00:0014 июля 200400:00
12просмотров
00:0014 июля 2004
Обзор вторичного рынка жилья
<B>Обзор вторичного рынка жилья</B><BR>
СПб. Вторичный рынок массового жилья преодолел знаменательную веху: к началу II полугодия в городе не осталось территорий со средней ценой предложения м2 меньше $1 тыс.
<P>
Рост средней цены предложения на вторичном рынке жилья Петербурга в первом полугодии составил 27%. К лету темп роста (в конце прошлого года и в I квартале этого -- на 5-6% в месяц) спал.<BR>
Тем не менее реальность несколько опередила прогноз , и сейчас средний по городу м2 предлагается по $1145 вместо ожидавшихся $1130.<BR>
Летнее замедление роста цен связано с новыми обстоятельствами, до сих пор на рынке столь явно не проявлявшимися.<BR>
Падает спрос, что объясняется в первую очередь ажиотажем конца прошлого -- начала этого годов, когда при еженедельном росте в 1,5% клиенты пытались приобретать недвижимость раньше, чем планировали.<BR>
В результате основная масса сбережений уже потрачена, и сейчас рынок "выбирает" запасы населения. До этого падение спроса объяснялось в основном традиционным летним затишьем и периодом отпусков.<BR>
<B>Расслоение</B><BR>
Спрос на типовое жилье ограничен в ценовом диапазоне до $60 тыс. и растет только в сегменте однокомнатных квартир. Происходит распределение структуры спроса: двухкомнатные и трех- и четырехкомнатные квартиры интересуют все меньшую долю покупателей.<BR>
Резко замедлили темпы роста дорогие территории -- предложение, к примеру, однокомнатной квартиры в 137-й серии от $50-55 тыс. мало кого интересует. Спрос явно смещает акценты с местоположения на цену и соотношение цены и количества комнат.<BR>
Покупатели в основной массе не могут накопить на улучшение жилищных условий больше $8-10 тыс., в то время как переезд в дорогой район, пусть и в типовую квартиру, требует заметно большей суммы. Поэтому поиск все чаще ведется по принципу "на что хватает, и все равно где".<BR>
С другой стороны, увеличивается спрос на жилье комфорт-класса -- квартиры в ценовом диапазоне от $80 до 100 тыс. Так называемый средний класс действительно формируется, и предложения такого рода становятся все более перспективны -- тем более что пока их довольно мало. Требования к подобным объектам уже не ограничиваются метражом и планировкой, а включают в себя все больший спектр потребительских характеристик и самого дома, и места, в котором он расположен.<BR>
На "пограничное" предложение в диапазоне $65-75 тыс. -- между эконом- (типовым жильем) и комфорт-классами спрос минимален.<BR>
<B>Кризис незаметен</B><BR>
Банковский кризис в краткосрочной перспективе влияния на рынок не окажет. Даже если недоверие к банкам преодолеть не удастся и население продолжит "вынимать" средства, этого не хватит для серьезного изменения цен.<BR>
Во-первых, хранят сбережения в банках относительно немногие участники рынка недвижимости, во-вторых, у большинства денег на счетах недостаточно для приобретения квартиры.<BR>
Жилье по-прежнему остается действенным инструментом сбережения -- для тех, кому хватает начального капитала для выхода на этот рынок.<BR>
Однако, имея цель приумножения, следует пристально следить за ситуацией: осенью даже небольшой скачок цен может стать поводом для вложений. К концу года уровень средней цены предложения прогнозируется на уровне $1300/м2.<BR>
Еще большее снижение темпов роста и тем более падение цен возможно только в случае общеэкономического кризиса и с "инерцией" в 2-3 месяца.