На "первичке" потребности опередили возможности

Обзор первичного рынка жилья

<B>Обзор первичного рынка жилья</B><BR> СПб. Падение спроса на рынке строящегося жилья Петербурга объясняется несколькими причинами. Главная -- дефицит ликвидного предложения, созданный во время резкого увеличения темпов роста цен.<BR> По данным Комитета по строительству, за 6 месяцев 2004 г. введено в эксплуатацию 189 жилых домов общей площадью более 639 тыс. м2, или 8797 квартир. Сдано 70 объектов нового строительства общей площадью более 576 тыс. м2 (8195 квартир), 12 объектов реконструкции (более 38 тыс. м2, 495 квартир) и большая часть -- 107 объектов -- индивидуального строительства (более 24 тыс. м2, 107 квартир). Сейчас, как свидетельствует мониторинг ГК "Бюллетень Недвижимости", в строительстве около 360 многоквартирных домов. В нынешнем году должны быть сданы 180 из них.<BR> Спрос -- минимум<BR> Тем временем спрос в июне по отношению к марту упал в 5 раз , и объяснить это периодом отпусков и снижением рыночной активности невозможно.<BR> Клиенты первичного рынка в меньшей степени способны формулировать свои запросы, нежели покупатели квартир на вторичном рынке.<BR> Во-первых, реальная информация о потребительских качествах того или иного дома скудна (даже если речь идет о серийном предложении), во-вторых, выбор жестко ограничен местоположением.<BR> Сейчас большая доля спроса ориентирована на "минимальное" жилье -- однокомнатные квартиры и делится на две части.<BR> Первая по-прежнему связывается с так называемой 137-й: в сознании остается эта лучшая из разработанных в советское время панельных серий, и в запросах потенциальные покупатели ориентируются на нее. Квартира в 40 м2 общей площади: от 10 м2 кухня, 18-22 м2 комната и обязательно раздельный санузел. Все это, правда, должно располагаться уже не в панельном, а в кирпично-монолитном доме, и желательно на средних этажах.<BR> Вторая часть -- спрос на дешевое жилье. Удовлетворяет панель, маленькая кухня и сама квартира; условий два: главное -- цена около $30 тыс. и отделка. Большинство ликвидного предложения выкуплено еще на волне ценового взлета, прошлой осенью, зимой и весной этого года. Более того, на многих объектах самые ликвидные единицы распределяются среди "очередников" -- не в традиционном понимании нуждающихся в улучшении жилищных условий, а желающих как можно быстрее выкупить перспективную квартиру. В рекламу, открытое предложение такие объекты практически не попадают.<BR> <B>Прогноз</B><BR> Зато имеющееся открытое предложение пока не совсем соответствует спросу: предпочтения покупателей выше их возможностей. Сейчас, за время снижения темпов роста цен, эти показатели должны прийти к соответствию.<BR> Пока основная клиентура рынка -- платежеспособные покупатели, выбирающие объекты по целому соотношению параметров, среди которых цена лишь составная часть. Это далеко не самая большая доля клиентов.<BR> Осенью наступит баланс "потребностей и возможностей", и рост цен снова усилится до 3-4% в месяц, однако прошлогоднего ажиотажа не будет. Его могут вызвать лишь серьезные, сравнимые с кризисом 1998 г. скачки курса доллара или крах банковской системы.