00:0012 июля 200400:00
28просмотров
00:0012 июля 2004
Территориальная зона "Малая Охта"
Территориальная зона "Малая Охта"<BR>
СПб. "Малая Охта" -- плохо спозиционированный район "почти у центра", выполняющий в основном роль перевалочного пункта для транспортных потоков.
<P>
Территориальная зона "Малая Охта" ограничена Гранитной ул., Малоохтинским пр., ул. Помяловского, Охтой и рекой Оккервиль. Ярко выраженная доминанта -- Заневская площадь, "сталинские ворота" в спальные правобережные районы. Здесь расположена станция метро "Новочеркасская", обеспечивающая хорошую транспортную доступность, и проходит Заневский проспект -- транзитная магистраль с моста Александра Невского на восток. По Свердловской набережной, Малоохтинскому пр. и дублирующему их Новочеркасскому можно напрямую попасть на север или юг.<BR>
На самой площади и рядом с ней построены сталинские дома хорошего качества и по относительно низкой цене -- по этому соотношению один из лучших вариантов для любителей домов такого типа. Однако условия жизни здесь серьезно ухудшает транспортный транзит: прекрасная транспортная доступность территории полностью нивелируется этим обстоятельством.<BR>
Инфраструктура удовлетворительна для замкнутой территории: обеспечивая потребности жителей еще с советских времен, в последнее время интенсивного развития она не получила. Рядом (в основном вдоль Охты) расположены промышленные предприятия, по поводу которых есть планы перевода в промышленные окраины, но пока по большей части гипотетические.<BR>
<B>Фонд</B><BR>
Помимо "сталинок" жилой фонд на Малой Охте в основном состоит из панельных 5-этажек, кроме того, есть кирпичные "хрущевки" и типовые многоэтажные дома. Новое строительство минимально: сейчас здесь строится один кирпично-монолитный дом, и один реконструируется. Предложение, таким образом, поделено на два основных сегмента: "минимальное" жилье с плохими потребительскими характеристиками и в общем популярные сталинские дома.<BR>
<B>Цены</B><BR>
По данным мониторинга аналитического отдела Группы компаний "Бюллетень Недвижимости" (ГК "БН"), в июне средний метр предлагали на Малой Охте по $1201 -- при том что средняя по городу цена составила $1168. Средняя цена предложения четырехкомнатной квартиры в зоне равнялась в июне $124,2 тыс. ($1271/м2), трехкомнатной -- $88,8 тыс. ($1207/м2), "двушки" -- $60,7 тыс. ($1146/м2) и однокомнатной -- $47,2 тыс. ($1337/м2).<BR>
Темп роста цен предложения в районе -- 30,2% за полгода, больше, чем общегородской (27%).<BR>
<B>Спрос и предложение</B><BR>
На Малой Охте очень сильный дисбаланс спроса и предложения различных типов квартир. В первую очередь это свидетельствует о малом интересе к расположенным здесь "сталинкам". По данным мониторинга Телефонной справочной службы "Квартирный вопрос" и ГК "БН", здесь очень велик спрос на однокомнатные квартиры и низок на двухкомнатные. Трех- и четырехкомнатные квартиры в дефиците. При этом основная доля спроса приходится на объекты нижнего ценового сегмента, и это относится ко всем типам квартир.<BR>
Предложение дорогого жилья на правом берегу, пусть напротив и расположена Александро-Невская лавра, малоперспективно.<BR>
<B>Ликвидность</B><BR>
По данным аналитического отдела ГК "БН", однокомнатные квартиры из рекламы исчезают за 13-16 пунктов*, или условных дней, -- это показатель уровня популярных спальных районов.<BR>
В "двухкомнатном" сегменте быстрее всего -- за 18 пунктов -- "уходят" из рекламы квартиры стоимостью около $60 тыс. Все, что дешевле ("хрущевки") и дороже ("сталинки"), экспонируется уже 25-30 пунктов.<BR>
То же самое происходит в трехкомнатных квартирах: быстрее -- за 16-20 условных дней -- уходят из рекламы объекты среднего ценового диапазона, $60-70 тыс. Остальные -- за 32-35 пунктов.<BR>
<B>Прогноз</B><BR>
Территория внятно не спозиционирована, что доказывает дисбаланс спроса и предложения. В первую очередь она воспринимается как перевалочный пункт из "окраин центра" в окраинные спальные районы. Качественный жилой фонд непопулярен из-за транспортной нагрузки на район и присутствия рядом промышленных предприятий, а дешевый все-таки слишком дорог из-за близости к центру.<BR>
Популярность этой зоне могла быть дать перспектива развития, однако развиваться физически некуда: она замкнута. С увеличением предложения в строящихся домах, к примеру, на Свердловской набережной (около Большеохтинского моста) спрос может окончательно "переключиться" на соседний район.
<P>
Примечание: * -- пункты (условные дни) -- средние значения времени экспозиции квартир за расчетные 3 месяца (14 недель).