Вид на море стал слишком дорогим

Территориальная зона "Западная часть Васильевского острова"

Территориальная зона "Западная часть Васильевского острова"<BR> СПб. "Западная часть В.О." -- дорогой район новостроек, где уровень цен обусловлен местоположением и велик настолько, что это уже отрицательно сказывается на спросе. <P> Территориальная зона "Западная часть Васильевского острова" ограничена Морской набережной, Уральской ул., пр. КИМа, ул. Одоевского, Беринга и Нахимова. Это во многом парадоксальный район: один из самых престижных новостроек, очень дорогой -- настолько, что спрос здесь уже ощутимо падает, не успевая за ценой предложения. Жилой фонд оценивается уже не вполне адекватно.<BR> Территория на острове, однако с хорошей транспортной доступностью (здесь расположена станция метро "Приморская"). Береговая зона особенно дорогая, даже несмотря на сильнейшие ветра, почти не прекращающиеся зимой. Рядом исторический центр: эта зона -- единственная расположенная настолько близко к "парадному Петербургу". Но еще ближе -- промышленные земли, занимаемые, в частности, Балтийским заводом и несколькими предприятиями меньшего масштаба.<BR> "Приморская", помимо береговой линии, -- основная точка влияния, вокруг которой бурно развивается инфраструктура, уже с трудом "помещающаяся" на ограниченных участках свободной земли. Здесь очень разнообразный жилой фонд -- этот район стал "полигоном" для строительных экспериментов, а любое отличное от типового жилье пользовалось популярностью.<BR> Сейчас цены здесь размыты в большом диапазоне, что уже уникально для Петербурга, и при этом в районе очень высокий темп роста.<BR> <B>Фонд</B><BR> Жилой фонд в "Западной части В.О." по большому счету относительно качественный: улучшенная типовая панель, типовой кирпич и "экспериментальные" дома. Меньшая часть -- "корабли", "хрущевки", общежития. Однако дешевого предложения практически нет: даже квартиры в домах с плохими потребительскими характеристиками продаются здесь дороже аналогов в других районах.<BR> Новое строительство ведется очень активно, и из почти полутора десятков строящихся домов только один панельный. Предложение на первичном рынке пытается конкурировать со вторичным в первую очередь в сегменте комфорт-класса.<BR> <B>Цены</B><BR> По данным мониторинга аналитического отдела Группы компаний "Бюллетень Недвижимости" (ГК "БН"), в июне "средний метр" предлагали на западе В.О. по $1340,5, притом что средняя по городу цена составила $1168. Это весьма высокий для "не центра" ценник, уже конкурирующий с некоторыми районами центральной части города. Средняя цена предложения четырехкомнатной квартиры в зоне равнялась в июне $125 тыс. ($1184/м2), трехкомнатной -- $93 тыс. ($1237/м2), "двушки" -- $69 ($1313/м2) и однокомнатной - $50 тыс. ($1346/м2).<BR> И при общем высоком уровне цен предложения здесь высок и темп их роста: 29,26% за полгода, притом что общегородской составил 27%.<BR> <B>Спрос и предложение</B><BR> Рынок перегрет, особенно это чувствуется на западе Васильевского острова. Причем этому месту грозит со временем снижение спроса со стороны города: Васильевский -- довольно специфичный район, "город в городе", и его окраина может остаться популярной только у самих островитян. Данные мониторинга Телефонной справочной службы "Квартирный вопрос" и ГК "БН" показывают, что предложение и спрос однокомнатных квартир сбалансированы, в некотором дефиците "двушки" и избытке -- "трешки". Четырехкомнатные квартиры спросом почти не пользуются.<BR> Однокомнатные квартиры сбалансированы и в различных ценовых диапазонах. Зато в двух- и трехкомнатном сегменте совершенно очевидное опережение цены предложения: объекты выставляют все дороже, и спрос явно "не успевает".<BR> <B>Ликвидность</B><BR> Очень большой диапазон цен на жилье здесь обуславливает ликвидность: лучше всего реализуются объекты в середине интервала. Исключение составляют только однокомнатные квартиры. По данным аналитического отдела ГК "БН", они исчезают из открытой рекламы за 17-19 пунктов, или условных дней, независимо от цены.<BR> Двухкомнатные квартиры экспонируются по 22 пункта по цене от $65 до 70 тыс., остальные -- уже 28-30 пунктов. "Трешки" ценой от $85 до 95 тыс. -- 23-25 условных дней, дешевле или дороже этого уровня -- 30-32 пункта.<BR> <B>Прогноз</B><BR> В долгосрочной перспективе толчок для развития этого района может дать транспортное строительство. Если Васильевский остров окажется более надежно соединен с "большой землей", чем четырьмя разводными мостами, здесь сможет найти спрос любое предложение. Тем более что инфраструктура развивается весьма интенсивно. Но не в пример интенсивнее она начнет развиваться после того, как администрация определит стратегию развития самого района. Территория замкнута, невелика и имеет теоретическую возможность превратиться во что угодно -- гигантскую транспортную развязку, центр туризма (в том числе яхтенного), центр массовой или комфортной застройки, а может -- промышленный центр.<BR> Пока район оставляет впечатление изрядно переоцененного и рискует потерять своего покупателя. В городе уже существует предложение подобного ценового уровня с гораздо лучшими потребительскими характеристиками.