть ее влияющей на ценовой уровень доминантой нельзя: на относительно малой территории главные составляющие цены -- качество жилого фонда, видовые характеристики и социальное окружение.<BR> Здесь, как и во всех центральных зонах, очень дифференцированы цены предложения в конкретных домах.<BR> <B>Фонд</B><BR> Жилой фонд в "Старой части В.О." в подавляющем большинстве дореволюционный, сохранились даже дома постройки VIII в. Большинство зданий с деревянными перекрытиями, отсутствие ванной не удивительно. Коммуналок здесь не меньше и не больше, чем в любом другом центральном районе, причем зона расселяется от Стрелки, точнее -- от 1-й линии. Чем ближе к "парадному Петербургу", тем активнее этот процесс, причем в последнее время он уже вызвал первые признаки благоустройства. Тем не менее доля расселенных хотя бы на три четверти домов еще очень невелика, и чем дальше на запад, тем больше коммунальных квартир, разнороднее социальный состав и ниже уровень жизни.<BR> <B>Цены</B><BR> По данным мониторинга аналитического отдела Группы компаний "Бюллетень Недвижимости" (ГК "БН"), в июне "средний метр" в старой части Васильевского предлагали по $1149, притом что средняя по городу цена составила $1168. Это весьма невысокий для центра ценник, он соответствует уровню недорогих спальных районов. Средняя цена предложения четырехкомнатной квартиры в зоне равнялась в июне $124 тыс. ($1113/м2), трехкомнатной -- $98 тыс. ($1154/м2), "двушки" -- $83 тыс.($1244/м2) и однокомнатной -- $60 тыс. ($1297/м2).<BR> При достаточно низком уровне цен предложения темп их роста здесь чуть выше, чем в среднем по городу: 28,1% за полгода, притом что общегородской составил 27%.<BR> <B>Спрос и предложение</B><BR> Локальный рынок формирует относительно небольшой спрос. Причем району грозит со временем снижение спроса со стороны остального города: помимо островной специфики нужно учитывать перспективу снижения интереса к жилью вообще в старом фонде.<BR> Данные мониторинга Телефонной справочной службы "Квартирный вопрос" и ГК "БН" показывают, что предложение и спрос на квартиры максимально разбалансированы, что характерно для всех центральных районов. Избыток предложения многокомнатных квартир при невысоком спросе на них. Недостаток двухкомнатных квартир усугубляется дисбалансом в различных ценовых диапазонах. Почти половина предложения -- квартиры дороже $75 тыс., при том что 90% спроса сосредоточено ниже этой цены.<BR> <B>Ликвидность</B><BR> Ликвидность объектов здесь очень низкая, обусловленная большим количеством "понижающих" факторов.<BR> Даже высоколиквидные в городе однокомнатные квартиры здесь могут продаваться месяцами. По данным аналитического отдела ГК "БН", они уходят из открытой рекламы в среднем за 25 пунктов*, или условных дней, независимо от цены. Это один из самых низких показателей ликвидности однокомнатных квартир в городе. Дешевые двухкомнатные квартиры (до $55 тыс.) экспонируются по 28 пунктов, более дорогие -- 35-40 пунктов. Относительно дешевые "трешки" (до $80 тыс.) экспонируются по 30 пунктов, более дорогие -- до 40-45 пунктов.<BR> При этом многие объекты, покинув листинг, через короткое время снова в нем появляются. Это связано с трудностями продаж многокомнатных квартир, особенно коммунальных. Есть объекты, которые с небольшими перерывами экспонируются годами.<BR> <B>Прогноз</B><BR> Интерес к "старому Васильевскому" в краткосрочной перспективе может стимулировать решение транспортной проблемы -- строительство второго выхода с "Василеостровской" и новой переправы с "материка". Однако долгосрочную перспективу развития рынка в центральных районах определяет только квартальная реконструкция и благоустройство. После создания на 6-й и 7-й линиях пешеходной зоны "Андреевский бульвар" цена на квартиры в окрестных домах выросла за полгода на 10-15% -- при среднегородском показателе в 5-6%. Причем город на бюджетные деньги лишь привел в порядок фасады и устроил сам бульвар.<BR> До тех пор темпы роста цен на жилье будут здесь снижаться, а ликвидность будет зависеть от множества нюансов конкретного объекта. <P> Примечание: *пункты (условные дни) -- средние значения времени экспозиции квартир за расчетные 3 месяца (14 недель).